顺义南彩项目定位.doc *顺义南彩项目定位报告九鼎轩置业企划●北京九鼎轩辕房地产经纪有限公司目录1总体定位1.1定位主题以超大水景和温泉为特色的，自然生态的低密度休闲度假俱乐部；充分体现中国文化精髓的东方生活文化博物馆。

为本项目目标客户提供一处逃离紧张、喧嚣的大都市生活的专属度假场所。

1.2定位描述本项目的固有特点是超大水景和温泉，以这两个特点出发，我们追本溯源，深入探求她们的特质和内涵，最终归结到中国精神，也就是说本项目的这两种特质潜藏着中国文化的象征。

（禅意）具体来讲，整个亚洲的温泉水平最高、体系最完善、最受市场欢迎的是日本温泉文化。

然而，究其根本，日本除了温泉水是本土出产以外，所有能体现文化特征的元素，如建筑、装饰、服饰、饮食、命名、仪程等，均来自于中国的传统文化。

故而，在打造本项目的温泉文化时，可以借鉴日本的形式，但鉴于目前中国国内对日的抵触情绪，应避免成为日本温泉的翻版。

在操作和推广过程中，应大力宣扬其文化的根源——中国文化精神。

这样，既能充分发挥温泉的最大价值，又能成为弘扬民族文化的代表。

超大水面也是本项目的最大特点，而水的特性和内涵恰恰是中国哲学最经典的象征。

中国哲学讲“人道即天道，天道无常，人道亦无常”，又说“水无常形”，“避高而趋下，因势而成形”，“物无常性，因四时而流变”。

所以，中国文化讲易而不讲常。

中国文化与西方文化比较，具有以下特点：非规则性包容性自我平衡的适应性内敛温和的精神状态而这一切都与水的特质息息相关。

故有“君子如水”、“君子处低位，如海纳百川”、“大道如水，水善利万物而不争”、“智者乐水”等先贤古人留下的水与人生的哲言。

如同中国的建筑与造园理念，讲求步移景易、曲径通幽的变化性，和人与自然充分融合的包容性，以达到“天人和一”境界。

我们提倡的中国精神，不是毫无二致的将传统形式移植到现代生活中，也不是让人们重新回到千百年前的传统社会中，而是以中国古老的传统文化生态观、自然观和天人合一的人性化生命哲学精神，指导项目操作，创造出能充分满足现代人类物质和精神双重需求的经典作品。

2市场定位2.1项目档次定位6星级温泉度假俱乐部主要服务于政府和企业界上层人士、富裕人群以及正在向富裕人群过渡的中产阶级。

2.2主打特色2.2.1水景中国文化的精神内核。

本项目的核心之一。

近两年北京别墅项目逐年增多，从中我们会发现水景别墅正在成为别墅发展的一种趋势。

实际上，90年代以来，欧美就开始风行亲水性住宅。

据调查，在台湾同一地块水岸住宅与普通住宅相比有10～15%的价差。

水在北京一直是稀缺的资源，水景住宅就更显珍贵。

通过对北京水景别墅的调查显示，邻水别墅比非邻水别墅在销售价格上高出约15%-20%，面向水景的户型比看不到水景的相同户型每平方米要高出400元至1500元，但多数借景成功的楼盘几乎都获得了上佳业绩。

从目前北京水景别墅存在现状来看，80%以上的水景别墅集中在温榆河、潮白河流域以及一些天然湖泊周边如红螺湖、姜庄湖等，属于自然水景别墅一类。

除自然水景外，还有一种是人工挖湖制造水景。

拥有5万平方米以上的碧水庄园、紫玉山庄、玫瑰园是此类水景别墅的代表。

水对别墅来讲，有着至关重要的地位，一方面在于水具有使人怡心养性的景观功能，另一方面可以调节气温、净化空气。

几乎所有的别墅消费者都对水景别墅情有独钟，像密云的亚澜湾、昌平的碧水庄园、望京地区的银湖别墅等1000万余元的湖景别墅均在短期内被抢购一空。

本项目拥有多达1200亩水面面积，远远超过北京其它水景项目，是本项目未来推广中最有价值的话题之一。

水景为整个社区的园林和建筑规划，提供了丰富的创意和设计空间，以天然水域为依托，结合人工水景，可建造骑水、引水、听水、拥水、临水、观水等形式的建筑等，运用引水入院、引水入户等手法，充分发挥水的价值。

