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房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制
邬辉林律师
【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款
合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银
行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发
商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。
另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存
在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封
对开发商的影响。
房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防
一、开发商按揭贷款主要操作流程
（一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行
签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。
（二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对
社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。
（三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房
款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。
（四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，
购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，
还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的 10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。
二、按揭中的各种法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人
和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首
先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
（二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行
的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人
的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。
（三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所
购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发
商提供阶段性担保。
（四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产
权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也
无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或
连带责任保证。
（五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为规避银行的贷款回收风险，购房
人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投保财产险，并承担费用，银行为
受益人。发生保险事故后保险公司支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行贷款。
三、开发商按揭贷款法律风险
由于按揭贷款涉及的法律主体多，各个主体之间的法律关系就显得更为复杂。如果对其中的一个法律关系的处理与把握稍微不慎，就会引起连锁的“多米诺骨牌”效应。笔者对开发商的按揭贷款法律风险作以下分析。
（一）承担保证责任的风险。
根据我国《担保法》的规定，开发商为购房人提供一般或连带的保证担保（绝大部分为
连带保证），就必然会存在承担保证责任的风险。其保证责任的引起是由于购房人未按
合同约定按期偿还银行按揭贷款所造成的。一旦购房人发生此种情况，银行可以将开发商
和购房人作为共同被告要求承担连带责任。而购房人与开发商比起来，明显的要开发商首
先承担责任是银行的首选，开发商会因此承担向银行偿还贷款本息及滞纳金。
（二）与此相关的其他法律风险。
1.与银行有关的法律风险。
（1）银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前，应由购房人与开发商
签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提
供剩余的按揭贷款，则需要经过银行的严格的资料审查及审批程序。由于资源掌握的不均衡性，银行极有可能不按期放贷。而在开发商与银行的按揭合作协议中基本没有关于银行
逾期放款的违约责任，即便是有，可能也只是具有形式而无实质性内容。对于开发过程中
最重要的“生命线” 资金，一旦延迟放贷轻则影响开发周期，重则导致项目瘫痪乃至于
“烂尾”。
（2）银行因各种原因办理抵押登记延后。由于开发商为购房人提供的是阶段性的连
带保证，只要购房人所购房屋办理完产权登记，就可以办理抵押登记了，开发商也就此脱
离了连带保证责任。因为开发商的偿还能力无论从哪个角度，作为购房人来说都是无法相提并论的。所以即便是房产证下来后银行也不急着办理抵押登记，并以种种理由拖延。虽
然可以依据合同或公平原则去追究银行的责任，但在实践中予以实现是具有相当难度的，
基于与银行的特定关系，开发商是有苦说不出，到头来只能“自我承受和自我消化”。
（3）银行的消极行使权利，导致开发商受损。如果在现实中出现了购房人延期付款的
情形，按照贷款合同，银行是有权解除贷款合同的。但银行并不着急与购房人解约，而
是根据银行与开发商的按揭合作协议，要求开发商承担还款保证责任，并直接从开发商的保证金账户中划转。开发商能做的也只是通过各种方式去要求购房人按期还款，从而转嫁了矛盾和风险，使开发商处于两难境地。
2.因购房人的行为而导致的法律风险
与银行相比，无论是资金实力、个人资信、既往合作、诚信程度等，购房人均不能
与银行等量齐观，因此无论产生的风险种类或风险程度都是大于银行的。
（1）购房人未按约定期限还款。由于开发商在抵押登记前承担的是连带保证责任，
一旦购房人逾期还款，银行或者从开发商的账户中扣划保证金，或者提前收回贷款并要求
人能不能按时还款，成为开发商头上的一颗“定时炸弹” ，随时会因为购房人的各种原因
