.《房地产项目调查》课程设计房管专业姓名学号2012年11月协信.时代广场商业项目调查报告目录一、调研的X围及区域3二、调研目的错误!未定义书签。

三、商业地产概况分析3四、零售业业态的构成与分析6五、商业地产物业类型分析7六、商业地产的区域特征分析错误!未定义书签。

七、商业房地产开发经营模式分析11八、总结11一、调研的X围及区域本次调研的X围主要集中于XX市市区各区域中心的商业地产物业的相关情况，比如沙坪坝区的三峡广场，渝中区的解放碑商区、江北区北城天街及杨家坪步行街等商业地产物业,其重点调查本案例具体所在地——南坪区X围。

具体调研分析本案例周边综合环境，最后结合本案例进行了相关的对比分析，明确了项目的优劣势。

二、调研目的本次调研的主要目的在于摸清市区及区域内具有可比性的商业地产物业的数量、区位、规模、竞争等客观环境的优劣势及运营等主观情况的优劣势，具体分析本案例的优劣势,分析项目商业价值,洞悉项目商业机会；以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质;通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。

三、商业地产概况分析（一）、项目概况协信·星光时代广场位于南坪3号步行街，与万达4号步行街相连，同属于南坪环道商业核心圈。

总占地面积约54000㎡，规划建筑面积约46万㎡，是集高品质主题购物中心、城市精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的城市级高端综合体。

该项目设计了亚洲最大的4千平方米玻璃天幕，外部阳光渗透，让购物者不觉压抑，舒适度高；它还是XX电梯数量最多的购物中心，超越一般购物中心的一半；拥有XX最大LED屏幕(188平方米)，也是XX轨道交通最完善的购物中心(轻轨3、4号线，环线)；它还设计了8大业态规划(生活大道、运动大道、时尚大道、名品大道、美食大道、娱乐大道、青春大道、潮流大道)和三个主题广场，并推出体验式购物；创造了一条西南最大室内步行街商业步行街，被誉为“XX目前最大体量、最具主题、业态最完整的SHOPPING MALL。

”（二）、地段商圈概况XX南坪商圈，作为XX五大商圈之一，先后亮相了红星美凯龙卖场、万达广场、艾美酒店、“XX百联”卖场等众多大型商场或购物中心，是最具潜力的商圈。

其中南坪3号步行街是政府规划的5大步行街之一，建成后将于万达4号步行街相连，重新构建南坪商圈新格局，以超越解放碑步行街的恢弘气势，成为五大商圈中最具规模的步行街。

一旦南坪的道路改造工程完工，畅通的南坪也将带来不少以前因交通放弃这里的消费者。

目前南坪商圈的人流量也接近30万人。

在未来3年内，南坪商圈商业面积将新增至250万平方米，将成为我市面积最大的商圈。

南坪商圈凭借6座大桥（长江大桥、菜园坝大桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥、在建的东水门大桥和千厮门大桥）、3条轻轨线（3号、4号、6号），与解放碑商圈、观音桥商圈一道，构建XX商业的“黄金三角”，成为城市向前发展源源不竭的永动力。

而协信星光时代广场傲踞南坪商业“黄金三角”，商业总占地面积24万方，依仗与生俱来的中心地段优势，汇聚五大商业街中心资源，一脉传承南坪商圈的百万人气，形成聚敛财富的“头羊效应”，不可复制的稀缺地段价值不言而喻，将会成为在整个XX当之无愧的新地标。

（三）、交通状况星光时代坐拥交通枢纽，交通便利，市内多条公交线路均可到达。

同时，底层设有地下车库，为购物的顾客提供停车便利,更有3号线轻轨从门口路过，具有其他商场无可比拟的轨道交通优势。

⑴、3条轻轨线南坪步行街拥有轻轨3、4号线和环线，其中轻轨3号线贯穿主城南北，它从巴南经南坪、渝中、江北，最后到达渝北空港。

协信·星光时代广场与南坪商圈轻轨枢纽站无缝衔接，出站即进入商场。

⑵、离内环高速仅1公里协信·星光时代广场不到1公里就是内环快速路的四公里出口。

来自主城内和周边綦江、万州、万盛等区县的消费者，都能通过内环快速路，快速畅通地到达协信·星光时代广场。

⑶、3座大桥“勾引”全城消费者协信·星光时代广场所在的南坪商圈拥有长江大桥、朝天门大桥、菜园坝大桥、鹅公岩大桥及正在修建的东水门大桥等5座跨江大桥。

通过这几座大桥，主城其他区域的顾客都能迅速到达协信·星光时代广场。

通过轻轨立体交通网络，各商圈之间的资金、人员将形成空间的互动，这将为占据轻轨3号线核心位置的协信城再添价值砝码。

日前，占据交通枢纽核心位置的协信城6号楼步行街全能公寓一经推出，便受到市场高度追捧就是最好的佐证。

四、零售业业态的构成与分析该购物中心内包含了许多首次进驻西南地区或XX地区的实力品牌店或品牌旗舰店，分别有：H&M西南首家旗舰店、UNIQLO西南旗舰店“龙头”、金逸IMAX标准国际影城西南首家旗舰店、华润万家GMS百货XX首家旗舰店、西南首家儿童主题乐园孩子王、西南首家钻石宫殿每克拉美以及汉拿山、金百汇、每克拉美、幽兰葩、ZARA等近250家知名商家。

