长沙河西板块调查报告第一章长沙房地产市场发展状况一、长沙房地产市场2006年供需平衡，预估2007年供需保持两旺，2008年将可能出现供大于求的局面1、从住宅类来说，目前长沙销售面积略大于批准预售面积，供求两旺表1.1：长沙市近几年住宅批准预售面积表表1.2：长沙市近几年住宅销售面积表由于长沙尚未执行“批准预售到销售”的时限制度，因此，从近两年来批准预售面积与销售面积数据对比中，市场供需态势存在一定程度的假象；仅从上两表来看，2006年1－11月住宅批准预售面积为615.56万平方米，住宅销售面积为543.19万平方米，预计2007年将呈现供需两旺的局面，2008年则进入供大于求的态势。
2、从非住宅类来说，目前长沙供应量、消化量虽有所降低，但供需总体较为均衡。
表1.3：长沙市近几年非住宅类批准预售面积表表1.4：长沙市近几年非住宅类销售面积表2006年1－11月，长沙非住宅类批准预售面积为78.66万平方米，销售面积为57.94万平方米，供需总体呈均衡趋势，结合2006年1－11月长沙商品房批准预售面积来看，2006年1－11月批准预售面积为694.22万平方米，同比增长37.74％，意味着非住宅类批准预售面积的下滑，住宅类批准预售面积有较大幅度的提升。
3、目前长沙住宅空置率逐步下滑，二手房交易稳步增长，市场需求活跃表1.5：长沙市近几年空置面积详表表1.6：长沙市近几年二手房交易详表从空置面积上看，2006年1-11月住宅空置面积同比减少15.34％，从交易面积上来看，二手房住宅交易量呈上升趋势，上市房源逐渐增多，同致行认为，这意味着目前长沙商品住宅现房、新房需求市场均非常活跃，预计未来1-2年将保持平稳态势，结合以上“土地放量”及“三工”等分析，2年后空置面积将有所上升。
三、岳麓区供求两旺，供应量略小于需求量2006年1-11月岳麓区商品住宅供销比为1.13:1，岳麓区供销比在全市各区中适中，但比值较为均衡，说明该区供求关系大体上均衡。
表1.7：2006年1-11月长沙全市及各区供销对比表目前，长沙房地产市场已经处于供需两旺的局面，在政府的宏观调控下，每年的土地放量、批准预售面积基本上与当年消化量持平，在土地供应量、批准预售面积上进行控制，避免以后市场的供需关系失衡；此外，结合近两年土地放量及年消化量来看，今后两到三年，长沙市房地产市场供求将继续保持平稳状态，但竞争态势将有所加剧。
目前，岳麓区虽然暂时出现供略小于求的局面，但并未包含市场供应面积。
四、长沙普通住宅市场分析（一）各板块供应量较大，但销售情况尚良好在国家新政宏观调控下，经过7、8月份的销售淡季。
现阶段，长沙普通住宅仍然保持着尚好的销售态势。
表1.8：长沙市各板块消化情况对比表由上表及图可知：1、长沙各普通住宅板块基本上处于77%－84%之间的消化率，目前看来，岳麓板块消化情况对比其他板块并不理想，这与岳麓区2006年上半年集中放量有很大关系，虽一般，但销售态势保持较好，暂无低谷；2、长沙各板块供应量为830.47万平米，其中，岳麓板块供应量独占鳌头，占到了各板块供应总和的16.81％。
结合长沙房地产市场（住宅）趋势预测来看，2007年岳麓区也将呈现供需两旺的局面。
3、各板块之间的整体销售均价相差不大，中心、滨江、城东板块领跑长沙普通住宅房价，但岳麓板块整体销售均价在各板块中处于较低水平。
由此看来，目前，长沙各普通住宅板块虽供应量较大，但消化情况良好，未来2－3年内，这种形势将会继续保持，为本项目销售提供了良好的市场环境。