2.2.2温泉目前北京的温泉楼盘主要集中在三个区域，即城区的东南部、北部的小汤山地区以及西南部的房山良乡一带，统计数据显示，真正的“温泉楼盘”数量在上述三个区域中占全市总量的90%以上。

由于地热温泉是从地下一两千米甚至更深的地层中提取上来的，蕴含着丰富的矿物质，包含有硫、氟、铁等矿物质，而这些矿物质对人体有着特殊的功效，而其温度已经达到或超过了人们洗浴或供暖所需，无须再通过人工加热的方式使其升温，也就不必燃煤燃气，自然不会对环境造成污染。

同时，在经过处理后，可将用完后的地热温泉二次用于小区内的人造水景、绿化等方面，使小区四季见绿、清水长流，也节约了物业用水，可谓一举两得。

2004年6月7日，北京市国土资源管理局下发了《关于加强本市地热资源管理有效保护地热资源的通知》，要求地热项目要从严审批，严格限制。

地热田严控区内，不再审批新增项目。

目前在上述三个区域，新的温泉开采已经停止接受审批，未来几年，北京市温泉楼盘的总量将因控制而出现稀缺的局面。

在本项目推出时，温泉的市场价值将更加凸现，而得到消费者的认可。

100%温泉入户，可使目标客户充分享受温泉的私属感；温泉的设置，在水景、整体园林、局部景观、院落和建筑单体中，能够营造出超凡脱俗的“禅”之意境，使本项目成为真正的艺术作品，而具有不可估量的价值。

2.2.3具有创新价值的建筑风格一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，40%的人喜爱北美的风格，21%的人喜爱中式风格，19%的人喜爱法式风格。

这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求，尤其是还有21%的人喜爱中式风格，而市场供应不足10%，表明这部分的市场的空缺。

因此九鼎轩建议：以中国精神为内涵的新?中国风为主题。

在项目整体规划设计中，吸取中国文化最为优秀的精神，灌注到适合现代人审美趣味的建筑当中。

本项目具体做法是：外部形态将中国传统建筑全方位分解、组合、解构与形象重组，恰当地提炼其中的细部元素符号、艺术特征，并结合温泉的应用、组团和院落内部水景的设置，加以现代化运用。

内部结构去除中国建筑当中不必要的等级区分、仪程空间等繁复设置，针对不同户型的居住者，结合西方的空间功能，强调舒适性，适应其现代生活习惯。

2.2.4酒店式公寓全部精装修，轻松入住客户对于精装修的需求日益增长，由于装修成本、质量、风格等多方面因素，目前北京房地产市场的精装修尚不能真正满足消费者个性化的需求。

精装修一定是个性化的。

以精心设计的样板屋装修为基础，在材料颜色、款式选择和局部处理上，为购房者提供有限个性化满足；全部装修材料采用规模化集团采购，装修配套一步到位，在满足使用功能的前提下，更多地展示人对美的个性化追求，使客户轻松入住。

2.2.5独立于社区的大型专属田园、马场面积达60亩的大型专属田园小岛。

意境：乡间小路、牧童短笛、悠扬舒缓、“采菊东篱下，悠然见南山”使会员感受慢节奏、田园式的闲适心境；岛上种植具有自然风貌的植被，如竹、柳等，以及自然生态、可供食用的农作物放养牛、羊，可为会员提供真正新鲜的牛、羊奶。

周长约800米的专属环岛跑马场（相当于标准体育场跑道的2倍），在骑马中欣赏小岛风光。

2.2.6北京最大岛面积达105亩的专属Spa岛，令会员体验帝王般的汤浴感受。

Spa可理解为是一种针对人体的治疗方法，也称“水疗法”，即以水作为媒介，利用人与水的接触，使水中含有的一些特殊的对人体的健康或健美有益的成份通过亲和渗透作用进主人体，达到治疗或美容美体的目的。