如经济危机、房屋质量等，导致开发商要为此先行承担责任。
（2）购房人欺骗贷款行为。欺骗的行为具体表现在：提供虚假的法律文件资料、对
提供的文件资料进行变造，以他人名义申请贷款等。现行的银行审查制度虽然形式上看似
严格，但其多半还停留在形式审查阶段，加之诚信体系建设的缺失，一旦出现购房人提供
虚假文件资料的情况出现，则银行首先拒绝放贷，其次要解除贷款协议，开发商可能要为
此承担违约责任。
（3）拖延办理产权证。由于购房人的原因，如欠交房款，未将有关办产权的税费及时
交纳，或者其他原因在开发商具备办证条件后不积极办理，导致房产证办理一拖再拖，抵押
登记无法进行，开发商的保证责任也无法及时解除，从而无形中延长了开发商的保证责任。
（4）购房人因其他客观原因导致的风险。由于开发商销售的对象是不特定的社会群
体，购房人随时都有可能出现有碍于及时还款的情况出现，如购房人死亡、经济危机或破
产、丧失支付能力等等，出现这种情况，开发商就可能要承担代偿责任。
3.开发商追偿权能否实现的风险
开发商在承担了代偿责任后，向购房人追偿时能否实现的风险。开发商在承担代偿
责任后追偿能否实现，受以下条件的限制：
（1）要求购房人继续履行合同的前提是购房人具备履行能力，但从按揭的角度看，
按揭购房人已经在事实上不再具备这样的条件。
（2）开发商解除合同，要求购房人返还房屋，并向购房人返还首付款。但在贷款的偿
还上，涉及一个偿还主体问题，即是开发商直接将贷款偿还给银行还是由购房人还给银行，复杂的法律关系给开发商的善后处理造成极大的负担。
4.有关法律政策的风险
（1）《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房
地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登
记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。土地、房屋权属在预
查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。按照该规定，开发商在
按揭保证期间，如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小，开发商容易变成最后的受害者。
（2）最高人民法院于 2004 年 11 月 4 日实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6 条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定保护了购房人的基本生存利益，但如果开发商承担了保证责任，由于无法依法收回房屋，开发商因此需要承担的风险在所难免。
四、开发商按揭贷款法律风险防范
（一）采取替代责任方式。
1. 由专业的担保公司为购房人提供连带责任担保。这样做的好处是可以避免开发商在将房屋售出后，还要继续承担理应转移的社会职能，减轻开发商的精神压力和经济负担，更好地投入到产品的品质提高和市场建设中去，而担保公司又因此拓宽了业务领域。但此种方式的前提或困难在于：
（1）担保公司出于避险的目的，不愿意涉及这一领域的业务。
（2）担保公司目前的实力有限，对小的开发项目尚可，但达到一定规模的，恐怕就
力不从心了。
（3）开发商与担保公司既往的或曾经有过的合作关系，这对是否能采取此种方式至
关重要。
（4）在担保费用的负担上，开发商和购房人能否达成一致。
（5）现行法律或者政策方面应给予一定的保障和支持。
2.赋予商品房预售抵押的生效法律效力。因为根据我国现行法律规定，不动产的抵押，需经过抵押登记方能生效，而在产权证下发到购房人前，房屋抵押无法在法律上达到生效的条件。所以，在产权证下发到购房人前，开发商为了销售以及回款，不得不去承担连带
保证责任的风险。根据《城市房地产抵押管理办法》第 3 条第 4 款规定，“本办法所称预
购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”从此条规定看，
似乎应隐含着预售的商品房也是可以办理抵押的。北京市房地产管理部门目前已经开始接受办理预售商品房的抵押登记，其中的关键环节是房地产管理部门能否制定好流程，并且作为银行的开发商能否接受。
（二）在按揭现行操作方式下完善合同条款。
如果短期内改变现行按揭贷款的模式和流程难度过大，涉及多方面的协调与配合，那么现阶段把好合同的签约质量关，是一种比较具有实效性的方式。
1.与银行的按揭合作协议。
首先，应当增加约定办理抵押登记期限的条款。开发商应在与银行的按揭合作协议中
约定，如开发商在办理完毕购房人所购房屋产权证并向银行提供后多少个工作日内，银行应办理完毕抵押登记手续，逾期办理银行应对由此造成开发商增加损失赔偿，并按逾期的期限承担相应的违约责任，由此督促银行加快办理速度。其次，约定银行逾期放款的违约
责任。购房人按银行要求提供真实文件资料后，银行经过审查，在规定的期限内将贷款打
入开发商账户。无正当理由出现逾期的，银行应向开发商承担违约责任。但是上述两点的
难点在于银行能否接受这样的条款，我们应当看到在房地产资金融通市场上还是贷出方的
市场。
2.开发商与购房人的《商品房买卖合同》。
在与购房人签订的《商品房买卖合同》中应对下列问题予以明确：
（1）与购房人明确开发商承担保证责任的解约权。在购房人逾期偿还银行月供情形下，在银行不积极履行解约权的条件下，在《商品房买卖合同》协议中约定，明确开发商
在银行的保证金账户因购房人逾期还款原因被扣划的（可约定具体扣划次数或金额），开发商可以解除《商品房买卖合同》，同时可约定购房人应承担因此产生的违约责任。
（2）与购房人关于产权证的办理问题的约定。因为在实际中，可能出现多种原因导
致购房人不积极办理产权或怠于行使权利，如个人经济问题，产生退房打算等。所以在办
理产权时，购房人往往不积极主动。所以应在《商品房买卖合同》中严格约束购房人办理
产权证时的相关义务。如不及时到场导致办理延期，不交纳税费而造成办理拖延，购房人
都要为此承担相应的违约责任。
（三）其他风险预防措施。
1.与银行做好沟通与协调工作。
由于能够提供按揭贷款的商业银行众多，每个银行的审贷标准又各有差别。因此，作
为开发商应与合作银行在按揭的审查标准上保持良好的沟通，如要求银行提供详细的标准，对房地产开发商按揭业务人员进行相关培训等。以此保证信息的对称和通畅，使审查不再成为按揭的阻碍。
2.完备事先防范程序。
目前按揭的做法是开发商与购房人先行签订买卖合同，然后再向银行申请，由银行进行资料审查。很多则是由于按揭人不符合条件而银行拒绝放贷，从而导致了办理期限的延后和资金使用计划的变更。在实际中，可以采取先向银行提供资料的办法，在银行初步审
查无大的问题时，开发商再与购房人签订合同，正式向银行申请贷款。但程序的增加可能
会导致银行的工作量增大。
3.办理产权证手续的事先准备。
为防止购房人在入住后拖延办理产权证，开发商在为购房人办理入住时可以要求购房
人将相关税费先行交齐，如契税、公共维修基金、印花税等，同时提供办理产权的委托手续
及相关证件，这样能够保证在将来办理产权出现迟滞时，不会从根本上造成延误。
（四）明确法院有关预查封的情形。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产
管理部门协助执行若干问题的通知》规定，预查封主要指法院对被执行人尚未取得权属证明