（二）市场潜量岳麓居中，约占全市12.7％表1.9：长沙市各板块未来供应量对比表由上表及图可知，据不完全统计，未来2－3年内，长沙各普通住宅板块即将推出量约为903.19万平米，其中以岳麓板块即将推出量较大，为114.7万平米，约占12.7％，由此可见，本项目在本板块内的竞争压力不可低估。
而从各板块容积率来看，岳麓板块整体容积率为2.10，在各板块中居于中等，从居住舒适度上说并非长沙最好的板块，但结合其天然资源，如政府在规划上能够按预期实现，该板块仍有望成为长沙高档物业的代表性片区。
同致行认为，本项目将面临整个长沙市与板块内的双重竞争，机遇与挑战并存。
考虑到市场竞争的变化，以及板块先天的资源优势，项目早期开发应主要考虑板块竞争，中后期需要考虑长沙市场整体竞争。
所以，本项目应借中端产品入市，打开市场，以期增强开发的稳定性。
（三）三房占绝对比例，户型以功能型为主1、三房为主流产品，小户型比例将有所提升表1.10：长沙市各板块典型项目产品统计表据不完全统计，目前，长沙普通住宅市场上，三房占据绝对供应比例，为42.93％，小户型及五房、复式等偏大户型供应量较小，偏大户型由于总价偏高，主要作为市场补充型产品。
图：长沙各普通住宅板块产品配比对比图（单位：套）图：岳麓板块与长沙普通住宅产品配比对比图由上表可知，岳麓板块产品配比与长沙市整体基本相同，但主力户型比例偏高，其他户型比例偏低，这说明岳麓板块呈现明显的居家型物业特征，所以，在项目开发初期，必须考虑到板块产品配比的结构因素，结合项目整体开发战略，制定更有利于项目稳定开发的产品策略。
2、户型面积以功能型为主，岳麓板块各户型面积中等偏小表1.11：长沙市各板块典型项目产品面积统计表由上表及图可知，各板块各户型单位户均面积相差不大，二房、三房面积相差不大，无明显差异，岳麓板块各户型中等上下，这说明岳麓板块二房、三房消费层次不敏感，对四房总价存在敏感因素。
三房作为长沙住宅主流产品，市场需求量较大，与此相对应，三房推出量占据很大比例，而二房以下单位，则较少。
五、综合分析总体看来，2006年上半年，长沙商品住宅供销基本平衡，供应总量仍然小于销售总量，但销售总量同比却有所上升，房地产价格继续保持平稳缓慢增长，河西市场成为长沙房地产新的活跃板块。
1、商品房价格涨幅平稳，平均涨幅未超过8%表1.18：长沙市商品房价格及变化趋势（单位：元/平方米）由表可知，近几年来，长沙房地产价格变化，平均涨幅未超过8%，涨幅保持平稳。
2、河西市场日趋活跃，住宅销售面积跃居次席表1.19：2006年上半年长沙主要区域住宅销售情况（单位：万平方米）从上述数据来看，岳麓区在全市五区中住宅销售面积占据第一位，在长沙市（五区三县一市）中仅次于长沙县，跃居次席；2006年上半年，岳麓区住宅销售面积为54.46万平方米，在全市中所占比例为21.05％，意味着岳麓区住宅销售市场日趋活跃，逐渐成为长沙市房地产市场新兴的活跃板块，其居住、发展前景等均被置业者所看好。
七、未来2-3年，长沙房地产市场发展稳步上升2006年下半年，政策调控重拳屡屡出击，长沙新政细则的出台、二手房所得税征收、存贷款利率上调、土地新政，政府调控的决心和力度可见一斑，但未来2－3年内，长沙房地产市场仍将平稳发展。
1、中小户型产品比例将大幅度提升，户型从面积型向功能型转变长沙新政细则的出台，将给未来2－3年内房地产产品结构带来巨大变化，中小户型产品将大幅度增加，产品从大户型向更为实用的功能户型转变，届时中小户型将成为楼市的主角，整个楼市也将迎来更加激烈的竞争。
对于开发商而言，将着重考虑的是如何避免产品的同质化，提升产品竞争力，从诸多同类产品中突围。
