新建通甫路大桥、枚皋路大桥横跨京杭运河，增强 市区与地块的通达。
观点： 规划道路的建设，将极大的增强项目区位内部交通的便利和与市 区的联系。便利的交通为未来人口引入打下了良好的基础，这也 是项目前期的关键点之一
淮海南路
市区方向 里运河 京杭运河
楚州方向
规划在建道路或大桥 既有道路
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淮安项目地块研判
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淮安项目地块研判
客户logo区域
区域间联系：目前内部交通基本为农村小路，仅能通过宁连公路从外部进入；未 来将增加通甫路大桥和枚皋路大桥与地块相连
•区域连接方式
西安路、北京路、淮海路、承 德路横穿清河区、清浦区，连 接淮阴区与宗地； 翔宇大道与宁连一级公路相交， 将区域外延至其他各区域。
• 外部交通
外界与地块的唯一联系方式是横跨宁 连公路进入，宁连公路北侧高教园内 的主要道路基本完善。
进入地块的交通道路便利性不足，周 边道路与地块的连接被宁连一级公路 和宁杭运河切断。
总结：地块目前交通通达性弱，不论对项目初期建设，还是未来销售对客户的引 入，都极为不利。中南在项目开工前需要与政府联系合作，积极改善地块内部的 交通，促使规划新建道路早日完工。
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地块
楚州区 中心
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淮安项目地块研判
客户logo区域
项目区位交通规划：未来将增加通甫路大桥和枚皋路大桥与地块相连
未来规划路
南北向： 通甫路延伸段 正大路延伸段 天津路延伸段 枚皋路南北延伸段
东西向： 枚皋路延伸段 枚皋路大桥
通过延伸高教园内通甫路、天津路和正大路等主要 道路至项目区位内部，形成主要交通网络。
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与此同时，我们认为： • 欲回答好上述问题，必先将市场、客户、产品、价格定 位清晰并辅以行之有效的策略
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因此，这样的一个150万平方米的大盘可能也应该
市场定位：城市人居品质生活 客户定位：城市中坚人群为主体,辐射经济持家及富裕型客户 产品定位：由花园洋房、小高向高层过渡；
由紧凑型、改善型向舒适型发展 价格定位：整盘均价超过5600元/㎡,总销预计超过73个亿
翔宇大道
京杭运河
本项目宗地位于淮安市经济开 发区和楚州区交界之处，临近 清浦区，在宁连一级公路和京 杭大运河交叉的西南侧，从南 向北由三幅紧连的规则长方形 地块组成，适合于分期开发和 自然划分档次梯队。目前主要 是大棚农田，尚未进行拆迁， 西南侧的市体育中心现在已经 开始拆迁平整。
• 地块概况
目前主要是大棚农田，尚未进 行拆迁，西南侧的市体育中心 现在已经开始拆迁平整。
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将从六个方面去阐述
淮安项目地块研判 淮安城市结构解读 淮安房产市场情况 淮安客户需求分析 淮安项目定位建议 项目销售财务测算
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将从六个方面去阐述
淮安项目地块研判 淮安城市结构解读 淮安房产市场情况 淮安客户需求分析 淮安项目定位建议 项目销售财务测算6Βιβλιοθήκη PART淮安项目地块研判
• 行政和商业功能的发展，将为项目带来市政配 套设施的完善；
• 金融、办公发展，将进一步推动项目区域的经 济活力和人口聚集；
• 生态绿地则为项目打造宜居空间创造了良好的 基础。
生态绿地
体育中心 绿地
通甫 路
行政中心
集中安置 区
住宅
观点： 项目所在区位未来的功能规划齐全，集中了经济社会发展所需的 各项功能，对项目价值的提升有极大的辅助作用。
水渡口广场：7.3公里；
水渡口广场
淮安南站：5.9公里； 淮安站：12.9公里；
淮海广场
开发区 中心
淮安南站
开发区公共中心：5.3公里；
楚州区中心：6.7公里；
高教园中心：3公里。
高教园
从地块出发到达清河区、 开发区、清浦区、楚州区 中心位置以及火车站的直 线距离均在10公里左右， 交通便利的条件下，区域 间联动的效应可能得到增 强。
观点： 宗地当前现状比较混乱，所处位置主要是 农田，周边缺少配套。
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淮安项目地块研判
交通现状：内部交通基本处于空白，外部的连通情况不佳，对初期项目开工和未 来人流导入非常不利。
• 内部交通
地块内以农村的水泥小路和土路为主， 通过宁连公路进入各村，南侧有一条 水泥路连接各村。
车辆通过相对比较困难，对未来初期 销售将造成一定的影响。
目前城市主要干道和高教园内 的主要南北向道路都被宁连公 路截断，没有延伸进入地块。
当前受到交通的阻碍和当地社 会经济发展条件的限制，该区 域与城市的交通联系并不紧密。
观点： 地块与外部的连接目前并不顺畅，区域间的联 动效应不强。
• 区域距离
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淮安站
章节标题微
到达 淮海广场：7.9公里；
软雅黑18号，数字36号
淮安中南世纪城项目定位报告
传承中南精神 盛筑中南前景 打造时代精品 铸造百年基业
中南世纪城主楼
镇江中南世纪城
南通中南世纪城
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当我们接到这个项目的时候， 我们在思考这样一些问题： • 作为一个新区造城项目，如何实现有效的人口导入？ • 面对未来恒大、绿地等大盘的竞争，如何才能独树一帜，突 出重围？ • 作为苏中三、四线城市扩张战略的第一站，中南如何实现项 目价值的最大化，确立城市标杆？
客户logo区域
项目区位规划：未来该区域将成为涵盖商业、行政、金融、居住等一体的综合性 中心。
项目区位功能划分
根据东西片区体育中心的控详规划，借助未来市级 行政中心、文化中心、体育中心的辐射，地块所在 区域将成为涵盖行政、商业、金融、保险、居住、 商贸办公、生态绿地等各类功能的综合性区域生活 中心。
宗地描述：临近三区交界，毗邻大运河、宁连公路，内部大棚农田，现状比较 混乱，周边基础民生配套匮乏。
• 地块四至
地块西南侧，毗邻未 来的淮安市体育中心
地块北部，紧邻宁连 一级公路与高教园区 相望
地块东侧，紧靠正大 路，与景观绿地隔京 杭运河相望
地块南侧，连接规划 中的公园绿地和商业 区
• 地块位置
宁连一级公路
居住商业混合
住宅
商业 生态绿地 商业、办公金融、保 险
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淮安项目地块研判
区域的现状正在发生改变 道路将拉近与城市的距离 规划将改变区域的属性
下文来看改变如何产生
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将从六个方面去阐述
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