的不动产所采取的诉讼保全和执行措施，其效力等同于查封。如果不动产在预查封期间登
记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封之日起计算。
预查封的期限为两年，届满可以续封一次，续封期限为1 年，特殊情况经高级人民法院批准，可再续封 1 年。由此可见，预查封措施的采取对于开发商来说，是存在相当风险的。其有下
列数种情形：
1.对开发商全部缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，法院可以开发商为被执行人，对土地使用权进行预查封 .
2.开发商部分缴纳土地使用权出让金尚未办理权属登记的，可分割的土地使用权，对经国土管理部分确认后土地使用权预查封。不可分割的，可全部进行预查封。开发商在规
定期限未缴纳土地出让金的，政府收回土地使用权同时，将应退还的土地出让金由法院处理，预查封自动解除。
3.开发商办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋，法院可以开发商为被执行人，对房屋进行预查封。
4.购房人所购房屋开发商已办理了房屋权属初始登记手续的，法院可将购房人作为被执行人，对该房屋进行预查封。
5.购房人与开发商签订了《商品房预售合同》，并办理了预售备案登记，法院可将购
房人作为被执行人，对所购房屋进行预查封。
6.开发商与购房人签订《商品房预售合同》后，购房人已支付部分或全部房款并已入住
的，尚未办理产权过户登记手续，法院可将开发商作为被执行人对房屋进行预查封。其
中在购房人支付全款情况下，购房人对未办理产权过户登记没有过错的，法院不得以开发商为被执行人进行预查封。
7.开发商与购房人签订《商品房预售合同》，支付部分房款并入住的，开发商在合同中约定保留房屋所有权。如果第三人向开发商支付剩余房款或第三人书面同意剩余房款从房屋变价款中优先支付，法院可应第三人的申请将购房人作为被执行人，对房屋进行预查封。
所以，对于法院的预查封措施，最好的风险防范措施莫过于完善自身的法律体系建设，加强风险防范的预警机制，对可能发生的问题作出正确的、预见性的判断，才能达到最终的
开发目的。
按揭贷款由于其发展历史和特性所在，风险无法一一避免。但关键在于是否具备防范
意识与体系，尤其作为房地产开发商，在完善自我、依法开发的基础上，才能取得良好经济
效益与社会效益。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 建设银行贷款合同范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
篇一：中国建设银行住房贷款合同范本 中国建设银行住房贷款合同范本 个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。他是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。 中国建设银行住房贷款合同范本 借款人（以下简称甲方）： 贷款人（以下简称乙方）： 甲方向乙方申请借款，乙方经审查并根据意发放贷款。为明确各白的权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币（大写） 第二条借款用途 甲方借款将用于_______________________ 第三条借款期限 甲方借款期限自年M 日至______________________________ 年M ______ 日。 第四条贷款利率和利息 贷款利率按_________ 息算，按奋恩。
贷款利息白贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定调整。 元 元第五条用款计划甲方的分次用款计划为：________ 年M 日元年月日 年月日元年 M 日 第六条提款方式 甲方借款采取（直接提款/专项提款）方式，按照本合同 约定的用款计划转入位在乙方开立的存款账户内。 第条还款方式 本合同项下的贷款本息采用（月均还款法/累进还款法）归还。 累进还款法（逐年/每隔_____________________ 年）按% 递增还款额。 第八条还款计划 甲方从支用信用款的次月开始，按月偿还贷款本息。还本付息日期定为每月日至日。 采用月均还款法，每月归还贷款本息_____________ 元 采用累进还款法，甲方分次归还贷款本息为： 第—年每月—元第—年每月—元第—年每月—元笫—年每月—元
合作贷款协议书范文 合作贷款合同 甲方（借款人）： 乙方（用款人）： 甲、乙双方自愿协商，拟以甲方名义向中国农业银行富蕴支行申 请贷款，为明确双方合作权利义务及贷款使用等事宜，经协商签订本合同，供双方严格遵守。 第一条、合作借款方式及使用 1.1 以甲方名义向中国农业银行富蕴支行申请贷款。 1.2 乙方用富蕴县团结路迎宾东路所属额河华城房地产开发项目，作为甲方申请贷款质押担保。 1.3 所贷款项乙方使用60%（百分之六十），甲方以预收乙方支 付钢材货款使用40%（百分之四十）。
1.4 乙方以甲方的名义负责申办银行贷款事宜，甲方负责提供相关贷款资料，协助办理贷款手续。申请贷款产生的费用，由乙方承担。 第二条、贷款金额及利率 2.1 本合同所指贷款金额及税率，以甲方与银行贷款合同规定的为准。 2.2 贷款到期本息由乙方筹集资金，以甲方的名义向银行还款。 第三条、贷款用途及借款 3.1 双方合作所贷款项，实际用于乙方额河华城房地产开发项目，属专款专用不得挪为他用。 1 合作贷款协议书 甲方： __号：电话：乙方： __号：电话：经甲乙双方友好协商，甲方在大力支持乙方的基础上共同努力开发新品种低杆高效柴
胡、国槐树苗种植、研发、加工项目，组建高效柴胡、国槐种植农民专业合作社，就合作贷款一事达成以下协议： 一、支持放款单位为宕昌县---------------农村信用社，又因 ------------同志户籍所在地位于宕昌县城关镇长征路------ 排--------号，以------------同志名义贷款属于跨区违规贷款，故贷款人为合作社法人代表-------------同志，（系当地-------- 镇常住户口）。 二、此笔贷款为乙方 ------------同志个人组建合作社时会员 入股股金，贷款办妥后全权由合作社法人代表-------------同志负责资金的调运、业务的经营周转运作支出等工作，乙方 ------------同志不能以任何形式动用此笔贷款。_合作贷款协议书。 三、此笔贷款金额为人民币大写-------------万元整，（即： ------------.00元）以信用社放款借据凭证为据。此笔借款在经营过程中由乙方-----------同志有规划按期还清此笔借款之所有本息，不能给放款单位和贷款人造成不应
商品房销售贷款合作协议书编号：
商品房销售贷款合作协议书 甲方：XXXX公司 法定代表人：XXX 住所：XXXX 联系电话：13XXXXXXXXX1 邮政编码：6XXXXXX 开户金融机构：X 帐号：X 乙方：XXXXX 法定代表人：XXXX 住所：XXXX 联系电话：XXXXX 邮政编码：XXXXX
