极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第1页 极地海洋世界商业定位及业态规划建议书
目 录 前言……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6 第一章 本项目的相关研究…………………………………………………………………………………………………………………… 8 1、商业定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8 2、商业品类研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8 3、服务功能设计…………………………………………………………………………………………………………………………………8 4、规划布局设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9 5、建筑规划设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9 6、后期物业经营管理模式建议…………………………………………………………………………………………………………………9 第二章 项目市场调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………… 9 一、南沿线商业项目对比分析………………………………………………………………………………………………………………… 10 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第2页 1、竞争项目定位规划及优势差别………………………………………………………………………………………………………………10
2、竞争项目消费客群差异………………………………………………………………………………………………………………………11 3、价格及现状比对………………………………………………………………………………………………………………………………12 4、开发商策略比对………………………………………………………………………………………………………………………………13 5、小结……………………………………………………………………………………………………………………………………………14 二、投资者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 14 1、商业形态组合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14 2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………………………………………………………………………………15 3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………………………………………………………………………………………16 三、经营者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17 1、租金承受范围…………………………………………………………………………………………………………………………………17 2、经营者认为本项目的合理售价………………………………………………………………………………………………………………18 3、经营者认为本项目适合经营的业态…………………………………………………………………………………………………………19 四、消费者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第3页 1、消费者会在本项目消费的项目………………………………………………………………………………………………………………19
2、消费者来本项目消费的理由…………………………………………………………………………………………………………………20 3、消费者想象中本项目应右的消费场所………………………………………………………………………………………………………21 4、消费者餐饮偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21 5、消费者休闲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22 五、本项目商业业态比例考虑………………………………………………………………………………………………………………… 22 1、业态比例调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22 2、本项目的业态比例……………………………………………………………………………………………………………………………25 六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26 第三章 项目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27 一、项目分阶段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27 1、阶段释疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27 2、形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28 3、功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第4页 4、总结……………………………………………………………………………………………………………………………………………30
二、项目整体定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31 1、整体定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31 2、项目分区域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32 3、项目整体定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40 三、目标客户定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45 1、购买商铺的目标群分析………………………………………………………………………………………………………………………45 2、租赁使用商铺的目标群分析…………………………………………………………………………………………………………………46 3、商铺的目标消费群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48 四、客群消费机会分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50 1、唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50 2、吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50 3、资源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50 4、区域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51 极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 第5页 第四章 项目规划设计调整建议……………………………………………………………………………………………………………… 52
一、商业业态规划调整原则…………………………………………………………………………………………………………………… 52 1、充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果……………………………………………………………………………………52 2、充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………………………………………………………………………52 3、以市场调研为依据……………………………………………………………………………………………………………………………52 4、注重全局观和开发商的整体利益……………………………………………………………………………………………………………52 5、业态规划调整依据……………………………………………………………………………………………………………………………52 二、各版块商业规划调整建议………………………………………………………………………………………………………………… 53 1、商业业态配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53 2、业态选择参考…………………………………………………………………………………………………………………………………56 3、规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………………………59 三、商铺结构与硬件配置建议………………………………………………………………………………………………………………… 60 1、商铺面积划分建议……………………………………………………………………………………………………………………………60 2、商铺结构调整建议……………………………………………………………………………………………………………………………60