南京房地产市场调研报告LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】月报市场拓展部本月南京房地产市场概况经过国家一系列政策的调控,目前南京房地产市场出现了浓重而又少有的观望气氛, 楼市传统的“金九银十”没有出现往年的火爆气氛,本月初也是经历了楼市的“草十一”.江宁江北依旧占据着全市认购量与交易量的霸主地位.在一些新的楼盘甚至出现了许久不见的“团购”、“优惠”现象.进入到年底,由于房贷额度的紧缩,一些开发商、代理商对市场并不看好, 9月，国土资源部再下重锤，规定从11月1日起，不付清土地款，就不能拿到建设用地使用权证书。

而在此之前，开发商可以分期付款、分期办证。

这一政策如果强制执行，对开发商的现金流影响很大,尤其对中小房地产企业的生存是个不小的打击.另外,开发商的资金链也正面临着严峻的考验。

一些开发商急于将手中的存货变现，不再“捂盘”，以求迅速回笼资金。

据统计，11月推出的新盘已达20多家，除了大量新盘以外，很多老盘也纷纷推出新房源，7、8月间“一房难求”的局面已成明日黄花。

江北板块、城北板块和江宁板块三足鼎立,在三强板块中,传统两强即江北板块和江宁板块都有所下降,江北板块虽然还是认购冠军,但只有648套的成绩,至于江宁板块,即使多家楼盘发力,也仅保持了633套的认购量.此前,两大板块的单日认购量曾多次达到二三百套,但是之后开始滑坡。

沉寂多时的城北板块开始异军突起,随着新盘亮相,该板块以认购500套的不俗战绩成为11月19日至11月25日最热销的区域之一,仅艺郡临枫一家楼盘一周就卖了300套房源。

近期南京多家楼盘有意开盘,江宁板块有东渡国际青年城、东方龙湖湾、江山星汉城;江北板块有江岸水城、泰山天然居;河西板块有银河湾·福苑、第七大道、嘉业阳光城二期云景苑、宋都美域二期;城中板块有凯润金城、观城等. 艺郡临枫、康桥水岸和东郊小镇等楼盘也即将有新房源上市。

“金九银十”各大板块详情回顾城中板块：楼盘受追捧满是高档房的城中板块“金九银十”总的销售情况是：认购1393套，成交848套。

这样的成绩位于全市板块第六位，次于江宁、江北、城北、河西及城东板块，仅好于城南和仙西板块。

销售排行榜上，高档楼盘依旧占据主力，其中不少主打酒店式公寓的楼盘跻身TOP10。

长江路九号街区凭借其稀缺的地理位置以218套的销售量稳稳地坐上了城中楼盘冠军的位置。

紧接着的是万豪中心公寓、中环国际广场、凤凰和鸣苑、五岳颐园（金陵大公馆）、天安恒隆花园等，这些主打小户型的楼盘受到了不少购房者的追捧。

位置好、总价较低、投资价值凸显，仍是购房者考虑城中楼盘的主要因素。

主要楼盘成交表鲜有新房源上市的城南板块冷清收场，“金九银十”里，认购514套住宅，成交355套，这样的成绩单还不如较远的六合、溧水板块，是江南八区中销售量最少的板块。

销量的不景气主要源于供应量的不足。

过去的两个月里，城南有房源可售的楼盘也不多，每次开盘都引来了不少对城南感兴趣的购房者。

仁恒翠竹园三期、蓝岸尚城、亚东国际公寓分别以156套、125套、67套的销售量摘得城南板块销售的前三甲。

其他在售楼盘的销量则寥寥无几，城南板块存在严重“供水不足”现象。

主要楼盘成交表河西板块：房源“青黄不接”认购1648套，成交2324套，2007年9、10月份的河西板块交易量远没有去年那么火爆。

其中9月认购952套，成交2106套；10月河西认购696套，成交588套，交易量呈下滑趋势。

实际上，交易量的走低是因为河西板块房源上市量不大。

龙江板块仅正大滨江瑞景家园等极少新盘上市，奥体板块房源也呈现“青黄不接”的局面。

新盘宋都美域赶在“金九银十”的尾巴开盘，开盘当天全部售罄。

“房源紧俏”“排队抢购”成为奥体楼市的注脚。

临近年尾的河西，宋都美域二期、融侨中央花园、天启花园还将进一步加推房源，银河湾福苑、金奥大厦、宏普捷座等纯新房酝酿开盘。

一些社区也蠢蠢欲动，金马郦城有望在年底推出临近奥体的镏金旺铺。

与此同时，所街区域因银河湾福苑、金地集团所街项目以及凤凰所街项目，让这里成为未来河西楼市的新亮点。

主要楼盘成交表江宁板块：“金九银十”含金量高含金量最高的两大板块之一的江宁共认购6640套，成交4443套。

其中9月认购3426套，成交2106套，10月江宁认购3214套，成交2337套，总交易量两个月基本持平。

“金九银十”的江宁新推房源并不多，纯新盘上市有天泽苑、金东城雅居等，文化名园四期上筑、合家春天二期、托乐嘉街区、东郊小镇、银河湾紫苑等'老盘发新枝'供应市场，新盘上市往往遭遇抢购。

