• 协助政府推动创意产 业经济的发展 • 树立区域乃至全国创 意商业新标杆。 意商业新标杆。
• 定位精准、确保业态 定位精准、 均匀匹配 • 提供安全高效的运营 场所 • 促进商户内部交往、 促进商户内部交往、 协助商户市场推广
• 提供购物、休闲、社 提供购物、休闲、 交新天地 • 维护消费者权益
运营理念
首年满租总租金6320705 首年满租总租金6320705 总面积 1531 1100 首年满租总租金13860218 首年满租总租金13860218 总面积 169 1120 首年满租租金 首年满租租金
135 150 150 300 450 影视传媒 1300 2850
14
办公区分割 首年满租总租金 18628432 分布位置 2号楼3-8层 号楼3 3号楼3-5层 号楼3 4号楼C区 号楼C 17号楼2 17号楼2-4层 号楼 12号楼3 12号楼3层 号楼 总面积 6480 3240 600 1350 459 首年满租租金
4#b 14# 4#a WC 13#
尊重历史、关怀历史， 尊重历史、关怀历史，历史记忆与现代时尚完美结合
8
方案一
Designer Complex
案名中英文释义： Designer n. 设计师 adj. 1. 由专门设计师设计的;标有设计师名字的2.名牌的 Complex n. 1. 复合物,综合体 2. 综合建筑物
AM10：00 演播厅人群 AM10： PM22：00——02：00 高端酒吧消费 PM22：00——02： 群
AM9：00 秀场人群 AM9：
PM15：00 下午茶消费人群 PM15：
AM8：30 办公人群 AM8： PM17：30 会所制设计型餐厅消费 PM17： 人群
PM20：00 小剧场观众群 PM20： PM19：00 设计师零售消费人群 PM19： PM20：00 影院观众群 PM20：
9
工地围挡方案一
10
招商手册
一本有趣的期刊杂志 招商手册将以“创刊号”之名诞生 附加赠送让人爱不释手的精美手绘地图 再生环保纸印刷，限量发行 广为流传，成为抢手的广告载体
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6#
总体布局
16#
5# 17# 15# 7#7#-3F
4#f 4#f 12# 4# 4#e 4#d 4#c
各业态分布总表
办公
12
含小剧场） 零售铺位分割 总面积 （含小剧场） 4343
分布位置 4号楼E1区 号楼E1区 E1 总面积 169 1120 898 面积区间 3333-68 1120 3030-122 楼层数 一层 三层 两层 一层 一层 一层 一层 一层 分割间数 三间 无分割 19间 19间 一间 一间 一间 一间 一间
6
开发理念与定位之关系
设计师品牌 零售 项目 开发
客群需求
设计型餐厅 定位 理念
时尚潮流秀 场 创意办公
中国创意文化之北京驿站
7
GBUTtem
城市记忆
整旧如旧：保持厂房旧貌、保留原有设施、 整旧如旧：保持厂房旧貌、保留原有设施、进行楼梯加固
6# 16#
17#
15#
5# 7#
4#f 12# 4#e 4#d 4#c
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办公区分割 餐饮铺位分割 总面积 12129 总面积 7170
13号楼 13号楼 135 135
分割间数 分割间数 150 1-2间/层 1502-4 1-2间/层 3002-4 一间 4501-2 1间 / 层 10间 10间
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总租金 55236180 业态类型 餐饮 零售 秀场 办公 餐饮铺位分割 分布位置 2号楼1-2层 号楼1 3号楼1-2层 号楼1 4号楼A区 号楼A 5号楼 总面积 7170 7522 2631 12129 首年满租总租金 16426825 总面积 2020 2040 920 2190 首年满租租金 首年满租租金
全客户主体
全生命周期
塑造形象、推广拔 高、商户优化
全过程管理
商户稳定，业绩稳 步提升，形成国内 知名、国际有名的 系统整合完成、知 商业品牌，成为优
项目策划定位/工程改 项目开业、商户支 造前期介入/招商筹备 持、运营系统磨合 及实施/项目包装 商户品质升级 体系优化、定位升华、 金收益高涨 资产资本化 名度快速提升，租 质资产，考虑商业
秀场 分布位置 4号楼D+E2区 号楼D+E2区 D+E2 6号楼 零售铺位分割 分布位置 4号楼E1区 号楼E1区 E1 7号楼 12号楼1 12号楼1-2层 号楼 13号楼 13号楼 14号楼 14号楼 15号楼 15号楼 16号楼 16号楼 17号楼1 17号楼1层 号楼 4号楼B区 号楼B 4号楼F区 号楼F
4#f 4#f 12# 4# 4#e 4#d 4#c
4#b 14# 4#a
3# 3# 1-2F 3-5F
shopping 休闲餐饮 商务餐饮 秀场 影视传媒 办公
