《房地产开发与经营》实验报告二----融创王府壹号营销策划书
班级：工程管理0902班
学号：
姓名：李佳蒙
指导教师：王小明
成绩：
2011年12月
融创王府壹号营销策划书
1、项目基本概况
1.1 项目简介
南开区新盘“融创王府壹号”是融创中国控股有限公司在天津的又一核心力作。
它位于天津市城市中心区中以文化教育最为着名的文脉之地南开区。
项目东起文澜路，紧邻我们天津市区规模最大的古群建筑——庄王府。
南至规划路飞云路。
西至三潭路。
北至灵隐道。
项目整体规划用地分为南北两幅，相隔城市道路，与古老的王府鼎足而三，犹如中国古代的“鼎”字型结构，错落别致，即如南开百年文明的见证，又象征建筑的显赫地位。
它是富贵传承的兴盛所在，故名“王府壹号”。
同时，在我们项目的西侧为1万平米的中心花园绿地，同时被南开公园，长虹公园，翔宇公园等三大生态公园所环抱，整体绿化达到40%以上。
低密度，互不遮挡，容积率仅为2.43。
私密性强，采光良好，俯瞰城市全景。
是集高档的大尺度住宅、城市稀缺的联排别墅，精品商业为一体的，城市中心罕有的高端生活豪邸。
项目主推户型面积为215平米三室和257、288平米四室户型。
首开高层为9、10号楼，其中9号楼26层到顶，10号楼21层到顶，均价26000元每平米，全款98折，贷款99折。
预计2013年6月入住
1.2 详细介绍：
城区：南开
方位：西内中环
地址：南开区白堤路庄王府西侧
装修情况：毛坯
售楼地址：南开区白堤路庄王府西侧，融创王府一号
产权年限：70年
板块：广开
容积率：2.43
均价：26000元
绿化率：40%
物业公司：天津融创物业管理有限公司
物业费：3.8元/月/平米
开发商：天津融创名翔投资发展有限公司
车位配比：1：0.8
建筑类型：塔楼,联排,高层
城铁沿线：2号线
物业类别：普通住宅,别墅,商铺
建筑面积：283203平方米
占地面积：70633.1平方米
1.3 区域环境
餐饮配套：唐宋府、百饺园、海底捞等
学校教育：南开小学、二十五中学、南开中学、43中学(南开大学附属中学)、109中学(天津大学附属中学)、南开大学、天津大学、天津中医药大学
周边医院：三潭医院、保康医院、南丰桥医院，大到三级甲等医院：天津中医药大学第一附属医院、传染病医院、天津医科大学总医院、天津中心妇产科医院、南开医院，
南开区口腔医院、怡泰医院、华山医院、肛泰肛肠医院、欧菲整形等
邻近银行：工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、光大银行、招商银行等
商业环境：鞍山道商圈、白堤路商圈、海光寺商圈
标志建筑：天津庄王府
其他设施：金逸影城、名利达KTV、东方之珠洗浴、向日葵健身中心以及备受年轻人喜爱的时代数码广场，它是天津首家的综合性IT-MALL,不仅数码产品众多，还设有
电玩城、综合性餐饮广场、特色美食等等。
效果图
2、产品SWOT分析
2.1 产业优势
王府壹号以精品高端做为市场定位，提出了“世家大宅”的概念，项目规划移植了王府的概念，彰显贵气。
在谈及王府一号的高端定位，融创中国天津总经理迟迅指出：“高端产品必须具备三个基本的要素，城市不可或缺的资源；项目所在地段受到高端人群认可；高端产品的服务享受。
王府壹号具备了高端的所有条件。
”致力于打造高端产品的融创，注重揣摩高端客户的实际需求。
王府壹号推出的230—270平米大户型，在产品设计上摒弃了以往住宅将豪华重心放在厨卫上的做法，推出豪华主卧室以及双主卧的设计理念。
这样的设计理念更符合现代高端人群的追求