目前，Spa已成为北京富裕人群重要的商务休闲、养生理疗方式，借助本项目的温泉优势，营造北京规模最大、设施最为完善、服务最为周到的Spa岛，必将受到高端客户的追捧。

2.2.7国际化Club管理模式引进国际先进的Club管理模式，将业主分为不同层级的会员，在社区内消费可享受不同程度的优惠。

Club部分项目如跑马场、Spa岛等不对外开放，只有会员方可享用，以满足客户的尊贵感受。

3产品定位3.1产品构成及配比3.1.1温泉度假酒店中国最高档，以温泉、水景为主题的休闲度假酒店，以及最高端的商务会议中心。

用地类别产品类型用地面积（公顷）建筑面积(万平方米)套数容积率住宅用地温泉酒店式公寓500 企业Camp David 20坡地型温泉独栋400组院式温泉别墅180总指标22 1100经营性用地酒店200 艺术会所岛田园、马场总指标200管理用地社区服务及行政管理—－道路用地总指标没有水泥森林的包袱,也没有玻璃帷幕的冷冰僵硬更不是随处可见平乏单调红瓦白墙真实而美丽的环境,实现游人的梦想并且创造一个亲密的空间提供超水平的个性化服务让所有来到此的宾客们感到生活可以如此的丰富多彩，令人难以忘怀3.1.2度假型温泉酒店式公寓颇具投资价值，为白领阶层量身定做的产权式度假公寓，以酒店式服务、私属汤池和代租服务为特色。

是承担一期现金回款任务的重要项目之一。

3.1.3企业Camp David采取独栋别墅的建筑形式，用于企业中、高层管理者度假、小型聚会、非正式商务会谈、重要人物接待等，拥有相对独立的私密空间。

3.1.4坡地型温泉独栋以独立院落、精致的户型、错落有致的空间设计和私属汤池，比Townhouse产品更低的密度，打造小独栋建筑的极致化产品，既降低了总价，也因为独一无二的密度条件和设计上的大胆创意，使产品在未来市场上具有不可复制性和稀缺性。

3.1.5组院式温泉别墅作为现代中式建筑的顶级作品，以符合业主个性的定制化、超低密度、私属水景和码头、超大院落、多汤池等特点，达到其它别墅产品无法望其项背的境界。

沿水岸建造的十余栋上千平米、拥有私家泳池的豪宅，如同一件完美的艺术品，具有永久保存价值。

4 规划方案建议4.1 总平面布局及分布、分期规划 Spa 酒二期小独一期用地 Camp 酒点式公三期别田园马中心岛远期豪4.2交通组织建议区内有主路、支路、小路三级道路构成，道路线性设计，结合各功能区和景观布置，以人的行为规律为依据与地形、水体、植物、建筑融为一体，形成完整的风景构图，创造连续展示园林景观空间的动线。

迎宾路：社区主门开于老顺平路与箭杆河交接部分，并沿箭杆河东侧防波堤向北进入社区，以该道路作为整个社区的迎宾大道。

酒店需要有独立的开放式道路系统，该道路与迎宾道路联系，在酒店附近形成集中式的开放停车场。

经由该停车场，通过专用道路进入企业大卫营。

居住区按照人车分流的方式设计，将车道尽量隐藏于景观绿化中。

抬高人行通道地基，突出人本主义的原则。

车行道与人行道之间需要有绿化隔离带。

南部岛屿与陆地之间通过行船以人行桥梁连接，北部小岛主要以人行桥梁与陆地连接，桥梁的设计应以贴近自然为原则。

同时河道两侧设置行船码头，构成水上交通动线。

4.3停车系统在酒店部分设置大型地上停车场，供酒店顾客、产权式酒店公寓业主及社区访客停车使用。

在停车场北部设置小型环岛，以利于引导车辆出入及停放。