六、国有建设用地使用权出让的需要（2009年考点）国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。

目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。

例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。

在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。

在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。

在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。

此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。

【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（）。

A．拟买卖的房地产市场价值B．买方愿意支付的最低价C．买方可承受的最高价D．卖方可接受的最低价E．卖方愿意接受的最高价答案：ACD解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。

七、房地产分割的需要房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。

但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。

因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。

在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该住房进行估价。

有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。

以应平均分割为例，土地一是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，二是先按照面积平均分割，再根据分割后各部分的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。

房屋一般既难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，也难以按照面积平均分割，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据它们的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。

这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

八、房地产损害赔偿的需要（2009、2011年考点）《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号，以下简称《民法通则》）第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

”房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：（1）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

”（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。

《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

”（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。

例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

（4）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。

例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准）。

（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。

《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

”（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。

《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

（10）其他房地产损害赔偿。

例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

”上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

［例1－1］某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。

该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。

经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（史记：缺此已知条件）；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。

请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

［解］（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（6000－5200）×5500＝440．00（万元）（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：（6000×（1－3%）－5200）×5500＝341．00（万元）（3）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0．1×2×60＋0．2×6×60＝264．00（万元）（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。

如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。

（5）该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0．1×2×60＋0．2×6×60＝84．00（万元）（6）该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264＋0．6×3%×5500＝363．00（万元）（7）如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：0．1×2＋0．2×6＋0．6×3%×5500÷60＝3．05（万元）或者（363－180）÷60＝3．05（万元）【公式总结】（1）不修复情况下的价值减损额＝未受损状况下市场价格－受损状况下的市场价格（2）修复带来的价值增加额＝修复后的市场价格－修复前的市场价格（3）修复的必要费用=修复工程费＋搬迁费和临时安置费等（4）损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。

如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

（5）损害造成的相关经济损失额=搬迁费＋临时安置费（6）总损失额＝修复的必要费用＋修复后的价值减损额九、房地产争议调处和司法鉴定的需要在房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供依据的估价结果或估价报告有异议的情况。

例如，在房屋征收中，通常出现某一方特别是被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。

在人民法院拍卖房地产中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供依据的评估价或估价报告有异议，认为评估价过低导致其财产被低价拍卖，从而也要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

此外，对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。

例如，对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。

对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。

对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让；对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度。

以上这些均需要权威、公正的房地产估价，为争议各方当事人协商、有关单位调解、仲裁机构仲裁、行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决，以及司法机关和公民、组织进行诉讼等提供相关参考依据。

十、企业有关经济行为的需要企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。