为支持居民购买住房，促进商品房销售，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就商品房销售贷款业务进行合作的有关事宜，达成如下协议，以兹遵守： 第一条双方合作原则 双方承诺坚持依法经营、平等互利、诚实信用的合作原则，互不欺诈、互不侵犯对方权益。 第二条个人住房贷款通用的商品房 乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于XXXXX南面的经批准命名为：“美好家园”小区的商品房发放个人住房贷款、商住两用房和商铺按揭贷款。 第三条贷款额度、期限和比例 1、乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的购房人提供住房按揭贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限不超过20年。 2、乙方承诺对购买本协议第二条所确认的购买者提供商铺按揭贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的60%，最长贷款期限不超过10年。 贷款利率按中国人民银行公布的有关利率规定执行。 第四条甲方承诺 甲方为确保与乙方合作的顺利进行，承诺如下： 一、甲方配合乙方做好发放贷款申请表、收集贷款资料、审查借款人资格等工作。 二、甲方在乙方开立售房款帐户，并将销售资金结算委托乙方办理。
三、甲方将在乙方开立商品房抵押贷款专户，乙方商品房抵押贷款的购房者支付的首期房款和乙方向购房者提供的贷款均须解入该专户。乙方对甲方使用借款人的贷款资金享有监控的权利。 四、甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。 五、在购房人付清房款、契税、鉴证费后，甲方将其购房合同、购房发票、完税发票及办好的房屋产权证交予乙方（产权证在购房合同签定后陆个月内办理完毕，若延期，愿承担连带责任）。在贷款期限内，如客户提出有关上述商品房合同、购房发票、完税发票及房屋产权的补办、挂失等事项时，甲方将在取得乙方许可的前提下方可办理。 六、甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从甲方在乙方开立的存款账户中直接扣划。 七、甲方应从每一通过乙方提供抵押贷款本金中提取10%作为商品房风险保证金，并存入在乙方开立的保证金专户，交乙方管理。在甲方的购房者办妥《房屋产权证书》和抵押登记手续交给乙方后，此笔保证金甲方方可使用。 八、甲方隐瞒或违背本协议责任条款，即为违约，乙方可采取如下措施：
新资本协议与商业银行风险管理- 摘要：新资本协议对我国金融机构的风险管理提出了新的更高的要求。我国商业银行要在实施全面风险管理的基础上，逐步推进新资本协议所倡导的内部评级法，构建风险管理的整体机制。树立全面风险管理理念，营造风险管理的执行文化氛围；实施以内部评级为主的风险计量方法，注重风险缓释技术的应用；创建风险计量模型，构筑信息数据平台；提高风险管理的制度化水平，增强风险预警能力；建立现代企业制度，构建风险管理市场机制；发挥监管当局作用，强化外部监督。 2003年5月，中国银监会公布了最新翻译的巴塞尔新资本协议概述（即Basel Ⅱ第三稿），新协议将在2006年底取代现行的1988年协议。但就中国目前以商业银行为主体的金融机构的风险管理基础和水平而言，还远远达不到新资本协议的要求，因此，中国银监会明确表态，至少在十国集团2006年实施新资本协议的几年后，中国仍将执行1988年的协议。这也说明，中国银行业目前的风险管理水平与国际大银行相比还有较大的差距，因此，提高我国商业银行的风险管理水平，是未来几年银行业亟待解决的问题。 一、“三大支柱”对商业银行风险管理的新要求
新资本协议总体框架共分三部分，即所谓的三大支柱：第一支柱为最低资本要求，第二支柱是监管当局对资本充足率的监督检查，第三支柱为市场约束。与1988年协议相比，新资本协议吸收了近几年国际大银行先进的风险管理理念和风险管理技术，在风险定义、风险计量、强化监管和信息披露等方面提出了新的要求。 （一）实施全面风险管理，提高风险管理质量 新资本协议吸纳了信用风险、市场风险概念的同时，将操作风险列入风险管理的范畴，提出了全面风险管理的理念，风险计量更为谨慎、周密，方法更趋科学，促使商业银行风险管理覆盖信贷决策和审批、贷款定价、信贷授权、风险敞口限额（包括地区、行业和客户）、资本和资源配置等领域，能够更好地控制风险，实现有质量、有内涵的发展。 （二）增强风险防范的主动性，增加风险管理手段的灵活性 新资本协议要求银行在风险控制和防范中发挥更大作用，在第一支柱——最低资本要求中，信用风险、市场风险、操作风险加权风险计量均鼓励和允许商业银行运用自己的评级系统、评
商业银行信贷风险管理理论概述 一.信贷风险的定义: 1.信贷。 银行信贷是商业银行为保证贷款业务而从事的与之相关的经营活动,是商业银行的主要业务.银行信贷是商品货币关系的产物,是以偿还为条件,并且收取利息为获取报酬的借贷行为.它的运行方式为:吸收来自个体储户的存款,然后将之发放给信用可靠的贷款人.在这个过程中,银行向储户支付利息,贷款人向银行支付利息.银行通过利息的不同来获取收益.银行信贷具有聚集,分配社会资金,调节社会经济活动,反映和监督国民经济活动的职能. 2.信贷风险的含义。 风险在经济领域中,一般将之理解为在未来的一段时间内,损失的发生因为影响因素的大量性,无规则性和随机性而具有多种可能性或不确定性.商业银行在经营与信贷活动中因受多种因素的影响存在损失发生的可能性或不确定性,就是商业银行风险.信贷风险作为商业银行的主要风险,在广义上它指因客户违约引发的风险,在狭义上指银行不能如期收回贷款本金和利息的不确定性,也即银行在信贷活动中预期收益不能实现的可能性.(商业银行信贷风险管理—张淼) 3.信贷风险的特征。 （1）客观性。 只要银行经营信贷活动，就不可能完全规避信贷风险，信贷风险在信贷活动中是客观且肯定存在的。换句话说，没有信贷风险的信贷活动是不存咋的。 （2）隐蔽性。 信贷活动中各种影响因素的大量性、随机性和不确定性决定了信贷风险难以直接的、精确的被观察和度量。 （3)可控性。 虽然信贷风险具有隐蔽性，但银行可以通过一定的方法提前识别、计量、监测和控制。 二.信贷风险形成的原因. 从一般意义上考察,任何经济活动风险的存在都与其所处的自然环境,社会和政
治环境,经济形势的变化和人的行为等诸多因素的影响.银行信贷作为社会经济活动的组成部分,同样受到这些因素的影响.银行风险的形成原因是错综复杂的,既有客观原因,又有主观原因;既有外部原因,又有内部原因.这些因素的大量性,随机性,不确定性以及不同因素之间相互交错,使得信贷风险的评估与管理变得复杂化. 1.主要表现形式。 商业银行的信贷风险主要体现在巨额不良债权上。债权是指商业银行(债权人)按信用原则和交易准则，以贷款为形式、以契约承诺为载体，让渡信贷资金使用权给借款人(债务人)，并藉此拥有向借款人追索贷款本金和利息的一种经济权利。根据贷款契约的履行情况，商业银行的债权可分为正常债权和不良债权。就一笔贷款而言，如果该贷款能够按贷款契约规定的期限要求按时偿还本金和利息，那么该项债权就属于正常债权。否则，就属于不良债权范畴。“不良债权”是指按期很难收回或无法收回的贷款，即通常所说的呆账、坏账。(我国商业银行信贷风险形成原因分析—王红夏) 2.产生原因。 不良债权的产生主要来自于商业银行信贷经营管理水平低,其体现在以下方面：（1）银行对经营对象了解不深入,分析不透彻.信贷风险的产生与银行工作人员对贷款对象的了解程度有很大关系,在发放贷款前,没有对贷款对象进行深入调查,没有对其资产状况和偿还能力进行评估,就像对方贷款.这样做的后果是某些贷款人信用低,不具有偿还能力.而一些贷款单位管理水平低,经济效益差,导致其不具有偿还能力. （2)缺乏科学的可行性分析和项目评估.无论哪一种业务,事先都应进行可行性评估.对于银行来说,在贷款之前,应结合所掌握的资料进行科学的可行性评估.如果凭借决策者的主观经验进行决策贷款,无疑会产生信贷风险. （3)信息不灵.银行的任何一项决策,都应该建立在及时,可靠的信息上,并且贷款之后,也应跟踪调查贷款对象的最新信息,确保其具有偿还贷款的能力. （4）国家体制原因。我国的特殊的经济体制也会对银行的信贷风险的产生有一定影响.如行政干预,指令贷款会形成贷款风险.由于在计划经济下形成的政企不分的问题没有得到根本解决,银行的资金流向,投量的掌握在一定的程度上还政
