物流园区规划指导思路1、项目启动准备阶段 (1)2．数据收集与分析阶段 (2)3．区域发展预测阶段 (2)4．园区总体定位阶段 (4)5．园区规划设计阶段 (5)5.1 基础设施平台的规划设计 (5)5.2 信息平台的规划设计 (10)5.3 运营平台的规划设计 (11)5.3.1物流园区的投资开发模式 (11)5.3.2.物流园区的管理模式 (16)5.3.3.物流园区的盈利模式 (17)6．方案评价与比较阶段 (24)7．项目结束阶段 (26)物流园区的规划工作一般可以分为七个阶段，依次分别是项目启动准备阶段、数据收集与分析阶段、区域发展预测阶段、园区战略定位阶段、园区规划设计阶段、方案评价与比选阶段、项目结束阶段。
1、项目启动准备阶段该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流，根据用户方的具体要求，成立项目小组，在确定了项目的前提下，根据项目的目的和要求，进行小组成员的具体分工，接着合理安排调研的行程和人员，制定出切实可行的调研计划，准备调研表格等调研资料，根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作，其项目准备阶段的具体流程如下图1所示。
图1 项目启动准备阶段2．数据收集与分析阶段数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础，主要为规划做好准备工作。
该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初步分析。
1、相关数据资料的收集主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集，以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。
其中调研范围和对象主要包括：➢网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等。
➢政府层次：规划局、交通局、服务办、园区规划主导部门等。
➢企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等。
➢市场层次：所在地市场、物流园区等。
➢周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。
从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。
2、资料初步分析通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。
3．区域发展预测阶段区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑，定量分析和可靠基础。
这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和物流需求发展五个支撑点进行分析。
其中，区域经济发展是物流园区所有行业及产业发展的基础，其增长的速率与园区涉及行业增长之间存在着相关性，是园区内涉及行业未来发展的反映，通过经济发展预测，可以推断出园区未来的发展趋势，是园区发展的基础；区域产业发展预测是寻求园区潜在服务对象的必要数据支持，通过区域产业发展预测，识别重点客户进行重点培养和招商或签订长期合作协议，是园区发展的立足点和发展点。
区域交通发展预测是园区未来发展的推动力，通过结合国家及区域交通战略规划，发掘潜在物流需求，为物流园区留出足够预留用地，制定可持续性发展模式；区域设施服务水平发展预测是园区发展的拉动力，通过区域物流园区和市场的调研分析，找出实际服务能力和区域物流实际需求之间的差距，找出物流园区在区域发展和经济结构中的地位，为物流园区发展确定细分市场；物流需求发展预测是园区发展的直接动力，通过对于物流量的预测分析，确定物流园区的规模和功能。
其区域发展预测阶段如下图2所示。
图2区域发展预测阶段在上述对物流园区经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展的基础上，综合考虑物流园区的内部环境和外部环境，对内部环境的优势和劣势，外部环境的机会和威胁四个方面进行分析得出SWOT分析矩阵，然后两两结合得出组合决策矩阵，选出适合园区的总体定位，主要包括战略定位、市场定位、功能定位和发展定位四个方面。
（1）战略定位主要对要规划园区的立足点、辐射半径和服务范围进行概念性的归纳和总结。
（2）市场定位根据调研数据和其他相关数据和需求分析阶段的结果，对园区周围市场及同类型竞争市场进行分析，挖掘有竞争力和潜在的市场，作为要规划园区的对象市场。
（3）功能定位根据调研数据和其他相关数据及访谈，对园区周围市场功能及同类型竞争市场的功能进行分析，扬长补短，来确定要规划园区市场主要功能的种类和数量。
（4）发展定位对战略定位、市场定位、功能定位和布局设计已经确定的园区发展建设时序进行规划，并确定每个发展阶段的设施种类和数量情况。
其总体定位图如下图3所示。
图3 总体定位图物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。
主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。
其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选；信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设；运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。
5.1 基础设施平台的规划设计（1）园区用地规划园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发展。
园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。
在物流园区规划中，假设每年的作业天数按365天计算，物流园区的建设用地总规模为：S=Li1i2a/365其中，S为物流园区建设总面积，单位为104平方米；L为预测规划目标年份的社会物流总量，单位为104吨；i1为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例系数；i2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第三方物流全部物流作业量的比例系数；a为单位生产能力用地参数，单位为平方米/吨。
①社会物流总量L的预测。
可以参考借鉴物流园区需求分析极端的预测方法。
②比例系数i1的取值。
根据现有的经验，i1的取值约为20%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。
③比例系数i2的取值。
根据现有的经验，i2的取值约为60—80%，对于区域经济总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值；反之取较小值。
④单位生产能力用地参数a的取值。
参照国外物流园区的建设经验，日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a为40—60平方米/吨。
结合我国区域经济发展水平、经济总量以及我国公路枢纽货运站规划参数，在物流园区规划中，单位生产能力用地参数a取值30—50平方米/吨。
（2）仓储用地面积规划仓储用地面积规划主要是对物流园区内仓库建设规模的大小进行确定，根据上步中收集到的数据资料，运用专门的统计分析软件（SPSS、EXCEL等）、REA模型等定量分析方法和定性分析方法（SCP模型）相结合，综合考虑实际情况，得出物流园区现实和潜在的物流需求量，进一步得出各布局的仓储用地面积。
仓储用地面积规划的基本步骤为：①从支柱/ 重点行业的营业额、产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求，利用FraunhoferIML专用的REA(RequirementEstimationApproach)经验模型公式，推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。
②每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量( 或消费总量),以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。
③每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。
④在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，就可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。
⑤根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。
如下图4所示图4 仓储用地面积规划基本步骤图（3）功能设计物流园区的功能设计主要围绕园区的战略定位，采自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对要规划物流园区最适合的经验。
随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，再从国际最佳实践经验，以及背景调查和需求分析得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。
（4）布局设计物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位、经营目标和功能设计，在已确认的空间场所内，按照货物的进入、组装、加工等核心流程和主要业务环节（集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业以及空港、海港、铁路物流服务），将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线，达到一定的目标（作业流程最短、运输路程最短、费用最小等），以获得最大的经济效益。
目前，我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。
欧洲物流园区最佳实践案例,可使国内物流园区在布局方面有不少值得借鉴的经验：校园化的设计理念，分割不同的功能区域；按照物流与空港、海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。
对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、最优决策方法等。
物流园区规划与设施布局的合理性还可以通过建模仿真来进行检验优化。
其中比较典型的布局设计方法有SLP方法，该是美国的Richard.Muther于二十世纪六十年代在总结了大量工厂布置设计经验的基础上提供的一种以作业单元间物流与非物流的相互关系分析为主线的设施规划方法。
采用SLP方法进行工厂总平面布置的首要工作是对各作业单元之间的相互关系做出分析，包括物流和非物流的相互关系，经过综合得到作业单元相互关系表，然后，根据相互关系表中作业单元之间相互关系的密切程度，决定各作业单元之间距离的远近，安排各作业单元的位置，绘制作业单元位置相关图，将各作业单元实际占地面积、可用面积与作业单元位置相关图结合起来，形成面积相关图；通过作业单元面积相关图的修正和调整，得到数个可行的布置方案。