其业态集聚状况:1．不同业态间的聚集在星光时代广场所处的同一商圈内，不仅有多个服装品牌的专卖店，还有新世纪、永辉、重百、人人乐等大型超市。

商场同专业店、超市的聚集，不会产生直接竞争，因为买卖双方之间相互吸引，整体环境与各商家相互作用下会产生因果互补作用，有集聚效应，因此会产生更大的市场竞争力。

2．同业态聚集同业态的商店的聚集既会产生竞争又会产生集聚效应。

而在星光时代的附近，有万达广场、百盛、XX百联、巴黎城等大卖场陪衬，竞争激烈，也促使卖场本身通过各种途径提高竞争力。

3．不同行业的聚集不同行业的聚集，既是多功能的聚集，有利于扩大商圈。

星光时代携手艾美酒店、万达国际影城、建玛特、大歌星KTV、大玩家电玩城、各类主题餐厅以及步行商业街，集餐饮、娱乐、休闲为一体，全力打造南岸综合商业中心，成就XX南岸新地标。

它周围聚集了不少的餐饮业和其他娱乐场所卖店，同时它还聚集了许多培训机构等，这些都为其发展带来良好的环境。

除此之外，它周围还聚集了很多具有竞争力的商场如国美电器、伊炫、XX中任制冷设备XX、格力电器专卖店等让其在竞争中成长。

五、商业地产物业类型分析商业经营类物业主要类型:1．百货超市类:华润万家华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润（集团）XX旗下优秀的零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。

旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole’、blt、VanGO、Voi_la！、VIVO采活、Pacific Coffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。

华润万家从事的是与百姓生活紧密联系的零售行业，为广大消费者提供家庭日常生活所需的各种丰富商品。

华润万家GMS百货在商场中占地面积约3万平方米。

华润万家共有家居、玩具、体育、数码、个人护理、婴儿护理、红酒、休闲食品等八大品类中心，经营品种达2万多种。

市民可以非常舒适和便利的在这里享受集购物、休闲、餐饮和娱乐为一体的一站式购物体验。

2. 服饰店：GUCCI、ICARTIER、BOSS、VALENTINO、ARMANI、ESCADA 在内的上百个世界顶级奢侈品牌，傲然打造XX最优秀的商业地标。

优衣库UNIQLO西南最大旗舰店销售X围：男装·女装·童装·婴幼儿装UNIQLO是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(FAST RETAILING)集团旗下的实力核心品牌。

坚持将现代、简约自然、高品质且易于搭配的商品提供给全世界的消费者。

而所倡导的“百搭”理念，也为世人所熟知。

3. 餐饮类:国内知名韩餐品牌“汉拿山”、XX人气冠军泰国风情餐厅“泰香米”、首次入驻XX“大渔”铁板烧、XX首店“贵太郎”日本料理、XX首店“台北雅食蒂”美食头等舱、来自美国西雅图的国际连锁茶饮品牌“嫩绿Tea”、高雅时尚的西餐厅“幽兰葩”以及德克士、德香苑、俏江南、满记甜品、小天鹅、小八仙、康师傅牛肉面、雨情调、禾绿寿司……国际国内近百家顶级品牌特色风情美食汇集于此。

4. 休闲娱乐类:金逸IMAX影城、GSD科学美容生活馆、孩子王主题乐园其中XX金逸IMAX影城是XX金逸影视传媒股份XX耗资四千多万在中国打造的首家IMAX影城，亦是西南第一家金逸IMAX影城。

作为金逸首家IMAX五星影城，致力于科技打造最佳视听盛宴，带给观众“最宽广的观影视野，最震撼的音效，最逼真的画面，最佳身临其境的感受”。

影城总建筑面积达6000 平方米，设置8个豪华影厅，座位数1700余座，其中拥有IMAX 3D影厅、双机数字厅、动感4D影厅。

孩子王：专业从事14岁以下孩子和准妈妈的全系列母婴童商品一站式购物及提供全方位增值服务。

5.时尚家居类:一五一十、Lock& Lock、Harbor house、SIMPLE MALL六、商业房地产的区域特征分析协信·星光时代广场处于商务中心，地价高，竞争激烈，因此就决定了该项目只能说以商业物业为主的高中端购物中心。

其周边聚集了众多经济实力雄厚的金融机构及商业企业，所以项目具有较大的前景。

(一) 竞争状况分析由于XX市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，南坪区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。

区域内紧邻该项目并无其他具有较强竞争优势的对手，而该项目以商业、居住、写字楼等一体的大型购物中心，能够汇聚众多国际国内知名品牌，体现项目的高端定位，项目同时能够满足其他不同消费层次的顾客，满足消费者的不同需求，最大限度地汇聚人气，客观上彰显了该项目具有的巨大潜力和可行性。

（二）市场潜力分析该项目位于南坪区人口稠密、交通便利、经济繁荣的南坪商圈，区域内不仅汇聚大量国际国内知名企业，而且拥有大量常驻人口，消费需求旺盛，市场潜力巨大。

南坪商圈内主要是团体机关和商业区，学校及住宅区，其中住宅区和学校偏多。

因此人流量大，需求比较大，商圈X围内大部分人处于中等收入水平，购买力比较强。

人口稠密能够为项目带来较为稳定的消费需求。

而且相对于其他商圈来说，南坪商圈属于未饱和状态，还有很大的空间发展，很有潜力。

交通便利能够产生巨大的辐射效应。

星光时代所在地点是交通枢纽，来自三个方向的车流和人流汇集于此，南城大道、江南大道、辅仁路对星光时代“三面环道”。