长三角次区域级城市中央商务区(CBD)的建设研究 [摘要]本论文以常州为例，探讨次区域级城市为什么要建设商务中心？建设什么样的商务中心？如何发展商务中心？并落实到具体的城市空间控制上，为其他城市的建设提供借鉴可能。 [关键词]商务中心(cbd)常州次区域级长三角 21世纪初，城市群已成为世界城市化进程的新特点，在世界经济中占主导地位，影响世界经济的发展。城市群的核心是现代化的特大城市，cbd又是特大城市的核心。90年代以后，中国的经济大幅度增长，城市化进程开始加快。特大城市的经济结构得到优化调整，中国城市产生了对cbd的市场需求。 长三角目前是我国综合国力最强的经济中心、亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地，是我国率先跻身世界级城市群的地区。其中很多经济发达，第三产业高度发展的城市都在建设cbd。 常州2010年gdp总量将达到293亿美元，全市人均gdp分别达到6650美元，第三产业占gdp42%。2020年，gdp总量将达到665亿美元，全市人均gdp分别达到16000美元，第三产业占gdp45%，已经具备建设地区级cbd的条件。 1.中央商务区的形成时机 cbd是现代化城市以商务办公为主的第三产业聚集地。建立cbd的有效时机，这主要有两方面的因素：一是城市是否有经济实力建设？二是城市是否有需求市场？ 1.1城市经济发展水平 cbd的发展与城市经济息息相关，社会经济发展水平，在很大程度上决定cbd的产生和发展。产生发展cbd，其重要的制约因素是城市的经济总量。有专家指出：城市要发展cbd，其gdp至少要达到1000亿元。其财政收入才会比较充裕，政府才会有资金去投资建设商务中心的交通、通信、文化等公共基础设施。 1.2第三产业发育水平 一个城市产业结构中第三产业的产值占gdp的45%以上时，第三产业产生集聚的需要。产业结构的升级途径为：劳动密集型——资金密集型——技术密集型——智力密集型。第三产业集聚意味着产业结构以处于高级阶段，cbd是第三产业的高端部分集聚地。 1.3不同类型的cbd的开发时机 cbd是第三产业的集聚中心，地区级经济中心城市以上的大城市重点发展三产，同时周边城市还需要一产、二产的配套。因此形成一套cbd的相对衡量标准，便于实际操作。考虑到基本现代化标准：人均gdp达到3000美元，第三产业增加值占gdp比重45%以上。以及现代化标准：人均gdp达到10000美元以上，第三产业增加值占gdp比重65%以上。 2.中央商务区的空间特征 长远看，城市及其cbd类型是可变的，cbd类型随着城市类型的改变而变化，但其变迁过程十分漫长。不同级别的中央商务区在规模等级、空间形态、开发运作和交通模式具有不同的特征。 2.1中央商务区的规模 cbd规模有两种含义：用地规模和建筑规模。cbd核心区用地规模专指用于商务办公及其适量的商业、酒店。 中国cbd的用地面积平均为2.89平方公里，西方国家成熟cbd平均为1.53平方公里;西方国家成熟商务中心的容积率合理值在3-7左右；而中国在2-3左右平均为2.26。中国商务中心从规模较大而开发强度来偏低。总的来说，cbd的用地规模大约在1-4平方公里，cbd核心区用地规模在1平方公里。开发强度在2.5以上。 2.2中央商务区的构成 cbd的功能分用地功能和建筑功能。有水平划分和垂直划分，cbd必须包含的功能分为4类：办公、商业、公用设施、居住。cbd发展阶段不同，各类功能所占比例不同，随市场需求逐渐配套。一般cbd的功能比例：确保商务办公大于1/3；商业娱乐小于1/4;住宅小于1/3;公共设施根据需求及政府实力而定。 3.常州中央商务区的规划建设 3.1常州中央商务区功能定位 3.1.1功能 常州属于长三角世界级城市群15个核心城市之一。现代制造业基地、文化旅游名城。常州主城区空间发展方向：“拓展南北，提升中心”。由八个组团组成，形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。 依据《苏锡常都市圈规划》，苏锡常是江苏省城市化水平最高，产业、人口、城镇高度密集的地区，在区域功能上是全国和亚太地 区现代制造业的重要基地、江苏经济增长和创新的中心、上海都市圈的重要组成部分。规划重视与上海关系的把握和对苏中、苏北的辐射、带动，体现了全省经济国际化和区域共同发展战略的要求。在都市空间形态上，提出的紧凑型城市、开敞型区域、网络化发展的都市圈发展理念和空间形态。 常州cbd位于北翼高新组团。高新组团主要功能为发展机电一体化、电子、软件产业、新材料、生物医药等高新技术产业及市公共服务中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。 目前北翼重点规划北部新城，用地72平方公里。北部新城功能定位：建设成为集中行政文体、商务办公、商业娱乐、旅游休闲、创意文化、生活居住、生产制造等多样功能的现代化综合新区。