位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的
关系 ，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离， 从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其 他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套 设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提 供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是 用交通时间距离来衡量区位的好坏。
说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是 有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。
独一无二：指不动产的异质性 ，这使得不可能出现相同
不动产的大量供给，从而不动产之间不能实现完全替代，不
动产市场不能实现完全竞争，不动产价格千差万别并容易受
交易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一 无二特性，但很多不动产之间仍然有一定程度的替代性（市
（4）结构；
（6）层高或净高； （8）装饰装修；
（9）外观；
（11）利用状况； （12）维修养护情况及完备程度；
（10）建成日期；
（9）产权状况；
（10）公共服务设施完备程度； （11）其他。
几个重要概念
房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包
括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上
(含2．20m)的永久性建筑 。
房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面
水平投影计算 ；
成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、
套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即
套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即 建筑面积＝套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
不动产的特征
不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土
地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为
人工建造，它定着在土地上。因此，不动产的特性主要取决 于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从不动产估价和 把握不动产价值的角度来看，不动产主要有不可移动、独一 无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多 样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。
（11）基础设施完备程度和土地平整程度；
不动产中对建筑物的基本认识
在不动产估价中建筑物包括房屋和构筑物两大类 ，房屋和构筑物 之间的区别主要有两点： ①人们是否直接在内进行建筑物的基本认识
（1）位置 ； （2）面积；
（3）层数和高度；
（5）设备； （7）空间布局；
率等的规定。
几个重要概念
建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大 高度限制 ； 建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基 底总面积占建筑用地面积的比率；
容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定
地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
例子 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建
实物、权益和区位对不动产价值的影响
1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： ①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定
着价值的高低 ；
②一般的无形资产主要是权益的价值 ； ③不动产的实物和权益在价值决定中都很重要 。 2、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独有的 。
不动产的存在形态及各种形态的基本认识 不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有
（1）不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产，
依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产 所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一
特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性 的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关 系所产生的成员权(表决权、参与制定规约、选举及解任管 理者等)构成。
筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土
地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 ＝ 建筑密度 X 建筑层数 注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率
对一宗土地的基本认识
（1）位置 ； （3）四至； （5）地形、地势； （7）利用状况； （9）土地使用管制； （12）其他。 （2）面积； （4）形状； （6）周围环境； （8）产权状况； （10）地质条件；
是通过下列4种特权来实现的：
(1)管制权 ：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福 利，可以直接对不动产的使用作出限制（例如建筑密度等）。 (2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提 高不动产税收。
(3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民
和法人的不动产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。 (4)充公权：政府可以在不动产业主死亡或消失而无继承人的 情况下，无偿收回不动产。
场比较法）。
供给有限性：指土地资源总量是固定不变和有限的 ，土
地的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有 限特性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供 给不能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给 的最主要区别。
用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，
用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中不动产的 用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的 一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、 放牧地、森林、不毛荒地。
土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯
的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来， 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态。
不动产中对土地的限制和基本认识
一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进
行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容
和程度，只有这样才能评估出正确的价值。 对土地利用的限制可归纳为3个方面：
的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、
①通风、采光、排水、排污的相邻关系；
②险情危害的相邻关系。
（3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地
使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地
使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市 规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积
（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自 己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ；
（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之
外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权 ；
不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交
通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区
势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经 济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环 境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭 后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房 地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续 期且续期的补地价很少或者续期长，则该房地产的价格又会 高起来。
为现金的速度。
当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的 办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。
保值增值：不动产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，
甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值 。
引起不动产价格上升的原因主要有4个方面： ①对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改 进物业管理； ②通货膨胀(是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单 地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵
不动产概念的总结
对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有
房地产、物业等不同的称呼。不动产包括土地、建筑物和其他土 地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。 不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地 面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构 筑物。
御通货膨胀，即所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度)；
③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加； ④外部经济，如交通条件或周围环境改善。
思考1：
出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这是否与不动产的保值增值特性相悖
注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋
不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包
括权利、利益和收益。
权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、
典权、地役权、空间利用权。 我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有， 农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是 以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村， 只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。
不可移动性：不可移动指土地地理位置固定，不能移动，
固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。 因为不动产的不可移动性，所以不动产市场不存在全国性市 场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状 况、价格水平和价格走势等都是地区性的。
耐久性：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭 。但需要
（1）土地权利的设立和行使的限制；
（2）不动产相邻关系的限制； （3）土地使用管制。
（1）土地权利的设立和行使的限制 中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、 典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他
物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地