10
• • • • • •
沿线潜在地块梳理； 沿线规划优化建议； 沿线房地产市场调研； 选定地块价值分析； 重点发展地块发展组合建议； 重点发展地块概念性设计。
11
12
结合轨道优化沿线分区规划
基于对法定图则的理解和对城市 规划的研究，对沿线各区段进行空间 形态疏密相间，具有时代感、节奏
松岗、公明
40亿
30年运营期追加和 更新投资40亿元 24
4、资金投入及土地出让匹配计划
2a 1a 1b 2b 4b 4a 3c 3b 3a 9a 9b 4c 5 8 7 6b 6a 分期 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 八期 合计 考虑价格增长 2013年 155243 2014年 170034 2015年 225075 225564 2016年 单位：万元 2017年
站点核心区居住、商业类用地优化前后比较（亿元）
18
车辆基地选址及周边物业开发
长圳车辆基地为架修基地，紧邻长圳站以及规划13号线， 占地规模35.9公顷，配属车辆65列，车辆综合用地指标893平 方米/辆，预留上盖物业开发条件。
19
长圳车辆段及综合开发控制规划
轨道交通与城市建设同步推进，通过80 公顷的土地溢价，反哺6号线的建设和运 营资金缺口。
降低商业开发量 提高办公酒店类开发量 提高住宅类开发量
站点周边地区开发量优化示意图
现有规划站点周边地区开发量示意图
17
带来地区GDP和税收增加
GDP及税收 +16%
土地价值
+72%
站点核心区居住、商业类物业
• 一次性税收增长约142亿元，增幅为29%； • 持续性税收增长约20亿元，增幅为15%；
商住、商业混合功 能，职住平衡地区 组团绿廊
感，再现凝固的音乐。
光明新城 深圳重要的城市副中心，创 新型高新产业基地及其配套 服务区，承接香港、辐射东
组团绿廊
莞的生产性服务中心，深港 大都会独具特色的生态旅游 大浪 区 职住平衡，考虑周边
高密度 中高密度 中密度 中低密度 低密度
石岩
体现周边环境特征， 发展中密度生态住区
TOD模式在深圳地铁6号线的 研究与实践案例
深圳地铁集团有限公司 首席规划师 刘 卡 丁
liukading@
1
深圳地铁6号线可持续发展模式 由一下团队集体创作
深圳市轨道办 市发改委、规划国土委、交委、法制办 深圳市地铁集团公司 香港地铁公司 中铁二院设计集团公司 AECOM国际咨询公司 北京大岳咨询公司
•
21
1、土地出让收益平衡建设投资缺口
建设资金 投入需求 投资资金 回收需求
运营收益 债务融资
124 亿元 33 亿元
缺口
运营 收益
单位：万元
社会投资人 资本金 项目发起人 资本金
6号线项目
沿线土地 增值收益
年份
运营收益能够平衡初期建设投资33亿元
22
2、项目特许经营及融资结构
市政府
控制地块 财政资 金置换 补贴 土地出让金 土地出让金
公明街道
【石岩段】
石岩街道 本区房地产市场潜力巨大。
物业升值潜力较好 。
一手商品房暂无；二 手商品房售价： 【大浪段】 5000-13000元/㎡ 零售商业租金：50250元/㎡/月 办公租金：20-25元/ 大浪街道： ㎡ 一手商品房25000元/㎡；二 酒店价格：300-400 手商品房售价：9000元/天 12000元/度关注
是国家国务院批准的《首批80个基础设施建设确 定引入社会资本》项目之五； 也是《广东省基础设施引进民间资本》头号项 目；省政府2013年督办项目； 深圳市轨道交通引进民间资本，第一个封闭运作 的TOD试点项目。
3
TOD模式的重大意义
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通 为导向”的开发模式。这个概念最早由美国建筑设计师哈 里森·弗雷克提出。 主要是指地铁、轻轨等大运量轨道交通，以站点为中 心、以400～800m为半径建设集工作、商业、文化、教育、 居住等为一体的城区。 TOD是国际上具有代表性的，以轨道交通引领城市发展 的土地开发模式。同时，也是新城市主义、城市化进程最 具代表性的开发模式。
5
1、政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥 有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负 责6号线的建设、运营和相关资源的开发。 2、双方股权比例为51%：49%，由项目发起人控股。 3、政府授权项目公司建设并经营6号线30年，期满后将相关资 产无偿移交给市政府指定机构。 4、项目公司负责提供沿线重点地块规划设计的优化建议，市政 府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公司，以实现其 财务平衡。
6
7
8
深圳地铁6号客流预测