编号：QJ-HT-0704 建设银行住房贷款合同范本 (官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---
建设银行住房贷款合同范本(官方版)说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 借款人(以下简称甲方)___________________ 贷款人(以下简称乙方)___________________ 甲方向乙方申请借款，乙方经审查并根据__________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币(大写)___________________ 第二条借款用途 甲方借款将用于___________________ 第三条借款期限 甲方借款期限自_______年______月______日至_______年______月______日。
第四条贷款利率和利息 贷款利率按________息________计算，按________结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为： ________年_______月_______日_______元________年_______月_______日_______元 ________年_______月_______日_______元________年_______月_______日_______元 第六条提款方式 甲方借款采取___________(直接提款/专项提款)方式，按照本合同约定的用款计划转入_____________单位在乙方开立的存款账户内。 第条还款方式 本合同项下的贷款本息采用_________(月均还款法/累进还款法)归还。 累进还款法_____________(逐年/每隔_____年)按_____________%递增还款
贷款合作协议合同范本 贷款合作协议合同范本一 甲方： 乙方：中国建设银行分行 为了促进我国邮电通信事业的发展支持国内拥有自主知识产权的邮电通信设备生产企业的生产、销售和贷款回笼提高竞争能力和市场占有率甲乙双方按照平等互利互相支持加强合作共同发展的原则经过充分协商达成如下协议： 一、甲方将乙方作为主办银行在乙方开立基本存款账户或一般存款账户并在该账户上保持合理的结算量和存款量;乙方将甲方作为重要的基本客户为甲方提供全方位的金融服务 二、乙方支持甲方邮电通信产品的生产和销售对甲方因销售本企业产品需要买方信贷支持时在购货方符合建设银行贷款条件的前提下乙方及其总行将优先安排提供买方信贷支持 三、甲方需要买方信贷支持时应与购货方商妥买方信贷额度向乙方提供买方信贷需求需求至少包括购销协议副本购货方名称及地点、货物金额、买方信贷额度、担保情况等甲方还应通知购货方向当地建行提交买方信贷申请 四、乙方负责向其总行上报甲方的买方信贷需求了解和向甲方反馈买方信贷的审批进展和落实情况协助解决买方信贷业务处理中的有关问题
五、甲方应协助建设银行及时回收为甲方销售产品而发放的买方信贷本息对不能按期回收的买方信贷本息甲方有义务督促买方及其上级履行还款义务 六、乙方承诺保证甲方销货款结算及时、流畅甲方保证由乙方买方信贷支持的购销合同货款收回后全部存于甲方在乙方开立的存款账户 七、甲方因正常生产经营出现资金临时周转困难而向乙方提出流动资金贷款申请在符合贷款条件的前提下乙方优先给予贷款支持 八、甲方承诺本企业资金往来、营业收入、保证金、房改资金、大面额存款等主要资金业务通过在乙方开立的本、外币存款账户办理甲方其他金融业务优先委托乙方办理 九、甲方应按照《贷款通则》和建设银行有关贷款办法要求及时向乙方提供生产经营活动有关财务、统计报表和重要经济活动资料 十、乙方根据甲方提供的销售网络在建行系统逐步建立起为甲方提供快速便捷结算服务的网络为甲方提供全面优质的金融服务保证甲方资金划拨、结算业务往来及时畅通和协助甲方管好各种资金十一、乙方根据甲方的申请对甲方进行资信等级评定并将其资信情况作为向甲方提供信贷支持的依据 十二、甲乙双方在执行本协议或业务往来中如发生争议双方应本着互谅的原则协商解决本协议条款的修改须经双方协商同意
中国银行股份有限公司 房屋按揭贷款合作协议协议编号：年第
甲方：中国银行股份有限公司______ 分行 地址：__________________________________ 邮政编码：___________ 法定代表人：__________ 联系人及联系电话：_________________ 乙方：__________________________________ 地址：____________________________________ 邮政编码：_________ 法定代表人：_________ 开户行及帐号： ________________________ 联系人及联系电话：_____________________ 根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会以及中国银行 股份有限公司的相关规定，甲、乙双方本着自愿、平等、互利、守 信的原则，经友好协商，达成以下合作协议，并共同遵守执行。 第一条甲乙双方就房屋按揭贷款事宜开展合作。双方合作房 屋项目名称为__________________________________________________ 地址位于_____________________________________________________ ;符合甲方贷款条件的购房人购买乙方销售的上述房产，可向甲方 申请按揭贷款，按揭贷款手续按甲方规定办理。 上述合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的、依 法可以向社会公众销售或预售，其商品房预售许可证号为___________ O 第二条乙方保证所开发房地产项目的合法、合规，及时完备 政策所规定的各项手续，按时完成预售房的建造，使购房者能够按
