物业外包管理办法
为了确保公司所开发的项目外包物业符合委托代管合同中要求，同时遵照小区物业管理相关的国家、地方法规政策和实际需要，特制本办法。

本办法适用于公司自主开发项目的物业外包管理。

第一条参考文件
（一）《房屋接管验收标准》建设部建标[1991]第69号
（二）《物业管理条例》国务院令[2003]第379号
（三）《武汉市住宅区物业管理移交办法》武政[2000]70号
（四）《商品房销售管理办法》建设部[2001]第88号令
（五）《城市房屋白蚁防治管理规定》建设部[2004]第130号令。

（六）合同法规定
第二条责任
（一）总经理负责审批公司所开发各项目物业外包交付标准。

批准物业外包合同签订。

（二）各项目部总监或主持工作的副总监为该项目移交工作的第一责任人，负责在物业外包合同约定交房时间前三十天达到交付要求。

项目相关资料（详见公司物业交房标准交管理办法）在交房时间前七天，达到移交标准状态。

（三）由公司项目部组织验收移交工作，原则上在施工单位竣工验收向项目部移交后1个月内（垄断行业的工程项目在2个月内）由项目部组织实施，外包物业公司配合（具体时间单体工程以竣工验收报告为准，室外工程以达到具备装修条件即水通、电通、道路通为准），无法按期组织实施的，项目部在同外包物业公司协商后方可延期，涉及到工程量大或技术难度高的变更部分必须经双方协商认可批准后方可甩项。

起草物业外包委托代管合同，经公司会签后，协调外包公司同开发公司签订合同。

（四）公司各相关部门负责人应督促本部门全力配合各项目总监或副总监，按时提供项目移交所需相关资料或其他配合工作。

第三条小区应达到的交付标准
依据公司《物业管理交房标准管理办法》中要求的房屋交付标准，达到物业外包同公司管理的物业小区同等交付条件标准。

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文件编号：QMS-08-15 商品房销售银行按揭工作规程
第四条外包物业同开发公司的相关要求
（一）外包物业公司权利义务
1.根据有关法律、法规及同开发公司签订合同的约定，制定物业管理制度；
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3.对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为进行处理；
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由外包物业公司组织实施；
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
8.定期向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；
9.对本物业的功用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完美配套项目，须与开发商协商经同意后报有关部门批准方可实施。

（二）开发商公司权力及义务
1. 按照项目规划设计要求，严格施工过程管控，使其开发项目达到国家、地方法规质量要求，依据公司的《物业交付标准管理办法》，使其项目能够如期交付；
2.对不同种项目的物业管理制定《物业管理服务内容和服务标准》，要求外包物业公司不能由于服务导致开发商的信誉受损，并相应的在合同中给予约定处罚条款。

第五条本办法由开发商物业公司负责解释。

第六条本办法自下发之日起实施。