物业发展建议是什么？
物业发展建议 ——在市场分析、项目分析、项目定位基础之上，对房地产项目的设计进行设想和构思，为规划及
建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。
目的：
1、向发展商形象的阐述项目具象； 2、向设计师提供项目意向与指标； 3、客品对位工作的“落地”。
物业发展建议之理论与实践研究
事业一部C组 陈治
理论篇
——从经验分享的角度提炼观点（仅供探讨）
一．物业发展建议是什么？ 二．物业发展建议写什么？ 三．物业发展建议怎么写？
物业发展建议是什么？
市场策划
项目策划
投资策划 设计策划
物业发展建议
——介于市场策划与设计策划的中间形态
房地产策划
营销策划
销售策划 形象策划 广告策划
根据项目发展需要
确定项目停车方式、停车位比例、停车场的主入口位置
结合目标客户群
初步确定公建的具体分布及服务半径
景观概念 设计
根据项目地块、地形、项目发展 根据景观主题
初步确定项目景观主题 初步确定项目景观设计的关键内容，如景观脉络、景观节点等
物业发展建议写什么？
三、提供权威的产品设计建议（微观）
1、分解产品设计研究步骤：
重要性：
1、专业博取信任，与发展商达成共识； 2、市场属性指导建筑属性； 3、市场观点在产品上的表达。
物业发展建议写什么？
一、把握项目总体规划理念（宏观）
1、地块价值分析定类
地形、景观、交通、地质
2、地块用途分析定类
产品、规划、景观
3、分期开发策略制定
各开发期的发展策略与战略目标、位置及规模、产品线
户型面积与配比建议——方法与说明
说明：户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系 的项目关键因素，紧随建筑形态的确定而确定。
方法：通过对目标客户群的意向分析、市场供求关系及其 变化趋势、政策及区域发展机遇、分期开发策略等因素的 综合分析确定户型面积与配比。
决策户型面积与配比
户型面积与配比建议——决策因素
4、开发主题引用策划
组团布局、产品分区、规划主题、景观主题、特色配套文化
物业发展建议写什么？
二、对产品概念进行规划设计（中观）
规划概念 设计
规划依据
根据地块、地形、地貌 根据项目发展需要
根据项目周边环境，结合项目地块、地形
规划内容
确定建筑物通路、景观的大致布局 确定道路的功能布局
确定商业、公建、居住区的位置
方法：项目定位指导运用项目基本指标，各方面因素作修正与 支撑，确定价值最大化的项目建筑形态。
建筑形态建议——一期定位
深圳最具人居价值的大城别墅
——华南首席，超低密度3A生态住区
别墅、洋房
建筑形态建议——二期定位
龙岗首席别墅大邸
——上东央区，新轨道，3A别墅
别墅、高层、洋房
建筑形态建议——3#地块定位 3#地块作为项目收官之作，承载着质的飞跃的历史使命！
从定位主导、策略主导、体系主导、问题主导等方式当中，以利于清晰、简洁的表达为 根本原则，撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议：
整体规划
产品形象
户型设计
园林景观
配套设施
DIS系统
……
整体规划
住宅设计 景观设计
产品布局、空间组织、道路组织、景观组 织
外部形象：立面 内部空间：户型
园林、绿地、广场、道路、设施……
确定单体设计要求：依据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、 色调搭配组合等方面的设计意见。 制定户型的面积配比和空间设计要求：依据对市场各物业的户型研究分析，结合项目定位、客户需求 ，制定户型的面积配比和空间设计要求。 进行公建配套设施的功能分布设计：依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。
其他建筑 单体设计
商业、会所、幼儿园……
实践篇
——以振业城3#地块为案例，从实操角度 为物业发展建议的撰写拟定模板。
一．建筑形态建议 二．户型面积与配比建议 三．总平面规划设计建议 四．建筑设计建议 五．环境景观设计建议 六．项目配套建议 七．物业管理建议
建筑形态建议——方法与说明
说明：建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素，与前期分 析与定位紧密联系，直观上决定了项目未来属性。
分析
典型楼盘
高层
利于打造低密度，均好型社区。
东方尊峪
高层+小高层
小高层与高层市场认知差异较小， 增加建筑密度，降低社区档次。
城市山林
高层+多层
多层占地要求高，导致小区建筑密度高，居住 舒适度及品质降低；多层为社区尖端建筑形态，
但在3#地块的建筑排布上难以实现价值。
卓越维港
建筑形态建议——建筑形态建议确定 通过如上分析，综合以下几点营销视角的思考：
1. 项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响； 2. 3#地块的景观资源劣势； 3. 与项目一期、二期建筑形态的差异化考虑。
————本项目最适宜建造:
“低密度的高层高尚社区”
定位高端 建筑形态
模板拟定——建筑形态建议
Step1.项目定位的针对性再说明
Step2.项目基本指标罗列与分析
Step3.综合考虑确定建筑形态
2、推导产品设计建议模型：
目标客户群生活特征 项目自身资源 项目开发背景
项目设计布局：总体规划设计、建筑单体设计、景观设计
物业发展建议写什么？
3、提供产品设计方案建议：产品设计是概念设计的进一步深化，主要包括以下6个方面，
其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。
设计元素
土地开发总平面规划 交通道路规划 户型设计
1、目标客户群意向分析
——大户型、改善居住质量
2、政策及区域发展机遇
——不受90/70限制、关内土地稀缺
3、市场供应趋势
——别墅绝迹、纯大户社区稀缺
建筑设计
园林景观规划
智能化系统
具体内容
坚持市场化与适度超前的原则
包括小区内交通道路规划和小区连接外部道路规划 户型比例配置 户型面积比例 户型设计的特色 外立面设计建议 整体风格设计 组团规划设计 绿化面积的确定 景观主题的提炼 景观特色的营造 适度超前的设计
差异化及特色营造 菜单式选择与成本控制
物业发展建议怎么写？
————定位的进一步拔升是为必然
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建筑形态建议——3#地块基本指标
占地面积:约 4.3万㎡ 建筑面积:11.6万㎡ 幼儿园建面:2342 ㎡ 容积率:约为2.7 地块平整，有少量坡度
地块实景图
பைடு நூலகம்地块示意图
建筑形态建议——基本指标下的建筑形态研究 从基本指标看，项目有如下几种建筑形态组合的可能：
组合