与一手房的价格差在金九银十愈加明显。

一方面，7月万科在江宁牛首山河天价拿地，让人们对江宁猜想更进一筹；与此同时“一房一价”新政让一手新格核不上去，部分楼盘因此推迟上市。

在价格比一手房价格普遍偏高情况下，江宁一手住宅出现抢购，个别楼盘不得不选择凌晨开盘。

主要楼盘成交表城北板块：众新盘上市，城北金秋很热闹城北认购1726套，成交1220套。

是继江北、江宁、河西外第四大热销板块。

上半年赢得“捂盘”之名的城北在9、10月有多家楼盘上市。

包括卢龙山庄、浅草明苑、第七站、艺郡临枫等在内的楼盘都已正式开盘，位于五塘广场的金域中央也已解禁开盘。

但开盘楼盘所推房源并不充盈，蓄积数月各家均仅有百套左右房源上市，整体上城北仍呈供不应求局面，购房者常抱怨“买不到房”。

而城北房价也相应上了一个台阶。

主要楼盘成交表江北板块：金九银十后，桥北现隐忧9、10两月江北共认购6877套，成交5478套，在总量上仍是全市板块冠军，交易量占到南京全市成交总量的1/3以上。

实际上，进入下半年以来，江北（尤其是桥北）上市量庞大，上半年时购房者彻夜排队“抢房”的一幕已不再上演。

桥北的明发滨江新城、天润城、旭日上城、金城丽景、江岸水城、天华绿谷等老盘、新盘集中推房，销售态势呈长缓型发展。

值得一提的是，久违的打折送礼现象在这个秋季的南京楼市，落脚点，正是江北。

主要楼盘成交表,江北房地产开发商一片沉默,目前江北楼市最活跃、价格最高的也就是大桥以北的五六家大盘,因为大桥是免费桥,而且该片区目前离主城区最近,发展最快,价格也已经达到4500至5000元/平米.此举给江北的楼盘销售带来的心理影响可能大于实际影响.新方案正在征求意见,楼盘销售短期内的“受伤”将不可避免，这有利于平抑当地的房价，加之近期桥北片区楼市供大于求，当地的房价可能会出现明显的回落。

城东板块：老盘新推成主打9-10月份，城东板块共认购1433套、成交1464套。

与其它板块相比，城东板块在售楼盘偏少，主要以老盘为主，如鸿意星城、万达·紫金明珠、天泓山庄以及8月份相继开盘的德基·紫金南苑和宏图·上逸园。

“金九银十”交替时期，城东板块有部分楼盘推出的房源量比较可观。

德基·紫金南苑在9月27日推出了326套房源，宏图·上逸园28日紧接着推出36套房源，钟山美庐29日公开22套，鸿意星城二期也陆续推出部分房源……这段时间推出的房源，构成了城东板块“金九银十”的销售量。

主要楼盘成交表仙林板块：低密度住宅集中成交期目前，仙林板块进入了低密度住宅时期。

9-10月份，仙林板块总体销售量居全市各大板块末位，认购量283套、成交量241套，户均面积均在150平方米以上，销售主要集中在大户型住宅和类房源。

仙林板块9-10月份的销售主要集中在栖霞建设·栖园和山水风华推出的别墅项目，其它大盘这段时间均无房源上市，尤其是普通商品房住宅更是紧缺，这部分房源将集中在今年年底放量。

主要楼盘成交表分析：回顾9 、10 两月份，江宁浦口不管在认购套数还是在成交套数上在南京整个市场中都占有绝对地位，河西虽然在认购套数低于城北板块，但在板块成交套数上却远远高与城北板块。

这其中政府政策的引向作用不容忽视。

另外,十一月份河西拍卖的几块土地,商业用地占了较大比重,未来河西的生活配套设施将进一步完善.11月12日—18日认购套数及成交套数分析：从表中不难看出，十一月份的认购套数与成交套数之间的反差较为明显，这主要与国家的政策影响有关，老百姓购房情绪冷淡，成交套数明显低于认购套数，这其中退房占了一部分。

市场种种迹象表明房价会跌，而价格涨跌的分水岭何时会出现并不明朗。

另外开发商捂盘的现象少了，十一月份市场的供应量很充足，其中有不少楼盘提前开盘。

南京房地产市场新规以及影响公积金贷款门槛抬高详细：今年1月起，南京市个人住房公积金贷款审批工作实施新政策。

购买单价在1万元平方米以上住房，或购买独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超过3米的住宅，暂不发放公积金贷款。

同时，公积金贷款计算公式中的还贷能力系数由调整为。

今年9月起，夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房暂不能办理公积金贷款。

同时，个人还贷能力系数由调整为。

影响：市住房公积金管理中心的有关人士表示，作此调整是为了更好地顺应国家宏观调控的要求。

政策调整后，公积金贷款的门槛大大提高，明显抑制投资性购房需求，保障首次置业者。

同时，还贷能力系数的调整，使得同等情况下市民可贷总额也大大下降。

业内普遍认为，公积金新政出台，是收紧银根的又一体现。

今年内连续5次加息详细：最近的一次加息，是今年9月15日，一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

3月，5月，7月，8月，9月，今年内央行五次加息，一年期贷款基准利率年内已累计上调%。

影响：加息影响的是依赖开发贷款的房地产开发商，以及购房人两大主体，而它们直接影响的恰恰是楼市供需关系。

如今，业内有专家认为，央行年内还有可能第6次加息。

虽然屡屡加息主要是针对最近整个投资相对过热的状况，但对处于关注焦点的楼市来说，无疑也是分量不轻。

建存款准备金率年内8次上调详细：10月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率上调个百分点，至13%，达到近年来的历史高点。

这是央行年内第八次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，目前已达13%。

影响：央行表示，此次上调存款准备金率是为了加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。

当前经济问题中最大的问题在于流动性过剩，并且在央行多次使用货币政策之后，对于流动性的问题还未得到缓解。

业内人士分析，多次上调存款准备金率，也是紧缩房地产企业贷款的信号。

毕竟，可流动资金少了，银行可以发放的贷款也就少了。

第二套房首付及利率提高详细：9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。