2、商品房价格将继续攀升今年6月长沙市商品房价格为2848元/平米，在国家宏观调控的压力下，10月份商品房价突破3000元/平米大关，呈小幅度上升趋势；此外，未来2－3年，在长沙众多楼盘齐上阵，人均GDP稳步增长等众多因素的影响下，可以预见今后两年商品房价格仍将稳步上升。
3、南城和河西开发独领风骚从《2003－2020长沙市城市总体规划》的城市规划中不难看出，长沙城未来的发展为房地产市场带来了各方面的利好。
长株潭三市融城、城市的扩容、城市人口增加，必将为市场带来新的需求，刺激并促进房地产业的发展，南城是这场规划的最大受益者，也是未来房地产发展的热点区域之一；河西拥有良好的自然环境和深厚的人文环境，也是未来发展的热点区域，并且是长沙高档商品房比较集中的区域之一。
小结第二章规划市场一、区域功能划分根据目前岳麓区的发展和规划来看，可以把岳麓区分成五大功能板块：溁湾镇综合商业区、岳麓山风景名胜区、市政府政务区、麓谷高新区和大学城。
1、溁湾镇综合商业区很长一段时间里，湘江一桥一直是连接河东和河西的主干道和唯一干道，凭借良好的地理位置，溁湾镇成为河西最大的综合商业中心。
通程商业广场、新一佳、步步高等大型中高档商场和超市的陆续建成营业，既在很大程度上丰富了河西的生活配套，提升了河西商业的整体档次和形象，也巩固了溁湾镇在河西的商业中心地位。
2、岳麓山风景名胜区岳麓山风景名胜区在长沙市区之西，东临湘江，面积约8平方公里，是长沙市、湖南省乃至全国知名的风景名胜区，也是市民日常休闲渡假的理想之地。
3、市政府政务区五年前的河西偏北的一块荒地因市委、市政府、岳麓区政府的搬迁而迅速升温，到目前已经形成了以市政府为核心的政务区域和以蔚蓝海岸、美林银谷为代表的集中生活区域。
目前这个区域集中了岳麓区一半以上的在售和在建项目，从早期的咸嘉新岳麓山风景名胜区麓谷高新区市政府 政务区溁湾镇 综合商业区大学城村经济适用房小区到如今的蔚蓝海岸、美林银谷，随着交通、生活配套等基础设施的陆续改善，区域住宅价值已经得到了普遍认可和飞速提升。
4、麓谷高新区麓谷产业园区是长沙高新技术产业开发区于2002年2月新辟的一个重点发展园区，总规划面积为23平方公里，由软件园、新材料产业基地、先进制造技术产业基地、传感技术产业基地以及综合产业基地和教育科研中心等组成，将逐步成为长沙市的科技产业核心区域，也将带动和促进物流等其他产业的快速发展。
5、大学城这个区域汇集了长沙市乃至湖南省最主要的高校，中南大学、湖南大学、湖南师范大学，以及众多的科研机构，随着这些高校的逐步扩大和更多的高校迁入此区域，此区域作为长沙市乃至湖南省高等教育和科研的核心地位进一步突出。
同时，此区域凭借优良的自然环境和大量的土地储存，汇集了众多大型房地产项目，阳光100国际新城、香格里·麓山别墅、岳麓山公馆、星语林·汀湘十里等，已经成为长沙市别墅楼盘云集的区域。
二、区域规划属性从地理位置角度而言，五年前的河西偏北的一块荒地因市委、市府、岳麓区政府的搬迁而迅速升温。
目前，已成为住宅价值相当高的区域。
从发展角度而言，根据岳麓区规划，未来5年内，岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人。
城市布局形成“六轴五组团”——东西向以枫林大道、岳麓大道、桐梓坡路为轴线的城市发展轴，南北以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴；大学城、麓谷基地、岳麓广场中央商务区、银望东片行政综合服务区、西部都市农业圈等五大组团。