设计师之家
知名设计师工作室、服装企业设 计及形象展示中心、时尚人士生 活馆等
国内、外一线知名服装（服饰） 品牌形象店
展示厅及品牌总部
大开间厂房
大型服装企业的设计和展示总部、 只作外墙及门、窗的整改，尽量 其它较大型从事创意设计类工作 压缩投入成本 的公司
由于本项目租赁范围比较大，物业类型也比较多，具体需要根据不同类型 客户的实际需求合理推介租赁物业，避免流失客户。
经营工作方案
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经营思路及模式
经营思路：借助外部专业经营团队的力量来开拓和完成展示发布中心 的经营工作，新仕诚公司全称监控经营工作的开展和协调 园区的各方资源。
委托、监控、协助
新仕诚
经 营 模 式
合理回报
独立经营体
经营范围与准则
经营团队 经营方案（总体及阶段性） 财务状况
经营场地和相关设施
② 项目所具备的资源和优势，项目整体发展定位
③ 项目总体规划、功能布局和首期改造概述 ④ 项目核心功能推介——服装展示发布中心（T台）
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经营推广工作——推广活动 2）大型宣传推广活动
活动时间： 2008年6月（具体时间待定）
活动筹划方向：借助展示发布中心这一核心的落成，结合外部 资源来组织具有社会和行业影响力的宣传推广活动，提升项目 的整体知名度，吸引商家关注本项目，有效帮助招商工作和展 示发布厅日后经营工作的开展。
设计师之家A、 B 、C
租赁 部分 展示厅和品牌 总部 大厂房 经营 部分 展示发布中心 合计
1,222,418 1,246,930 1,269,133 1,350,000 5,088,482
备注：设计师之家、展示厅和品牌总部按照中等投入的方案计算收益
项目首期租赁部分（不包括大厂房）和经营部分的总体改造面积约为19000㎡， 总体投入约3300万元，每平方米的成本约为1736元
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租赁推广
利用具有引领时尚潮流的杂志或媒体节目进行推广 对象：社会中较高层次的人群（如企业主、时尚人士、专业人士等） 媒体选择：《生活速递》、《周末画报》等 操作形式：与相应媒体进行合作沟通 推介内容： ① 分析纺织服装业发展现状和发展路向，说明走高端创新路线的必要性 ② 市政府提出的“退二进三”政策对旧工业厂房改造带来新的生机 ③ 项目优势和整体发展定位 ④ 项目核心功能推介——服装展示发布中心（T台）
创意园项目租赁经营方案
总体工作思路
经营带动租赁，租赁促进经营
依照项目总体发展定位，确立项目展示发布中心的核心地 位，借助展示发布中心的经营及推广活动的举办来吸引纺织纺 织行业、时尚行业、文化届等方面人士或企业的关注，最终实 现以展示发布中心的经营带动园区其它功能的发展，包括租赁 部分的招商工作。
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项目 设计师之家A、B、C 展示厅 品牌总部 合计
备注：该建造成本包括建筑物的土建成本和园区内部相关配套的改造成本 租金的估算已经考虑给予承租客户一定的免租期，以及头三年的出租率不能达到100%等条件在内
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租赁成本与收入的测算
设计师之家（A、B、C）、展示厅、品牌总部 高成本投入方案
项目 设计师之家A、B、C 展示厅 品牌总部 合计 单方建造成本 按照五年回收建造成本 建造面积（㎡） 建造成本（元） （元/㎡） 计算的月租金（元/㎡） 2000 2000 2000 7464 2651 4807 14922 14,928,000 5,302,000 9,614,000 29,844,000 50～60 50～60 50～60
招商总控
开拓 签订租约
重点客户
（核心商家）
租 赁 模 式
租赁条件 反馈市场 信息 宣传配合
评核客户 是否合乎 标准
招商团队
客户接洽 签订租约
客户
（中小型客户为主）
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租赁对象及其租赁操作方式
目标客户对象 操作方式 不提前建造，待承租客户签约后， 结合客户的需要进行建造 按照承租客户的需要灵活处理具 体的间隔
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租赁推广
利用网站发布项目的信息 对象：时尚界、服装行业专业群体（如企业主、设计师、时尚人士、 下游服务公司、专业媒体等） 操作形式：公司自行筹建项目网站，将项目网站对外链接到行业内 具有影响力的网站上 操作要点： ① 对项目网站整体架构和发布内容进行构思和规划，形成方案 ② 广告公司对网站所涉及的平面设计提供方案 ③ 聘请专业网站公司对项目网站进行组建，并负责日常维护 （以上要点需在工作方向明确后提交进一步的细化方案）
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谢
谢！
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经营推广工作——外部推介 针对专业展览公司 对象：时装展示活动策划公司、汽车展览策划公司、媒体发布策 划公司 推介内容： ①项目优势和整体发展定位
②项目核心功能推介——服装展示发布中心（T台）
操作要点： 定向直邮：针对服装展示发布中心设计宣传物料（印刷版和电子 版），有选择性地对选定的公司进行投递（寻求邮递公司的协 助）或者发送电子邮件