王府壹号具备高端产品必备的高端的配套设施，2000平米的高级私人会所，双层地下停车场，高品质的物业服务。
独树一帜的产品特性结合高品质的配套铸就了王府壹号城市中央高端豪华住宅的品
牌形象
2.2 产业劣势：
1、房价较高，无法适应工薪阶层。
2、户型较单调，大中户型较多，小户型较少，可供选择的较少。
3、楼层较高，楼间密度较大，光照少，
4、位于市区，四周环境较吵，四周停车位稀有，较难处理。
2.3 市场机会点
融创王府壹号，定位高端住宅，面向高收入群体，且选址独到，设计合理，区域优势明显，配饰完善，面向受众有很好的吸引力，且定位为世家大宅，能更好地吸引注重品味格调的消费者。
2.4 市场威胁点
在近期的政府政策中，没有有力的扶持因素，再加之限购令，以及经济危机导致总体市场环境处于被动的趋势，整体购房的趋势被压抑，市场环境不明朗。
实体图
3、市场竞争环境分析
3.1周边同类产品概况
3.1.1 倍儿幸福
楼盘名：倍儿幸福(亿城倍儿幸福，天津倍儿幸福)
楼盘特点：每户3.1米层高设计，室内的空间感和舒适性较高。
最新动态：倍儿幸福: 总价80万起总房款优惠12万
住宅售价：公寓：16800元/平米查看价格走势
楼盘地址：南开红旗路与青年路交口查看地图
所属区域板块：南开泛西广开
所属商圈：长虹公园
开发商：天津亿城地产有限公司
投资商：亿城集团股份有限公司
物业类型：普通住宅
建筑类型：塔楼
装修情况：精装修
产权年限：50年
物业公司：亿城物业
物业费公寓：2.9元/平米/月
3.1.2 熙汇广场
楼盘名：熙汇广场(西城金品，西城广场)
楼盘特点：以小户型为主拥有10万平米大型生活广场，距地铁二号线200米最新动态：熙汇广场: 部分特惠房全款95折
住宅售价：公寓：13000元/平米查看价格走势
楼盘地址：南开黄河道与密云路交口查看地图
所属区域板块：南开黄河道
开发商：天津北方五金机电城有限公司
投资商：浙江世纪阳光控股集团
售楼处地址：南开区黄河道与南泥湾路交口
物业类型：商住两用酒店式公寓
建筑类型：塔楼
装修情况：精装修
产权年限：40年
物业公司：天津易安物业管理有限公司
物业费：暂无数据
3.2 综合结论
融创王府壹号地处南开区核心板块，天津大学、南开大学近在咫尺，项目周边有素有小鞍山西道之称的科贸街，项目所处的位置等同于北京的中关村，处于核心板块，生态资源、景观资源别具一格，被南开公园所环抱，项目地块17万平方公里，景观面积达到2.5万平米，东侧是天津的庄王府，占地7000平米的城市稀缺核心板块，将近6.2万平米的景观在城市也非常罕见。
占据了优势的资源，还坐拥百年积淀的庄王府，带来了产品价值和升值潜力，王府壹号具备做高端豪宅的属性。
地处在城市中心，而且在未来的十年内这里周边都不会再有这么大的住宅用地，在着名的庄王府旁边。
此外，天津市这几年城市发展速度非常快，城市开发公园特别少，在地块旁边有一万多平米的城市开发公园，此外庄王府也被政府改造。
且项目紧邻主要的街道，外部的资源是天大、南大，还包括长虹公园、南开中学等等，包括旁边的医疗等配套的设施都是较好的。
所以，外部资源决定了这块地应该具备做豪宅的最基本的几个要素。
4、市场营销策略
4.1主题营销策划
以“府纳天下，世家大宅”为主题，定位高端市场，面向高收入人群，利用坐拥庄王府，百年积淀，贵气非凡为吸引点，招揽注重品质，格调的消费者。
4.2价格策略
南开区新盘融创王府壹号高层9、10号楼在售，分别为26层到顶和21层到顶，均价26000元每平米。
主推户型面积为215平米三室和257、288平米四室户型，全款98折，贷款99折。