具体数据如表：
茶吧、酒吧、电影院、ktv多为低端消费
二、 区域市场现状及其趋势判断
❖ 此项目地房地产市场状况及政府相关的政策法规 ：
主要集中在三个方面： ①抑制投资投机需求。主要措施包括差别化信贷政
策；限购政策；上调住房公积金贷款利率，对使 用公积金贷款购买多套住房进行限制等。 ②增加住房特别是保障房供应。主要措施包括大幅 增加土地供给，提高保障房用地的比重；通过减 免税费，鼓励保障房建设；金融支持保障房建设 。 ③加强市场管理，促进房地产市场健康发展。2010 年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开
会引来众多开发商角逐市场，分一杯羹的竞争压力大。 ③西直门西北角、白颐路已有的，西二环沿线已有的同类产品
市场供应。
四、项目市场定位
❖ 1、市场定位：虽然该地区在政治、经济、交通、商业和金融等方面 有得天独厚的优势，但是在商业物业的供应上尚属不足，因此我们敏 感的嗅觉到了商业物业在此的巨大的升值空间，因此我们将项目的市 场定位于高端商业物业上，将此地全力打造成为一个高端的商务休闲 港。依据适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性等原则 ，着力打造“商务休闲+特色餐饮+高级娱乐+时尚生活”——集商务 、休闲、餐饮、娱乐、生活于一体的城市综合体。
③项目资源优势：
财政部、工商局、建设部等国家级各大部委汇聚这里，清华、北大、北 航等著名学府及其众多科研院所云集于此；14个大型成熟社区，15万左右 的常住居民，每日往来人流近百万，作为目前北京发展速度最快的地区之一 ，这里有北京最有发展潜力的人群，有着庞大的高端商业消费人群，人均收 入都远远高于北京其他地区，消费潜力无可估量。强劲的消费力与严重缺乏 的商业、餐饮、娱乐项目构成了巨大的供需矛盾。强劲的消费力，为西直门 区域经济的崛起及快速发展提供了强大的动力。
随着地铁2号线，13号线，4号线，6号线的开通 。此地区周边的交通更加立体化了。方便了其商 业的发展。动物园公交枢纽有线路10余条，西直 门周边还有其他公交线路10余条。公交线路上可 谓四通八达。
附近地铁线路简图：
③周边配套设施调查：
❖ 周边最有名气的购物场所要数动物园服装批发市 场了。这里有大大小小的服装批发市场将近10个 。服装价格低廉，品种多样。是很多服装零售商 批发服装的首选之地，也是很多年轻，时尚女孩 的购物首选之地。因为动物园服装市场的存在， 西直门周边人流量巨大。批发市场总体规模大， 相对集中。区域内临街店铺多，但形象简陋。
地理简图：
2、项目用地周边环境调查
❖ ①周边建筑：嘉贸购物中心，动物园，海洋馆、 华堂商厦、麦当劳、肯德基、真功夫中式快餐厅 、北京展览馆、北京北站、动物园服装批发市场 （世纪天乐、金鼎、金开利德）、北京天文馆、 首都体育馆、动物园公交枢纽。
②周边市政配套设施调查：
❖ 地块周边的市政路网以其公交现状、远景谋划：
❖ 该地段交通便捷。地铁二号线、十三号线、四号线、六号 线在此相会。途径的公交线路据不完全统计有30余条。
❖ 土地规划使用性质：土地规划使用性质为综合性质，考虑 到此地块的重要地理位置与不足的商业供应，我们想要在 此建立一个建筑综合体项目。包括商务、休闲、餐饮、娱 乐、生活于一体的商务休闲综合项目。
普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值 继续分化。从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自 住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住 宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来 价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业 ，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更 加明显。
中国房地产市场展望
1、市场发展环境展望： 宏观经济：房产税试点改革加快推进。2010年 12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国 家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做 好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产 税试点工作在落到实处。
2、市场发展走势展望
随着2010年房地产市场调控的加剧，土地市场与房 产市场变化明显：土地市场上，供应力度加大，热点区域 或中心城市地块竞争白热化，各地产商联盟合作的趋势凸 显；房产市场上，供求关系得到改善，单从保障性住房来 讲，供给量是同期的2.4倍，房地产价格涨幅呈现下降趋 势。
北京建筑大学西城校区2020 Nhomakorabea5月28日星期四
一、项目及周边环境
❖ 1、项目土地概述：该项目位于北京市西城区，北至西直 门外大街，南至百万庄大街，西至紫竹院南路，东至北礼 士路。学校主校区占地12.3公顷，总建筑面积为20.2万 平方米。
❖ 该地段位于二环路西北角的黄金地段。毗邻金融街、中央 政务区，中关村，是政治、金融、科技、商务的云集之地 ！该地块紧依六大版块，是黄金之地！
❖ 2、项目地块的劣势： ①商务氛围有待培养。②目标消费者层次较低。 ❖ 3、项目地块的机会点： ①此项目为潜在消费市场； ②市场供应关系良性发展；③不断增长额整体需求 ❖ 4、项目地块的威胁及困难： ①地理位置上的劣势：由于其处在金融街与中关村之间。无论
是商业金融还是科教文卫，它在夹缝中被边缘化。 ②激烈的竞争。由于其交通的便利与商业区位的优越性，必然
②项目政策优势：
土地开发：科技企业土地出让金按75%征收，四源费大市政费减半征收。
工商政策：设立专门登记注册窗口，一站式服务
税收政策：对高科技企业转化成果享受减免营业税及个人所得税
科技孵化政策：区财政安排专项资金建设科技孵化基地
人才政策：对博士后在西城区安家一次性给予10万元人民币的住房补贴，优 先安排子女入学
三、土地SWOT（深层次）分析
❖ 1、项目地块的优势： ①项目区域优势：此地区不仅承担着连接北京市西北地区 交通枢纽的任务，是城市西北部发展的起点，同时也是外 城区人口向内城区流动的枢纽。除此之外，多种意义的城 市特征在本地区也明显体现，如得天独厚的商业环境、强 大的城市连接功能、城市交通疏散中转的特性、以交通吸 纳人员的特性等等，因此该地区的总体地域性质是以交通 为导向的，具有城市连接功能作用的交通、办公、商业区 。强佑地产对此项目的整体规划完全符合本地区的地域性 质及阶段特征，此项目在具有区域优势的基础上兼备良好 的开发条件，必将带动西城区的经济进一步发展。