7.5.1 日本民法中的不动产
7.5 日本不动产产权管理制度
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土地
根据《日本不动产登记法》第15条规定：“登记簿中，就一宗土地或一个建筑物备用一张纸。” 即土地与建筑物经分割并分别登记。一般认为，土地是人为决定的以一区划（一笔）为单位的所 有权客体，其范围以地表为中心及于上下（空中及地心）。
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定着物
建筑物：最典型的定着物，属于独立之不动产。
树木：土地的定着物，不属于独立的不动产。 未分离的天然孳息：尚未自原物分离的桔子、桑叶，或收割前的稻子、干草叶子等，允许以明 示方法作为对抗要件，按独立物进行交易。 其他：铜像、路轨、管道、庭园点景石（根据情况定）等，这些一般是土地之构成部分，但也 并不是不能单独作为交易对象。 • 日本民法中判断一物是否为定着物有三种方式：（1）在交易观念上该为土地之构成部分的物体； （2）完全独立于土地存在的物体；（3）根据情况而定的物体。
7.5.2 不动产登记制度
7.5
日本不动产产权管理制度
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登记机构 登记所 登记管辖:日本原则上采属地管辖 土地登记簿册及地图 日本不动产登记簿册依不动产种类而分三种：土地登记簿册、建筑物登记簿册、 立木登记簿册。登记簿及地图等由登记所永久保存。
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1．物的编定主义 登记簿中采取“一物一用纸”的原则，即一笔土地、一栋建筑物、一个立木，使 用一个单位的用纸。 2．登记簿的内容 登记簿分标示部、甲部及乙部，甲乙部各设事项栏及顺位号数栏。甲乙部无任何 事项时，可不设置。标示部记载有关不动产标示事项 3. 图纸 土地的图纸包括地图、地籍图、现状图等；建筑物的图纸包括建筑物位置图、房 屋平面图、分层房屋平面图等。
7.5.2 不动产登记制度Βιβλιοθήκη 7.5日本不动产产权管理制度
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登记程序 申请原则 申请登记的当事人称登记权利人和登记义务人。申请登记，应提出下列书面材料： （1）申请书；（2）证明登记原因的书面材料；（3）关于登记义务人权利的登记证 明书；（4）就登记原因需要第三人的许可、同意或承诺时，证明已得其许可、同意 或承诺的书面材料；（5）依代理人申请登记时，证明其权限的书面材料。 形式审查主义 申请不动产登记时，并不进行实质性审查，只要登记不违反登记制度的目的，即使 实体关系与登记事项不相符合，也承认登记的有效性。 不同的登记内容 在日本，不同的登记事项适用不同的程序。根据登记事项可将登记程序分如下几种： （1）土地标示的登记程序；（2）建筑物标示的登记程序；（3）所有权的登记程序； （4）所有权以外权利的登记程序。 登记顺序 登记人员依受件号数的顺序进行登记。
7.5.2
不动产登记制度
7.5 日本不动产产权管理制度
• 日本是采用意思主义立法例的国家，物权变动仅以当事人意思表示而发生，无须公示。 在日本，登记具有对抗第三人的效力，不动产物权变动，非经登记，不得对抗第三人。 • 日本不动产登记的特点 登记事项：土地的标示；土地的所有权、地上权、永佃权、地役权、土地先取特权、 土地债权、土地抵押权；土地权利的设立、转移、变更、处分限制、消灭。 • 登记类别 依登记的效力，可将登记分为完成登记与预备登记。完成登记对第三人有对抗效力， 预备登记则无对第三人的对抗力。预备登记又分预告登记与假登记 • 登记的顺位 （1）就同一不动产登记权利的顺位，法律无另外规定时，依登记的先后确定。（2）关 于登记用纸中同一部内所进行的登记，登记的先后依顺位号数。关于登记用纸中不同部 所进行的登记，登记的先后依收件号顺序。（3）附记登记的顺位依主登记的顺位。但 附记登记间的顺位，依其先后而定。（4）已进行假登记时，本登记的顺位，依假登记 的顺位。