项 目 长度（km） 客运量（万人次/日） 周转量（万人公里/日） 平均运距（km/人次） 客运强度（万人/km） 早高峰最大断面（万人/h） 晚高峰最大断面（万人/h）
50000 40000 30000 20000 10000 0 松岗站-溪头 站 山门站-马田 站 合水站-公明 广场站 新围站-楼村 站 光明北站-荔 林站 长圳站-上屋 北站 石岩站-大浪 站 元芬站-上塘 站 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000 红山站-深圳 北站 光明中心站观光站
客流预测采用规划优化建议成 果，预测结果与 三期规划客流预测相 比，日客流增加16%，高峰小时客流增 加13%。 远期晚高峰小时客流断面图
9
订制地铁6号线主要技术标准
6号线研究过程中，通过对车辆选型、资源共享及供电等进行 了专题研究，确定了以下技术标准： 1）列车编组：A型车，6辆编组、四动两拖； 2）车辆最高运行速度为100km/h； 3）系统最大设计能力30对/h； 4）正线最小曲线半径为450m，最大纵坡30%； 5）噪声控制标准严于国家标准，力争达到国际先进水平。
4
引进民间资本投资深圳地铁6号线
深圳地铁6号线全线长37.85km，其中高架段长 31.41km,地下段长6.44k,共设车站20座。全线设长 圳车辆基地一处。总投资157亿（工可）。 深圳市政府授权深港合资公司建设并特许经营 30年的重大基础设施。政府注入土地资源，土地一 级开发的溢价平衡地铁6号线工程建设和运营的资金 缺口（不含征地拆迁及前期工程费用）。
208193 115780 323973 393791
155243 163005
170034 187463
450639 521671
168789 178654 347443 443435
长圳车辆基地土地出让收益和项目公司获得的上盖物业开发利润， 可以平衡项目投资缺口、项目发起人资本金以及上盖平台建造成本。
（二）
31
合理的风险管控及分担机制
32
1、设置票价收入风险分担机制
33
2、控制土地出让收益风险
34
3、项目未获批准和提前终止的回购
35
深圳城市轨道交通可持续发 展的未来
前期工作
深圳轨道三期工程总投资约2000亿元，政府以配置土地资源形 式注入的资本金如按50%计则应为1000亿元（其余部分由企业融资 解决）。其中，7、9、11号线计划配置土地资源总地价约480亿 元，预期开发利润191亿元，合计约671亿元； 6号线配置土地，仅土地溢价180亿平衡全部资金缺口，封闭运 作。
产业升级
龙华新城
综合枢纽，中心 区居住配套
13
沿线站点用地性质规划
通过沿线站点周边城市规划、交通规划、车站级别综合定位研究。
14
寻找沿线可作资本注入的地块
根据各站点功能定位，结合房地产市场的调研，通过对沿线站点周 边800米范围土地进行梳理，拟定具备实施TOD的土地，通过土地溢 价，反哺6号线的建设和运营资金缺口，实现轨道建设的可持续发展。
20
长圳80公顷综合用地概念性方案设计
提升区域综合价值，据初步估算，规划调整后的土地价值将由原来的 38.8亿元人民币增长到144.7亿元人民币，增幅近3.7倍。 •预计长圳地区未来能创造约1.2万个就业机会，实现地方GDP经济附加值 约19.1亿元人民币/年 •经营型物业带来的持续性税收 – 每年约4.0亿元人民币 •销售型物业带来一次性税收 – 共约92亿元人民币
25
债务融资中通过运营 收益平衡的部分由于 回收周期较长，建议 采用传统银行贷款的 方式解决。
债务融资中通过土地收益 平衡的部分由于回收周期 较短，建议采用其他低成 本的债务融资模式。
26
前期工作
深圳城市轨道交通投融资管理体制 创新发展过程
按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资
留给我们的思考
28
如何让轨道交通可持续发展
1、让轨道交通巨大的社会效益(一部分)转化成资本； 2、充分发挥项目公司的规划优势，最大限度地 提高土地价值； 3、设置票价收入和土地价值波动机制，既要确保投资人合法 利益，又要规避政府有偿出让土地风险；
29
落实沿线最新土地规划成果
（一）
30
沿线最新规划成果纳入法定图则
一手商品房待售；二手商品房售价：700015000元/㎡ 零售商业租金：50-300元/㎡/月 办公租金：25-45元/㎡ 酒店价格：150-350元/天
前景一般。 一手商品房暂缺；二手商品
【龙华新城段】 房售价：10000-18000元 零售商业租金：100-150元 /㎡/月 办公租金：50-80元/㎡ 酒店价格：160-380元/天
民治街道
潜力较大。
零售商业租金：70-200元/ ㎡/月 办公租金：15-30元/㎡ 酒店价格：100-130元/天
物业升值潜力巨大。
房地产市场前景一般。