13#
2#32#3-8F 2#12#1-2F
4
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之“北京时间” 北京时间”
PM12：00 设计师零售消费人群 PM12： AM11：30 时尚餐消 AM11： 费人群 PM12：30 秀场人群、餐饮购物 PM12：
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
序 项目定位 项目包装与推广 招商 运营 结语
项目运营目标
全国知名、国际有名、部级认可、 全国知名、国际有名、部级认可、市长莅临
社会目标
创立商业品 牌，使之可 以复制
建立创意型 商业运营管 理体系
培养一支 种子团队
企业目标
五年租金收入不低于2.3亿元，运营费用支出不超过 五年租金收入不低于 亿元，运营费用支出不超过5000万元 亿元 万元
2010
孕育期
2011
幼年期
2012
童年期
2013
青春期
2014
成期
2015
盛年期
运营措施——持续的市场推广 运营措施——持续的市场推广 ——
通过整合国际设计师资源进行项目推广和合作，与国外设计师联盟结为中国友 好园区，定期举办文化交流活动，与合作媒介举办丰富多彩，具有国际化色彩 的活动，力争将郎家园6号项目打造成国际知名商业品牌。确保优质商户入驻园 区，形成超强集客力。
功能组合
“三位一体，四轮驱动”， 三位一体，四轮驱动” 购物、餐饮、秀场、 购物、餐饮、秀场、办公有 机结合，相互统一， 机结合，相互统一，增强园 区的竞争优势
消费时段
丰富的功能组合、 丰富的功能组合、业态规划 ，最大程度的丰富园区到访 人群。 人群。保证在不同的时间段 有不同人群在此消费， 有不同人群在此消费，实现 24小时运营 24小时运营
秀场
分布位置 4号楼D+E2区 号楼D+E2区 D+E2 6号楼
总面积 2300
总面积
7号楼 12号楼1 12号楼1-2层 号楼
影视传媒分割
分布位置 4号楼F区（影院） 号楼F 影院） 4号楼B区（小剧场） 号楼B 小剧场） 总面积 2850 1300
总面积 面积区间 1531 分布位置 分布位置 总面积 14号楼 14号楼 面积区间 150 号楼3 5402号楼3-8层 6480 540-6480 2号楼1 2020 1100 号楼1-2层 15号楼 500- 150 15号楼 500-1040 号楼3 5403号楼3-5层 3240 540-3240 号楼1 3号楼1-2层 2040 16号楼 500- 300 16号楼 500-1020 总面积 4150 C区 4号楼C 号楼 600 600 17号楼 200- 450 号楼1 4号楼A区 号楼A 920 17号楼1层200-920 楼层数 17号楼2-4层 分割间数 17号楼 号楼2 4501350 450-1350 5号楼 2190 整租 3层 无分隔 12号楼 号楼3 459 10-100 12号楼3层 101层 无分隔
到 访 客 户 情 况
通过40多天的驻场招商， 通过40多天的驻场招商，现有 40多天的驻场招商 到访客户共112组 到访客户共112组，办公类客户 112 占到了64%， 占到了64%，其次是餐饮类客户 64% 占到了20%。 占到了20%。娱乐类和展厅类客 20% 户共占到了16%。 户共占到了16%。 16%
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项目定位总结
消费客层
锁定主要目标消费人群， 锁定主要目标消费人群，满 足他们的消费需求； 足他们的消费需求； 通过业态的互动， 通过业态的互动，扩大消费 客层，挖掘消费链， 客层，挖掘消费链，满足金 字塔顶端人士的消费意欲
空间使用
最大程度的利用旧厂房空间， 最大程度的利用旧厂房空间， 并结合园林景观创造出舒适的 LOFT办公空间 办公空间， LOFT办公空间，给创意者无限 的想象空间
租金测算（按楼号分类）
租金测算（按楼号分类）
年度租金收益 标的物 出租面积 基准租金 楼号 （平方米）（元/天/平方米） 2# 3# 4# 5# 6# 7# 12# 13# 14# 15# 16# 17# 合计 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
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坚信通过精准的的规划定位、全面的包装推广、 坚信通过精准的的规划定位、全面的包装推广、专业 的招商运营定能将其打造成为北京市创意型街区商业 的名片，文化地产的新地标！ 的名片，文化地产的新地标！
业态类型 餐饮
shopping
总面积 29452
4#b 14#
总面积 7170 4343 2631 12129 4150
分布比例
4#a
24% 14% 9% 41% 12%
13# 2#32#3-8F 2#12#1-2F