2. 06年1-8月二至三环间，供销比为0.9995 3. 06年1-8月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，供 销比为1.06 4.06年1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，6月达到 最高值4392元/㎡，7、8月开始回落 5. 06年1-8月二至三环间住宅成交均价4033元/㎡ 6. 06年1-8月城西住宅成交均价4445元/㎡
5000－ 5980
5600－ 6200
106－213
约16万㎡
㎡
－－
－－
中海.龙湾半岛
开发商：中海地产 占地：约210亩 物业类型：叠拼＋16～18层小高 层 建筑面积：约35万㎡ 首批次房源：288户（电梯） 均价：5800元/㎡ 面积区间：94－160㎡
中海.龙湾半岛——户型点评
06年1-8月各月商品住宅供应与成交对比情况
40
30
20
10
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 供应 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85 成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.32
电梯 （板式）
电梯 （板式）
高层电梯 （点式）
总建面
75万㎡ 161549.6
㎡
约45万㎡
约20万㎡
约35万㎡
面积区间 均价
㎡
元/㎡
120－220 5600
87－200 5100
60－140 5700
74－170 5400
94－160 5800
价格区间
5300－ 5900
4200－ 6000
5400－ 6000
供应 成交
06年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位 二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品住宅方位成交与交易对比情况
200 132.91638.82
100
138.51351.64
175.11865.16
1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。
供应 成交
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品住宅环域供应与成交对比情况 300
200
100
0 内环以 内至一 一至二 二至三 三环以 供应 4.98 11.18 44.39 277.98 147.47 成交 28.75 16.71 67.56 278.13 115.83
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 供应 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85 成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.32 供销比 0.64 0.24 1.42 0.78 0.83 1.59 1.42 1.32
0
供应 成交
城东 132.96 138.82
城南 138.53 151.64
城西 175.18 165.16
34.0229.26
城北 34.02 29.26
供应 成交
06年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ位 城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品房成交价格走势
4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
商品房 4318 4247 4363 4230 4639 4481 4515 4593 住宅 3977 3932 4001 4058 4167 4392 4339 4336
成交均价
二环至三环之间成交均价为：4033元/㎡
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区商品住宅成交均价
5000 4000 3000 2000 1000
0 成交均价
城东 3710
城南 4345
城西 4445
城北 3535
成交均价
城西成交均价为：4445元/㎡
小结
1. 1、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于1 3、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。
龙湾半0岛% 户型面积配比
0%
31%
0% 13% 0% 19%
100㎡以下 100-110㎡ 110-130㎡ 130-140㎡
总户数：288户 面积区间：94－160平米
140-150㎡
150-160㎡ 户型：两房、三房、四房
0%
160㎡以上
37%
顶跃
下沉
龙湾半岛户型配比
13% 31%
两房 三房 四房
商品房 住宅
2006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势
1－8月住宅价格上涨9.5％ 价格月均递增速度：1.1％
06年1-8月城西住宅市场分析
06年1-8月五城区住宅环域成交均价
4700 4600 4500 4400 4300 4200 4100 4000 3900 3800 3700
内环以内 内至一环 一至二环 二至三环 三环以外 成交均价 4584 4537 4605 4033 4050
典型竞品楼盘比较
竞品分布
天合凯旋城
优品道
成都花园.上城 中海.龙湾半岛
花间集
鹭岛国际社区
竞争性楼盘一览表
项目
开发商
鹭岛国际社区 滕王阁地产
天合凯旋城 天合地产
优品道
博瑞地产
花间集
炎华置信
中海.龙湾半岛 成都花园.上城
中海地产
成都花园开 发建设有限
公司
物业形态
电梯 （板式）
高层电梯 （点式）
高层电梯 （板式）
成都花园·上城价格策略
目录
汇报目的 市场背景 客户分析 产品解读 价格策略
第一部分：汇报目的
通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的 综合分析得出成都花园·上城 的价格策略，通 过市场比较法得出本项目的面市测试价格。
第二部分：市场背景
➢宏观市场背景 ➢典型竞品楼盘比较
宏观市场
06年1-8月城西住宅市场分析
56%
中海.龙湾半岛——D3户型
D3户型：155㎡， 四室二厅二卫
户型评价
餐厅厨房不成线，被人流主动 线分割；
卫生间旁的“工作间”纯属浪 费空间
客卧带有大阳台而主卧没有
中海.龙湾半岛——D1户型
D3户型：139㎡， 三室二厅二卫
户型评价
“工作间”不实用
主卧、次卧无阳台而客卧带有 大阳台
功能分区面积配比失调，客卧、 次卧开间仅3米，客卫与工作 间却占用3.4米的开间