新巴塞尔协议与商业银行风险管理作者：c h e n y i74 【摘要】： 本文以新巴塞尔协议这一国际性银行监督管理合约为银行风险理论为指导，通过对新巴塞尔协议内容的演变，概括出新形势下国际银行业监管的趋势变化，强调中国商业银行在面临入世后的国际竞争压力以及当今全球性金融危机形势下，必须严格遵循国际银行经营管理的统一规则，接受以新巴塞尔协议为准绳的国际银行业监管原则、标准和方法。针对中国商业银行现阶段存在的风险管理中存在的问题，提出自己的观点和看法。 【关键词】：新巴塞尔协议、商业银行、风险管理 【正文】： 2004年6月26日，《巴塞尔新资本协议》（以下简称新巴塞尔协议或新协议）的终稿正式通过，这标志着国际金融界对商业银行的风险管理进入了一个新的时代。新巴塞尔协议作为一个国际银行监管标准，提出了以“最低资本要求、监管检查和市场约束”为核心内容的三个支柱。从而要求资本监管更为准确的反映银行经营的风险状况，进一步提高金融体系的安全性和稳健性。新巴塞尔协议虽然不具有强制性，但是在国际上具有很大的影响力。2006年，十国集团成员国银行首先实施。目前，十国集团成员（不包括美国）、欧盟成员国以及中国X X、新加坡、韩国、澳大利亚等亚洲主要经济体已经正式开始实施新资本协议。 当前，我国也正在积极推进新协议的实施。在监管层面，中国银监会充分考虑中国银行业发展的阶段性特征和远期目标，又兼顾与国际资本监管制度接轨的需要，发布了《新资本协议实施指导意见》，体现了“分类指导、分层推进和分步达标”的原则。即对海外设有经营性机构的国际业务占相当比例的大型商业银行，要求从2010年底起开始实施新协议；其他自愿实施新协议的商业银行可以从2011年后提出申请，最迟到
贷款风险 在银行贷款管理过程中，由于各种事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的信贷资金到期不能收回，或者不能如数足值收回，从而使信贷资金有了蒙受损失的可能性。这种可能性就是所谓的贷款风险（Credit Risk）。 贷款风险主要来自以下几个方面： 一、技术和建设风险 是指项目建设阶段成本超支、时间超期、项目的成本超出预算很多，工期一拖再拖，加剧了成本的膨胀。造成项目建设和技术风险的原因如下： （1）成本超支 由于通货膨胀和环境、技术等方面的原因，造成工程项目的实际费用超出预算。尤其是在项目建设贷款中，成本超支的问题最为常见。成本超支过大，可能会迫使项目停工，也可能使得银行被迫大量追加贷款，因为如果不追加贷款的话，往往会使原来已经贷出的款子难以发挥预期的效益，造成贷款损失。
（2）延期竣工 工程项目虽然达到了规定的质量标准，但由于技术力量不足等原因在时间上被迫延期，从而对贷款的还本付息产生不利的影响。因此，银行在发放贷款时，都要求保证项目的具体完工日期。 （3）中途停建 工程项目由于技术或政治方面的原因，被迫中途下马，从而切断了银行赖于收回贷款的资金来源。因此，银行一般要求得到某种保证：即使工程项目停建，它们向该项目提供的资金也将如期收回。如：要求借款人在新增项目的效益不足于偿还贷款本息时，保证借款人将以其全部效益偿还贷款本息。 二、经营和销售风险 项目的盈利性和现金流量将取决于产量高低、生产经营成本、产品的销售价格。由于不合理的产量、不正确的生产经营成本估计、和不合适的价格定位，可能会造成企业盈利能力的下降，从而影响贷款的偿还。由此引起的贷款风险分别称为产量风险、成本风险和价格风险。 （1）产量风险 造成产量风险的原因主要有： －－－生产过程涉及新技术和新设计，而这些新技术
中国人民建设银行借款合同 立合同单位： （简称借款方） 中国人民建设银行行（简称贷款方） 根据国家规定，借款方为进行基本建设所需贷款，经贷款方审查同意发放。为明确双方责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条借款方向贷款方借款人民币（大写）元，用于。预计用款为年元；年 元；年元；年元；年元 第二条自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在合同规定的借款期内，年息为％。借款方如果不按期归还贷款，逾期部分加收利息％。 第三条借款方保证从年月起至年月止，用国家规定的还贷资金偿还全部贷款。预定为：年元；年
元；年元；年元；年元； 年元；年元；年元。逾期不还的，贷款方有权限期追回贷款，或者商请借款单位的其他开户银行代为扣款清偿。 第四条因国家调整计划、产品价格、税率，以及修正概算等原因，需要变更合同条款时，由双方签订变更合同的文件，作为本合同的组成部分。 第五条贷款方有权检查、监督贷款的使用情况，了解借款方的经营管理、计划执行、财务活动和物资库存等情况。借款方应提供有关的统计、会计报表及资料。 第六条贷款方保证按照本合同的规定供应资金。因贷款方责任，未按期提供贷款，应按延期天数，以违约数额的＿＿％付给借款方违约金。 第七条借款方应按合同规定使用贷款。否则，贷款方有权收回部分或全部贷款，对违约使用的部分按原定利率加收罚息％。 第八条本合同经过双方签字，盖章后生效，贷款本息全部清偿后生效。合同正本一式２份，借、贷双方各执１份；副本份，报 送、、等部门各执一份。
借款方：（公章）贷款方：（公章） 地址：地址： 法人代表：（签字）法人代表：（签字） 开户银行及帐号： 签约日期：年月日 签约地点：
合作贷款协议 甲方（借款人）： 法定代表人： 乙方（用款人）： 法定代表人： 甲、乙双方本着自愿、平等、友好协商的原则，拟以甲方名义向中国XXX 银行XXX支行（以下简称“借款银行”）申请贷款，为明确双方的权利义务及贷款使用等事宜达成以下协议以资双方共同遵守。 第一条、合作借款的方式和使用 1、甲方以其名义向借款银行申请贷款。 2、由甲方负责申办银行贷款事宜，并按照借款银行的要求提供相关贷款资料，申请贷款产生的费用，由甲方承担。 3、所贷款项甲方使用XX%（百分之XX）、乙方使用XX%（百分之XX）。第二条、贷款金额及利率 1、本次贷款总额为人民币XXXXXXX元（人民币XXXXX元整）。 2、贷款利率以甲方与借款银行签订的《XXXXXX贷款合同》（以下简称“主合同”）约定的为准。 第三条、利息的支付及还款 1、甲、乙双方应按照各自实际使用的款项支付银行利息，利息的支付由甲方以其名义按照主合同的约定向借款银行按月支付。
2、乙方应在甲方每月付息前一日向甲方支付银行利息，并由甲方负责归还该利息。 3、贷款到期前，乙方负责将其使用的款项归集到甲方指定的账户，以甲方的名义向银行还款。 第四条、本合同的成立和生效 1、本合同经甲、乙双方加盖公章，且甲乙双方法定代表签字后成立。 2、本合同自甲方向乙方交付了应由乙方使用的款项之日起生效。 第五条、争议的解决 甲、乙双方如对本合同的履行产生争议，应当本着平等、友好的原则协商解决，协商不成的，双方有权向人民法院起诉，约定的管辖法院为乙方住所地人民法院。 本合同一式贰份，由甲乙双方各执壹份，具有同等的法律效力。 甲方：乙方： （公章）（公章） 法定代表人：法定代表人： 年月日
按揭业务合作协议
银行按揭业务合作协议 协议编号：年字第号 甲方（开发商）： 法定住所： 法定代表人： 开户金融机构及账号： 电话或传真： 邮政编码： 乙方（银行）： 法定住所： 法定代表人(或授权代理人)： 电话或传真： 邮政编码： 经甲乙双方友好协商，就甲方所开发项目的按揭贷款达成如下协议： 第一条乙方为上述项目购房者（即借款人）提供不超过总房价％的贷款，贷款期限最长不超过年。 第二条甲方承诺对借款人的还款义务承担本协议第八条约定的阶段性连带保证责任，并在乙方设立保证金账户（账