5,000,000
合计
10,964,000
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经营成本与收入的测算——展示发布厅 收入测算
出租单价 （元/天）
第一年
每年出租 15次
第二年
每年出租 40次
第三年
每年出租 50次
第四年
每年出租 60次
第五年
每年出租 60次
产品发布中心 （T台） 多功能厅（小） 多功能厅（大）
40,000
20,000 30,000
9Байду номын сангаас
经营成本与收入的测算——展示发布厅 成本投入估算
面积（㎡） 建造成本 4260 单方成本 （元/㎡） 1000 小计（元） 4,260,000 备注 —— 包括道路、绿化、 水、电、消防等 设施的投入 包括空调、灯光、 音响等主要设备
分摊成本
装修及设备成本
4260
400
1,704,000
——
——
600,000
300,000 450,000 1,350,000
1,600,000
800,000 1,200,000 3,600,000
2,000,000
1,000,000 1,500,000 4,500,000
2,400,000
1,200,000 1,800,000 5,400,000
2,400,000
大开间厂房
1000
10576
10,576,000
40
备注：该改造成本包括门、窗、外墙和建筑物周边绿化的改造费用以及园区内部相关配套 的改造费用
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租赁成本与收入的测算
小结： 根据项目总体发展定位，项目是朝着高端的方向发展。虽然 从现有的接触的部分客户的反映情况来看，对项目租金的认可程 度还没有达到比较理想的程度；为了适应长远的发展，以及支持 日后项目发展后的租金提升，我们认为项目需要按较高标准进行
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租赁成本与收入的测算
针对设计师之家（A、B、C）、展示厅、品牌总 部以及大开间厂房这几个部分的物业分别进行了不同
投资程度的测算，再结合市场的现有情况给予一定的
分析，以便公司领导进行决策，具体见下表：
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租赁成本与收入的测算
设计师之家（A、B、C）、展示厅、品牌总部 中等成本投入方案
单方建造成本 按照五年回收建造成本 建造面积（㎡） 建造成本（元） （元/㎡） 计算的月租金（元/㎡ ） 1500 1500 1500 7464 2651 4807 14922 11,196,000 3,976,500 7,210,500 22,383,000 40～50 40～50 40～50
备注：该建造成本包括建筑物的土建成本和园区内部相关配套的改造成本
租金的估算已经考虑给予承租客户一定的免租期，以及头三年的出租率不能达到100%等条件在 内
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租赁成本与收入的测算 大开间厂房
成本投入
项目 单方改造成本 按照五年回收建造成本 改造面积（㎡） 改造成本（元） （元/㎡） 计算的月租金（元/㎡ ）
1,200,000 1,800,000 5,400,000
按照以上测算的结果，大约在三年可以回收预计投入的成本
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租赁工作方案
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租赁思路及模式
租赁思路：借助展示发布中心推广活动以及省服装协会方面的资源的 带动，吸引目标商家关注本项目，结合项目所在区域和项 目自身的条件制定合理租赁条件，尽快完成租赁的任务。
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经营推广工作——外部推介 针对纺织服装企业 对象：服装协会和设计师协会会员以及与协会有关系的服装行 业人士 推介内容：
① 项目优势和整体发展定位
② 项目总体规划、功能布局以及首期招租部分单体建筑的 概况 ③ 项目核心功能推介——服装展示发布中心（T台） 操作要点： ① 行业刊物：选择较佳的版面进行平面广告投放 ② 定向直邮：设计较为轻便的宣传物料，有选择性地对协 会的会员进行投递（具体投递名单由服装协会配合提供）
宣传资源 物业管理
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经营对象 1、产品的生产企业：
纺织服装类（包括服装设计师）
时尚类（如酒、汽车、手表等）
2、行业协会：
纺织服装协会、设计师协会
3、专业展览活动策划公司：
艺术类（如字画、陶艺、工艺品等） 文化类（如音乐表演、媒体发布、专题讲座或论坛等）
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经营推广工作——推广活动 1）项目信息发布及展示发布中心推介会 活动时间：2008年5月（具体时间待定） 对象：纺织服装企业主、服装设计师、时尚人士、主流媒体记者、 行业杂志记者 推介内容： ① 项目背景和现状概况
投入建造。
在满足项目投入回收的基本条件之下，我们会在软件上和项 目的推广上投入一定的力度，以促使租赁部分物业能够达到较好 的租金水平。
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