二产业包括建筑业；第三产业则包括K门
72大类之房地产业。
5
4. 常见的房地产价格形式
平均价格（均价）
典型楼盘价格
某区域商品房（商 品住宅）的交易金
额÷交易面积
价格指数
供给价格与需求价格
6
5. 房地产业对于经济社会的影响
7
世界银行（1994）认为，房地产业的 投资拉动约为1:3，销售拉动系数约为1: 1.3～1.5。包宗华（2001）认为，我国 住宅产业的投资拉动系数的下限为1.7， 销售拉动系数约为1: 1.3，而且两个系数 之合可达1:3.0。
0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 实际完成投资（亿元）
10
2. 商品房销售量稳步增长
1400 1200 1000 800 600 400 200
0 1999
2000
2001 2002 2003 2004 2005
商品房销预售面积（万平方米）
施工面积 新开工面积 竣工面积
2008年辽宁省各月房地产开发施工、竣工面积情况（单位：万平方米）
17
沈阳经济区商品房的施工面积、新开 工面积和竣工面积分别占全省的63.8%、 66.2%和61.8%。
商品房的新开工面积同比增幅偏低，可
能会对未来的竣工面积、入市数量等产
生一定的影响。
18
3. 市场活跃，商品销量稳步增长
沈阳房地产市场的 分析与展望
齐锡晶 博士
东北大学 资源与土木工程学院 教授
沈阳市房地产研究所 副所长/研究员
沈阳房地产开发研究会 副会长/秘书长
2009年8月5日
1
一、房地产与房地产市场
1. 关于房地产 房地产（Real Estate），也称不动产 （Real Property），目前通指土地、建筑 物及其它地上定着物，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益。例如，土地使用 权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、 抵押权等。 而且，作为一种产品，房地产（商品 房）通常具有使用（消费）、投资以及虚 拟（金融产品）等不同属性。
8
2004年，美国房地产业的增加值 占GDP的11.8%，印度、泰国、菲 律宾等发展中国家房地产业增加值 也占GDP的3%以上。
部分国家房地产业增加值占GDP比重（%）
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二、关于辽沈房地产市场的简要回顾
（一）近年沈阳房地产市场的简要回顾
1. 房地产开发投资逐年增加
800 700 600 500 400 300 200 100
2008年辽宁省各月累计商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
销售额 44.1 133 240.6 349.2 466.2 556.4 630.2 843.5 1024.5 1159.5 1507.7
2006
2007
11
3. 商品房交易价格分析平稳运行
（元/平方米）
4000
3500
3000
2500
2000
0
1000
500
0
95
96
97
沈阳近年商品房价格走势图
98
99 2000 01
02
03
年份 4 2005 2006 2007
12
⒋ 土地价格（均价）持续攀升
2500 2000 1500 1000
500 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
综合 商业 居住 工业
13
（二）2008年辽宁房地产市场的基本分析
1. 房地产投资持续增长
2500 2000 1500 1000
500 0 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月 1-11月 1-12月
2008年辽宁省各月房地产开发投资情况（单位：亿元）
60 50 40 30 20 10 0
房地产投资 同比增长
14
1200 1000
800 600 400 200
0 沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳葫芦岛
140 120 100 80 60 40 20 0
2
2. 关于房地产市场
3
房地产市场具有不公开（公开市场Open Market，要求在该市场上交易双方进行交易 的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌 握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交 易，对交易对象具有必要的专业知识，交易 条件公开并不具有排他性）、不均衡（由于 体系不健全、机制不完备、价格不灵敏、信 息不完备、预期不确定等原因，房地产市场 经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛 盾突出、宏观调控缺乏有效手段等有悖于均 衡理论）等特征。
销售额 同比增
长
销售面 积
销售面 积同比 增长
41.2 94.58
24
47.8 372.9 54.6
8.4 11.6 11.4 5.1
0.5
7.1
10
9.3
12.8
679.3 921.1 1261.5 1485.1 1671.9 2282.9 2722.1 3103.1 4016.4
6.6 0.3 2.6 -4.5 -10.5 -1.2 2.8
投资情况 同比增长
2008年辽宁省各地房地产开发投资情况（单位：亿元）
15
沈阳经济区的投资总额，占全省的 65.8%，营口、鞍山等大部分地区保 持着较高的投资增幅。
16
2. 房地产开发建设进展顺利
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月
2.2
4.9
19
700
600 500
销售额（亿元） 销售面积（万平方米）
400
300
200
100
0
沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳葫芦岛
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
4
3. 房地产业
房地产业是从事房地产投资、开发、经 营、管理和服务的产业。其活动主要限于 流通领域，在国民经济产业中属于第三类 产业；具体包括房地产开发与经营业，房 地产管理业，房地产经纪与代理业等。
2003年5月，国家统计局颁布了新的
《三次产业划分规定》。其中，第一产
业包括农业、林业、牧业、渔业等；第