号），提供质押担保。甲方应当在该账户中始终保留相当于借款人借款余额的％的款项作为担保。 第三条如借款人未按合同的约定履行还款义务，甲方应当在接到乙方（或乙方经办分支机构）书面催收通知后日内代借款人履行还款义务。如甲方未在前述时限内主动履行，则乙方有权从甲方在乙方法人机构开立的账户（包括保证金账户）中扣收借款人所欠贷款本息。 借款人连续六个月或累计八个月未偿付贷款本息的，甲方须在接到乙方的书面催收通知10日内偿还借款人在乙方的全部贷款本息。甲方未及时履行的，乙方有权采取前款措施。 第四条按揭贷款发放后，乙方应在3日内将全部资金以转账方式存入甲方在乙方开立的预售资金监管帐户(账号为 )。若乙方逾期为将发放的借款款项全额付至甲方帐户，每逾期一日，乙方应向甲方支付所发放贷款金额千分之一的违约金。 第五条甲方同意加强同乙方的结算往来，对于乙方提供按揭贷款所涉及项目的建造和销售活动存款、结算业务，甲方可在乙方办理。 第六条乙方对该项目提供的房产按揭贷款最高限额为人民币(大写) 万元，按揭额度有效使用期为月，到期未用完的限额甲方可申请展期，由乙方决定是否同意该项展期。 第七条甲方同意为借款人提供以下第（壹）种方式保证担保：（壹）阶段性连带责任保证担保：保证期限自贷款发放之日起至借款人所抵押的房屋经房地产登记机构出具《房屋他项权证》并交付乙方
巴塞尔协议及商业银行风险管理 巴塞尔协议的全称是《关于统一国际银行的资本计算和资本标准的建议》，巴塞尔协议是国际银行业统一监管的一个划时代文件，它可以说是国际金融界的监管公约，适用于所有从事国际业务的银行机构。同时，巴塞尔协议也体现了银行业风险管理思想与技术手段的演变过程，并进一步对银行全面风险管理水平提出了新的要求。 1997年9月，巴塞尔委员会推出的《有效银行监管的核心原则》，表明巴塞尔委员会已经确立了全面风险管理的理念。2001年公布了《新巴塞尔协议》征求意见稿，并将于2005年之前全面实施。较之88年老巴塞尔协议，新协议提出了更复杂、更加具有风险敏感性的框架和管理规则。在信用风险方面，新协议提出了标准方法和基于内部评级的基础方法和高级方法，强调了“最低资本要求、外部监管、市场约束”三个支柱在现代监管体制中的作用，进而提出了衡量资本充足比率的新思路、新方法。以上这些管理思想和管理技术手段上的进步对我国银行的风险管理水平提出了新的要求。 一、巴塞尔协议的产生和关注重点 1975年9月，第一个巴塞尔协议出台。这个协议极为简单，核心内容就是针对国际性银行监管主体缺位的现实，突出强调了两点：1、任何银行的国外机构都不能逃避监管；2、母国和东道国应共同承担的职责。这一协议的实质仅仅是国际清算银行的一个关于国际间银行监管的原则性声明而已，并没有什么实质性内容。 1983年5月，修改后的《巴塞尔协议》推出，这个协议基本上是前一个协议的具体化和明细化，比如明确了母国和东道国的监管责任和监督权力；分行、子行和合资银行的清偿能力、流动性、外汇活动及其头寸各由哪方负责等。 1983年的巴塞尔协议确定了监管的总体思路是“股权原则为主，市场原则为辅；母国综合监督为主，东道国个别监督为辅”；但总的来说依然缺乏具体可行的监管标准。这一时期的关注重点主要在于确立国际监管合作的框架和操作原则。 二、1988年的巴塞尔协议和风险管理思想的确认 1988年7月，国际清算银行通过的《关于统一国际银行的资本计算和资本标准的协议》。该协议就是国内经常提到的巴塞尔协议，但是由于该报告近年历经修订，我们将这一协议称为88年协议。协议颁布的重要的目的有两个：一是通过制定银行的资本与风险资产的比率，规定出计算方法和计算标准，以保障国际银行体系健康而稳定地运行；二是制定统一的标准，以消除国际金融市场上各国银行之间的不平等竞争。
商业银行信贷风险管理及对策分析 【摘要】在当前经济金融背景下，商业银行在对企业进行授信的过程中也存在着较多的风险。信贷风险的成因可能是一个，也可能是多个因素共同作用的结果。故本文通过对业银行信贷风险管理及对策进行探讨，分析商业银行个人信贷风险识别，找出存在哪些风险，最后从信用管理方面的对策、管理制度方面的对策两个方面来有效防范贷款风险。 【关键词】商业银行个人信贷风险管理风险识别 近几年，伴随着国际金融市场波动加剧，国内经济增速换挡，经济增长放缓、外部需求萎缩，企业经营困难等多种因素的影响，商业银行个人信贷业务出现了区域性风险加剧、行业性风险突出并蔓延、房地产市场分化潜在系统性风险增加的情况，各银行的不良贷款余额和不良贷款率均呈现整体上升的态势，个人信贷风险已成为信贷业务进一步发展的重大不利因素，严重影响各大商业银行的经营发展。并且在金融体系不稳定因素增加，GDP增速放缓和个人人均收入同比增速放慢的形势下，个人信贷业务的预期风险只会进一步增大，对银行个人信贷结构和资产资量将形成持续性的严峻考验。因此，结合银行现状及现存问题，分析成因并探讨个人信贷风险管理的对策是商业银行生存发展的现实需求。
一、商业银行信贷风险相关理论 （一）个人信贷风险的定义 商业银行的个人信贷风险指的是由于风险的不确定性这一特征所引发的贷款收益的波动性或者不确定性。具体地说，个人信贷对于商业银行来说是一项具有风险的资产业务。在个人信贷业务操作过程中，银行向个人借款人投放一定数额的借款的预期效果是获得预期的收益，但是因为各种风险因素的存在，可能导致预期收益减少或者本金损失的实际效果。具体表现为银行信贷资金不能按时全额收回。 （二）个人信贷风险管理的流程 目前商业银行信贷风险管理的流程主要包括风险识别、风险计量、风险监测、风险控制。 1.风险识别。风险识别是风险管理的第一步，是信贷风险管理的基础。风险识别是指在风险事故发生么前，运用各种方法系统的、连续的认识所面临的各种风险以及分析导致风险事故发生的潜在原因。信贷风险识别首先要感知风险，其次对感知到的风险进行分析。 2.风险计量。通过有效的风险计量，有利于商业银行对银行资本进行有效的监管、对经济资本进行有效的配置，从而进行全面的风险管理。根据贷款的品种、时间、金额大小等，来设定风险的系数，从而对不同的信贷业务进行风险的计量，从而通过商业银斤该笔业务收益来覆盖对应的风险。
编号：HT-202135584 中国建设银行个人住房贷款质押合同 (标准版) （This contract clearly divides the rights and obligations of both parties to ensure that the interests of both parties will not be infringed.） 甲方：_______________________ 乙方：_______________________ 日期：______年______月_____日
中国建设银行个人住房贷款质押合 同 合同编号：________年________字第________号 出质人（甲方）：_______________________________ 住所：_________________________________________ 法定代表人：___________________________________ 电话：_________________________________________ 邮政编码：_____________________________________ 开户金融机构及帐号：___________________________ 质权人（乙方）：_______________________________ 住所：_________________________________________ 法定代表人（或授权代理人）：___________________ 电话：_________________________________________ 邮政编码：_____________________________________ 为确保乙方与______________签订的______________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的权利作质押，乙方经审查，同意接受甲方的权利质押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条
