神州数码集团股份有限公司欲了解T207-0052地块土地使用权市场价值评估项目资产评估报告中同华评报字（2017）第793号北京中同华资产评估有限公司二〇一七年九月十日目录注册资产评估师声明 (1)资产评估报告书摘要 (2)资产评估报告书 (3)一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 (3)二、评估目的 (4)三、评估对象和评估范围 (4)四、价值类型及其定义 (5)五、评估基准日 (6)六、评估依据 (6)七、评估方法 (7)八、评估程序实施过程和情况 (9)九、评估假设 (9)十、评估结论 (10)十一、特别事项说明 (10)十二、评估报告使用限制说明 (11)十三、评估报告日 (11)资产评估报告书附件 (13)资产评估师声明神州数码集团股份有限公司受贵公司委托，我们对位于深圳湾超级总部基地的T207-0052地块土地使用权于评估基准日2017年6月30日的市场价值进行评估，并作如下声明：1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2.评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。

5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

欲了解T207-0052地块土地使用权市场价值评估项目资产评估报告摘要中同华评报字（2017）第793号神州数码集团股份有限公司：北京中同华资产评估有限公司(以下简称“中同华”或“我公司”)接受贵公司的委托，本着独立、客观、公正的原则，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，为贵公司T207-0052地块土地使用权市场价值之经济行为提供参考价值为目的，按照必要的评估程序，对深圳湾超级总部基地T207-0052地块土地使用权，在符合使用管制要求前提下于2017年6月30日的市场价值，采用假设开发法进行了评估，评估结论为389,661.68万元，评估结论见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元序号科目名称评估值备注1无形资产-土地使用权389,661.68委估资产合计389,661.68在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：1.本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值，未考虑上述资产尚未支付的相关负债以及相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响。

2.截止报告出具日，神州数码尚未取得《国有土地使用权证》，本次评估按照土地出让合同中约定的土地使用权面积计算其价值，土地使用权面积最终以取得的《国有土地使用权证》证载面积为准。

3.本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，不得用于交易价值参考等使用目的。

评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。

如有效期内资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告正文全文。

欲了解T207-0052地块土地使用权市场价值评估项目资产评估报告中同华评报字（2017）第793号神州数码集团股份有限公司：北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，在符合使用管制要求前提下，采用假设开发法，对深圳湾超级总部基地T207-0052地块土地使用权在2017年6月30日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：一、委托方暨产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者本次资产评估项目的委托方暨产权持有单位为：神州数码集团股份有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律法规范围内的其他使用者。

（一）委托方暨产权持有单位概况1．注册登记情况统一社会信用代码：9144030019218259X7企业名称：神州数码集团股份有限公司类型：股份有限公司(上市)法定代表人：郭为注册资本：65407.043400万人民币成立日期：1982年06月01日营业期限自：1982年06月01日营业期限至：5000年01月01日登记机关：深圳市市场监督管理局核准日期：2017年01月05日登记状态：存续（在营、开业、在册）住所：深圳市南山区粤海街道科发路8号金融基地1栋11楼E1经营范围：（一）计算机硬件及配套零件的研究、开发；网络产品、多媒体产品、电子信息产品及通讯产品、办公自动化设备、仪器仪表、电器及印刷照排设备、计算机应用系统的安装和维修；自产产品的技术咨询、技术服务、技术转让；经营进出口业务；计算机硬件、软件及外围设施的代理销售；销售自产产品；（二）通信设备、电子、计算机配件的技术开发；计算机软件、信息技术、系统集成、办公自动化、综合布线技术的研发（不含限制项目）；（三）投资兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营。

（以上项目法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。

2．公司发展历史和现状简介神州数码集团股份有限公司为深证证券交易所上市公司，股票代码为000034.SZ。

公司前身为深圳市华宝畜禽联合公司,1981年11月20日经深圳市人民政府以市特府【1981】20号文批准成立，并于1983年1月31日经中国牧工商联合总公司批准更名为深圳华宝牧工商联合公司。

经营业务包括：通讯服务运营、数据与语音服务、通讯设备的研制、开发、生产与销售、软件开发；经营国内商业、物资代销业；进出口贸易；食用动物养殖及相应的肉类加工、饲料生产和销售;果树种植；房地产投资与开发。

二、评估目的根据资产评估业务约定书，本评估报告的评估目的是为神州数码集团股份有限公司拟了解T207-0052地块土地使用权在采用假设开发法做为评估方法情况下的市场价值。

不得用于交易价值参考等使用目的。

三、评估对象和评估范围本次资产评估对象为神州数码集团股份有限公司持有的位于深圳市南山区深圳湾超级总部基地T207-0052地块。

评估范围为T207-0052地块土地使用权，其详细情况如下：1.土地登记状况委估土地尚未取得《国有土地使用证》，根据《深圳市土地使用权出让合同书》，估价对象土地登记的具体情况如下：1土地使用权人：神州数码集团股份有限公司；2土地编号：T207-0052；3地理位置：深圳市南山区深圳湾超级总部基地深湾二路东侧、白石三道北侧；4土地用途：商业服务业用地；5建设用地面积：项目总用地面积25,634.91平方米；6土地使用权类型：出让；7土地使用年限：30年；2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权为神州数码集团股份有限公司合法取得。

待估宗地来源合法、产权清楚。

截止报告出具日尚未取得国有土地使用证，不存在抵押、租赁等他项权利。

3.土地利用状况待估宗地为新征土地，尚未利用，原有地上物已拆除，土地红线内已完成平整待开发。

土地红线外基础配套设施已达到“五通”（供水、排水、通路、通电、通讯）。

根据《深圳市土地使用权出让合同书》，宗地规划建筑容积率≤7.8，总规定建筑面积206000平方米，包括：地上规定建筑面积200000平方米，其中办公137000平方米，职工食堂3000平方米，商务公寓40000平方米，商业19580平方米，物业服务用房420平方米；地下规定建筑面积6000平方米（均为地下商业）。

根据《深圳市土地使用权出让公告》（深土交告〔2017〕11号）：T207-0052宗地项目建成后，6000平方米地下商业、19580平方米地面商业和36220平方米办公可按规定销售；物业服务用房归全体业主共有；其余部分在出让年期内不得转让；用地范围内地上、地下凡涉及轨道交通设施所占用的空间，只能作为轨道交通用途使用，产权归轨道建设项目的使用权人。

本项目不涉及引用其他机构出具的报告结论事项。

四、价值类型及其定义本次评估是为神州数码了解T207-0052地块土地使用权市场价值提供价值参考依据，一般为公开、公平市场条件下的价值，本次评估采用符合使用管制要求条件下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

符合使用管制要求在本报告中是指被评估资产以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标的要求使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。

五、评估基准日根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为2017年6月30日。

本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以2017年6月30日作为评估基准日，是委托方根据实现经济行为的需要确定的。

六、评估依据（一）法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日）2.第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订中华人民共和国主席令第72号《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日）；3.国土资厅发〔2015〕12号《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；4.建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；5.建设部令第98号《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）6.第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订中华人民共和国主席令第28号《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）；7.国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》（2003年6月11日）；8.中华人民共和国国务院令第483号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院第163次常务会议通过修订，2006年12月31日）；9.其他与资产评估相关的法律、法规等。

（二）准则依据1.财政部关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基本准则》的通知（财企[2004]20号，2004年2月25日）；2.中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知（会协[2003]18号，2003年1月28日）；3.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告等7项资产评估准则》的通知（中评协[2007]189号，2007年11月28日）；4.中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知（中评协[2011]230号，2011年12月30日）；5.财政部颁布的国内企业会计准则体系。