房屋质量通病防治措施岳阳中建信和置业有限公司
2011年1月
住宅常见质量通病处理方案1、管周渗水
倒置式补漏法正面补漏
管周渗水
⑴、如果漏水的部位是沿着下水管旁边一圈渗漏，且楼上由于装饰等原因不便于维修的，可采用倒置式补漏法进行处理。

施工步骤分为以下几步：
1、将下水管旁边渗漏水的部位用锤子和凿子等工具凿开，沿着整个下水管凿成一个环型。

其深度和宽度视具体情况而定。

2、用防水涂料和高效防水粉调合成具有高浓度和高硬度的防水密封膏将环型槽封堵密实。

3、加强防水材料的养护，经过二三次养护之后，密封材料的性能会达到最好的状态。

⑵、如果楼上方便进行防水处理，可按以下方法进行处理：
1、将楼上下水管旁边渗漏水的部位用锤子和凿子等工具凿开，清理干净。

2、用JS复合防水涂料涂刷管周数遍。

2、外墙渗水
外墙渗水空调洞渗水
A、涂料外墙渗水
涂料外墙防水治理分为以下几个步骤：
1、首先要将外墙清理干净，做到表面无油污，裂缝中不留尘土和水泥等松散颗粒及一切杂物。

2、用防水粉加JS复合防水涂料按3.5：1的比例拌制成修补膏，将外墙所有的裂缝和孔洞嵌填密实。

3、用JS复合防水涂料涂刷数遍，直至颜色达到和外墙涂料基本一致，涂层达到一定的厚度。

由于JS具有很强的弹性和柔韧性，通过以上方法处理后的墙面，具有对微细裂缝的修补性能。

能有效防止外墙涂料再度开裂。

同时由于外墙大量的毛细孔和微细裂缝被防水涂层所封闭，使得雨水像落到荷叶上似的难以在外墙面停留，这就杜绝了渗漏水的来源，从而达到防水的目的。

B、瓷砖外墙渗水
瓷片装饰面外墙渗漏成因主要是饰面砖施工不当，饰面砖本身因是烧结的陶料，所以具有不透水性，而粘结材料是水泥浆，容易造成饰面砖的四边灰浆不饱满而形成空腔。

又由于瓷砖与瓷砖之间的水泥勾缝出现很细的横裂缝以及一些蜂窝、麻面及狗洞，雨水很容易从这些缝、孔、洞大量渗透进入找平层和瓷砖内衬，并被吸附在其中，因饰面砖不透水，水被困在里面而形成小水库，只能往室内渗。

雨过天晴，太阳直射外墙面时，由于外面温度高，里面温度低，此时贮存在找平层，瓷砖内衬的水汽透过找平层毛细孔进入内墙体，导致内墙壁潮湿和内装饰发霉，外墙壁由内流出白色矿物质，影响墙体美观。

治理方法分为以下几个步骤：
1、首先要将外墙清理干净，做到表面无油污，孔及洞缝中不留尘土和水泥等松散颗粒及一切杂物。

2、用防水粉加JS复合防水涂料按3.5：1的比例拌制成修补膏，将面砖之间灰缝上所有裂缝，孔洞嵌填密实。

3、待其干燥后，用有机硅憎水剂将外墙全面喷涂一遍。

有机硅憎水剂属环保产品，不变原基底颜色，不易粘惹灰尘，不影响饰面砖装饰效果。

通过以上方法处理后的墙面，由于大量的毛细孔和微细裂缝被憎水剂所封闭，同时憎水剂在外墙面所形成的憎水性涂料层，使得雨水像落到荷叶上似的难以在外墙面停留，这就杜绝了渗漏水的来源，从而达到防水的目的。

C、空调洞渗水
空调洞渗水原因主要有两个：空调洞倒坡或者套管密封不严密。

一、空调洞倒坡：对于倒坡，重新开洞或对原洞口坡度进行休整。

二、对于套管封闭不严密，用密封材料重新对套管进行封堵，确保不渗漏雨水。

3、窗户渗水
飘窗渗漏水解决方案（一）
1.窗框与混凝土主体结合部的防雨板应紧贴混凝土主体，而且应对固定用螺钉的螺钉帽及混凝土螺钉钉孔处填充聚氨酯密封膏。

基底层也要进行特殊处理。

2.在窗框的内侧安装阻水板。

3.修缮飘窗结构。

①飘窗顶部采用滴水槽结构，排水坡度为1/10以上。

防止飘窗顶部积水。

②防水层的标准应为涂膜防水层，并在防水层的端部安装预制铝合金披水板。

在与外墙衔接的混凝土处设置30—50MM的十字嵌缝滴水槽，并对外墙结合处的防水层端部进行密封处理。

③飘窗挑檐宽度应整修在100MM以上。

④若以上3点修缮工法无法实现时,应避免采用涂膜防水层，而选薄板防水层等，加大排水管的排水坡度，并在顶层内采取防结露处理。

发生飘窗渗漏极少情况是由于设计不合理，大部分是由于施工单位不按规范施工造成；同样修缮过程中如果人工、物料投入不足也会造成屡修屡漏。

飘窗渗漏水解决方案（二）
飘窗渗漏水的主要原因是铝合金窗户密封材料老化、选材不当、设计或施工不合理，造成搭接缝变形过大，密封材料与基底脱离；和窗户相邻的墙面，磁砖与磁砖之间的水泥接缝不密实，磁片里面有空鼓现像。