内部编号：AN-QP-HT160 版本/ 修改状态：01 / 00 The Contract / Document That Can Be Held By All Parties Of Natural Person, Legal Person And Organization Of Equal Subject Acts On Their Establishment, Change And Termination Of Civil Rights And Obligations, And Defines The Corresponding Rights And Obligations Of All Parties Participating In The Contract. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 时间：__________________ 贷款合作协议书通用范本
贷款合作协议书通用范本 使用指引：本协议文件可用于平等主体的自然人、法人、组织之间设立的各方可以执以为凭的契约/文书，作用于他们设立、变更、终止民事权利义务关系，同时明确参与合同的各方对应的权利和义务。资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。 甲方：身份证号：电话： 乙方：身份证号：电话： 经甲乙双方友好协商，甲方在大力支持乙方的基础上共同努力开发新品种低杆高效柴胡、国槐树苗种植、研发、加工项目，组建高效柴胡、国槐种植农民专业合作社，就合作贷款一事达成以下协议： 一、支持放款单位为宕昌县---------------农村信用社，又因------------同志户籍所在地位于宕昌县城关镇长征路------ 排--------号，以------------同志名义贷款属于跨区违规贷款，故贷款人为合作社法人代表-------------同
中华女子学院金融系本科学年论文 《巴塞尔协议III》下的商业银行风险管理——以国内商业银行为例作者__梁可桢__ 专业__金融学__ 年级___08级___ 学号_080401025_ 指导教师__刘学华__ 成绩__________ 日期2011年8月16日
指导教师评语 签字： 年月日 摘要 2008年下半年由美国次贷危机所引发的全球性金融危机让更多的人意识到金融企业风险管理是金融企业甚至整个经济体系赖以生存发展的关键。本文以国内商业银行为例，在理论联系实际的基础上，探讨了以《巴塞尔协议III》为前提的商业银行运行过程中，尤其是融资过程中的风险管理的实施与创新。文章认为，随着国内金融体制改革的进一步推进，商业银行的风险管理也应该与时俱进，形成一套以《巴塞尔协议III》为指导要求的动态、集成化的全面风险管理体系。希望本文的阐述能为推动中国银行业的稳健发展贡献一份力量。 关键词：商业银行风险管理金融监管《巴塞尔协议III》 引言 随着经济全球化的浪潮,金融业已经成为了国家经济的核心,而银行业在金融业中处于重要的地位。金融危机之后，痛定思痛，金融从业者和学者对风险管理研究有了更加深入的思考和讨论。自我国加入世界贸易组织,外资金融机构纷纷抢滩登陆，国内商业银行的风险管理创新也日益提上了日程。如何从根本上监测和规避风险,建立一个全面的银行风险管理体系,是当前和今后一个时期金融改革的关键所在。另外我国正处于变革的时期,面临较为复杂的国内外经济环境,银行业的发展相对落后,缺乏相应的风险管理经验。所以，就目前我国商业银行所面对的风险其表现形式更为特殊,这为我国商业银行的风险管理与创新工作提出了更高的要求。本文在这样的背景下,结合《巴塞尔协议III》对银行业管理的相关规定及中国银行业监督管理委员会颁布的新法律法规，展开了对我国商业风险管理的研究,旨在为我国商业银行的风险管理创新工作提供一定的借鉴。 一、商业银行风险管理的基本内涵 （一）商业银行风险 商业银行风险是指商业银行在经营活动过程，中由于各种不确定因素的存在，使其实际收益与预期收益产生偏差从而招致经济损失的可能性。 （二）商业银行风险管理 商业银行风险管理是指商业银行经营过程中，通过风险识别、风险估计、风险处理等方法,预防、回避、分散或转移经营中的风险,用最低成本来实现最大安全保障的行为。 （三）商业银行主要可控风险种类 商业银行可控风险，指的是商业银行可以通过内部结构治理等方法，进行影响及控制的风险。与一般企业相比,商业银行的可控风险主要有以下三类。 1、操作风险 中国银监会2007年5月14日印发的《商业银行操作风险管理指引》的通知中，将操作风险定义为“由于不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统，以及外部事件所造成损失的风险。操作风险包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。” 2、信用风险 信用风险是指银行的借款人或债务人不能或不愿按事先达成的协议履行到期债务偿还义务的潜在可能性。信用风险管理的目标是通过将信用风险限制在可以接受的范围内而获得最高的风险调整收益。商业银行所面临的风险信用主要分为道德风险和企业风险两大类。其中,道德风险来源于信息不对称,即银行由于缺乏对借款者借款目的和用途的完全了解而产生了带来损失的可能性。企业风险则是由于借款企业的经营状况不佳而不能按期还本付息的风险。
信贷风险控制管理办法 防范信贷风险是小额贷款公司各项工作的重中之重，是保障小额贷款公司资产质量合理有序健康发展的关键。信贷风险主要包括经营风险、信用风险、道德风险、操作风险、政策风险、利率风险、法律风险等多种。高度重视信贷风险防范工作是小额贷款公司的第一要务。针对本公司的具体情况，特制定本信贷风险控制管理办法。 一、明确分工，实行流程控制 信贷业务操作流程分为贷前、贷中、贷后三大相互独立的阶段，十六个环节进行全程控制，防范风险。实行审贷分离责任制，建立审贷、发放、检查职能分离，岗位分离，相互制约机制，落实环节责任。严禁单人或单个部门独立完成贷款全过程。制定贷款业务的调查、审查、评估、审批、发放、检查、收回、不良贷款催收等过程的操作规程，建立法律审查制度。部门之间严格分工，岗位之间相互协作，实现业务流程 1 的高效运转和相互制衡。 二、把好准入关，实行贷前调查审查控制
对借款人进行贷前调查，对提供的资料审核分析，确定准入底线和进行风险评估。 资料名称 调查审查内容准入底线 风险评估 身份证复印件（借款人、抵质借款人25-60 周岁；具有完全民高风险、虚假、无民事能力、非押人、法定代表人、委托代理人事行为能力的自然人，资料真实法人员不贷等各2 份，核查原件）有效。核实其他有关情况。工作时间连续6 个月以上、稳定工作证明行业工作、公务员、事业单位、垄断行业、优质行业. 银行卡、6 个月内稳定月均收入收入证明3000 元以上、银行对账单、近6 个月内收入稳定. 借款人在银行、税务、法院、工高风险、被列入黑名单、多次长信用报告商等无不良信用记录、未列入黑期欠税、欠费、欠贷或收入负债名单. 比过高者、提供虚假资料不贷。高风险.、无偿还能力不贷低风险 有固定的住所和经营场所。合法高风险居住证明经营。可查询近三个月水费、电无居住地、营业场所、欠缴各种费、煤气费凭证费用不贷。