规划形成一个核心片区、三条主轴、六个功能节点、四大功能板块的空间结构。（见图1） 图1：规划北部新城划结构 3.1.2等级 东南大学杨俊宴、吴明伟在《中国城市商务中心量化研究》，对全国50个典型城市进行量化研究（见表1）。目前常州商务区处于发育阶段，主要还是以发展和完善城市中心区功能为主，落后于苏州、无锡。常州在城市聚集强度最靠前，说明其在所在区域有较强的影响力。腹地经济环境、城市经济环境也不错；但产业聚集强度，基础设施较弱。 表1：2007年全国50个最重要城市综合竞争力排名 我们根据长三角十六个主要城市的服务业经济指标，对十六的城市的服务业发展水平进行了层次划分(见表2)。 表2：2007年长三角主要城市的服务业发展指标分析 城市 服务业增加值(亿元) 服务业增速(%) 服务业增加值gdp比重(%) 二产增加值占gdp比重(%) 人均服务产品占有量(元/人) 金融机构存贷款余额(亿元) 上海 6.408 15.2 52.6 46.6 464.8 30315.5 南京 1584 16.0 48.4 49.0 213.7 7131.8 无锡 1547 16.4 40.1 58.5 335.0 4411.8 苏州 1970 17.5 34.6 63.7 315.7 7470.7 常州 695 16.0 37.0 59.6 194.4 2305.9 南通 741 16.2 35.1 56.7 96.7 2468.3 扬州 462 16.1 35.3 57.0 100.5 1276.3 镇江 442 16.5 36.4 59.9 164.4 1041.4 泰州 400 16.0 33.2 58.3 79.8 653.9 杭州 1877 16.1 45.1 50.4 238.7 9310.9 宁波 1391 16.4 40.5 55.0 246.3 5309.0 嘉兴 538 15.7 33.9 59.8 159.6 1796.1 湖州 312 15.0 34.8 57.0 120.9 811.4 绍兴 667 14.1 33.9 60.6 153.0 2663.2 舟山 184 15.5 43.7 45.3 190.7 583.9 台州 678 14.6 39.4 53.9 119.1 1937.5 资料来源：长三角联合研究中心.长三角年鉴（2008）[m].南京：河海大学出版社.2008.12:477. 从经济基础上看，中央商务区的发展与城市经济息息相关。而作为地区级商务中心的门槛，城市gdp总量＞500亿美元，人均gdp＞6000美元。2009年，常州市gdp总量360亿美元；全市按常住人口、户籍人口计算人均gdp分别达8300美元和10000美元；2020年，常州市gdp总量665亿美元；全市人均gdp分别达16000美元；常州已具备建设cbd的经济基础。 从产业结构看，2000-2009年常州三次产业结构，第二产业发展迅速。但第三产业所占比重不高，一直在36-37%左右徘徊，低于全国的平均水平。其发展的滞后，不利于常州经济的更进一步发展。因此，常州经济要突破，就应该大力发展第三产业，加快建设cbd。 3.2常州中央商务区规划设计 常州地处长三角腹地，居上海、南京之中，与苏州、无锡联鈌，地理位置优越。沪宁城际铁路、京沪高速铁路、高速公路、京杭运河、民航机场、长江口岸和通讯网络等基础设施，使常州拥有了四通八达的现代交通能力。随着交通网络升级，长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层，同城效应日益明显，城市互融脚步加快。“金融中心”落户上海， “形成以现代服务业为主的产业结构”，实现长三角产业结构由传统制造业独轮推动转向先进制造业和现代服务业的双轮驱动。常州市第二产业发达，第三产业相对落后。大力 发展第三产业，优化产业结构，是常州市未来发展的重中之重。从区域发展的角度来看，常州可以通过有效错位发展，在次区域级商务区上得到突破，融入到长三角商务区网络中。 3.2.1设计理念 在空间形态上，常州cbd体现“和谐共生，高效共创，城市繁荣”城市设计理念。具体表现为： 人与自然的和谐共生 延续常州江南水乡特点，商务中心以水为纲，以绿为本，以城为目，水绿相依，努力建设良好的城市生态环境。以自然生态空间作为城市设计的主导空间，生态绿化系统与道路交通系统形成双网络结构。（见图2） 图2: 以水绿为核心的常州cbd 人与社会高效共创 cbd的资金密度与就业密度决定了其土地利用效率与开发强度。通过功能复合规划，提供公共交往空间；以人为本设计步行和公共交通系统，给生活在cbd的人提供24小时服务，让cbd成为最具活的工作生活休闲场所。 3.2.2 规划结构 常州cbd空间结构为“一轴、两带、三心、金十字、多组团”：（见图3） 一轴：在东西向重点规划一条长1200米，宽150米的“龙源绿轴”，将藻江河的水与恐龙园的绿有机的联系在起来。