导致下雨时，雨水会通过磁砖的缝隙进入墙面，渗入内墙。

修复方法分为窗户边框和墙面防水两大步骤：
1、剔除部分因老化而起壳开裂的密封材料，将被密封部位清洗干净，要求做到表面无油污，灰尘以及其他杂质。

2、用防水粉兑一定比例的防水密封胶，调合成一种粘结力超强的防水密封膏，把玻璃与铝合金的接缝处嵌填密实。

局部地方用高品质的专用玻璃结构胶将开裂和密封不严实的地方修补密实。

要求做到表面平整、光滑、顺畅、没有缺口和孔洞。

3、用结构胶将玻璃与铝合金窗框所有的接缝，在原来的基础上全部做加固密封处理，以加固玻璃胶的密实度和延缓玻璃胶因受日晒雨淋的浸蚀而导致的材料老化现象。

4、地面空鼓
地面空鼓产生的原因：
一、造成水泥地面质量通病的原因
1、地面开裂和空鼓原因
(1)自身原因
1)当温度由高变低时，往往会产生温度裂缝。

所以大面积的地面必须分段分块，做成伸缩缝。

2)水泥砂浆在凝固过程中，部分水分与水泥经化学反应产生胶状体，另一部分水分蒸发掉，使体积缩小而造成地面收缩裂纹。

3)地面终凝时和养护期间，强度不高，如此时受到震动则容易造成开裂。

高层建筑立体交叉作业不可避免，在地面未达到一定强度时就打洞钻孔、运输踩踏，都会造成开裂。

(2)施工原因
1)基层灰砂浮尘没有彻底清除、冲洗干净，砂浆与基层粘结不牢。

2)基层不平整，突出的地方砂浆层薄，收缩失水块，该处易空鼓。

3)基层不均匀沉降形成沉降差，随着沉降差的不断增大，就会产生裂纹或空鼓。

4)配合比不合理，搅拌不均匀。

一般地面的水泥砂浆配合比宜为1:2（水泥：砂子），如果水泥用量过大，可能导致裂缝。

(3)材料原因
对水泥、砂子等材料检验不严格，砂子含泥量过大，水泥强度等级达不到要求或存放时间过长等原因，均会使水泥砂浆地面产生裂缝。

2、地面起砂原因
(1)搅拌砂浆时加水过量，或搅拌不均匀。

(2)表面压光次数不够，压得不实，出现析水起砂。

(3)压光时间掌握不好，或在终凝后压光，砂浆表层遭破坏而起砂。

(4)砂浆收缩时浇水，吃水不一，水分过多处起砂脱皮。

(5)使用的水泥强度等级过低，造成砂浆达不到要求的强度等级。

地面空鼓的解决办法：凿开空鼓部位，重做找平层或抹灰层。

5、墙面空鼓
墙面空鼓的原因和处理办法
空鼓是由于原砌体和粉灰层中存在空气引起的，检测的时候，用空鼓锤或硬物轻敲抹灰层及找平层发出咚咚声为空鼓．
空鼓形成的原因很多,主要有以下五种：
1、基层没有清扫干净；
2、水泥沙浆水灰比过大；
3、表面没有压实；
4、由于开发商为了节省材料降低成本在抹灰及找平部位少用材料或乱用材料；
5、由于墙面抹灰跟地面找平后湿水不够引起材料烧坏形成的空鼓。

墙面空鼓允
许范围是0.02平方米，地面空鼓允许范围是0.04平方米。

处理办法：凿开空鼓部位，重做找平层或抹灰层。

不处理的影响：墙面空鼓会造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动或开裂
6、屋面渗水
有些老式隔热板屋面的多数是九十年代的老房子，这样的屋面一旦漏水，修复起来比混凝土屋面相对要麻烦一点，主要是需要把隔热板清理干净才能够做防水。

现场施工工艺流程如下：
1、将屋面上覆盖着用来保温隔热的隔热板拆下来，清理干净，并小心轻放至合适的位置上备用。

2、将以老化起鼓的原防水层清除掉，把所有屋面清理干净，并用清水冲洗一遍。

要求做到无油污，灰尘及石头渣子等杂物。

3、涂刷水性881ＰＶＣ冷涂料做基层防水，该材料能帮助修复屋面裂开的细微毛细孔，有很强的粘结力和除尘作用，使防水材料的结合更加紧密。

4、待基层防水材料干燥后，全面铺贴ＳＢＳ改性沥青防水卷材做防水层。

5、用911聚氨脂防水涂料对搭接边进行密封处理。

该材料整体成膜性好、无接缝、具有橡胶弹性；廷伸率高，能适应基层的裂缝及变形；粘结强度高，能有效地使卷材形成一个整体防水层。

6、待911聚氨脂防水涂料干燥后，将保温隔热板重新用窑砖等铺垫物安放上去，并恢复至原来的样子。

7、墙面开裂
墙面起皮裂缝空鼓的处理办法
（1）对于带涂料的墙面基层起皮的处理方法：钢丝刷刷掉起皮的涂料面层，刷界面剂，重新进行涂料施工。

（2）对于带涂料的墙面基层裂缝的处理方法：开V型槽，挂抗碱玻纤网格布，水泥砂浆抹面，批刮柔性腻子，进行涂料施工。

（3）对于墙面涂料基层空鼓的处理方法：云石机切出空鼓的墙面，薄而多遍的水泥砂浆抹面，达到原有墙面的高度，刷界面剂，然后进行涂料施工。

8、室内墙体开裂。