长沙市中山西路棚户区改造项目
拆迁补偿安置操作方案
为加快中山西路棚户区改造建设步伐，提高居民的生活质量，长沙市人民政府决定对中山西路棚户区进行整体改造。

拆迁补偿安置，以国家法律、法规及拆迁补偿政策为依据，并结合被拆迁房屋的现状，特制定本方案。

一、法律法规及政策依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国物权法》；
3、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）；
4、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》湖南省人民政府157号令；
5、《长沙市城市房屋拆迁管理条例》；
6、《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》（市人民政府第79号令）；
7、《长沙市人民政府关于调整长沙市房屋拆迁补偿有关标准的决定》（市人民政府第104号令）。

二、拆迁补偿安置办法
第一条拆迁补偿实行货币补偿为主的方式对被拆迁人进行补偿，按市场机制为被拆迁人提供可选购的安置房源。

第二条被拆迁房屋作价补偿费以房地产分类评估价格为基数，并结合成新调整、装饰装修补偿、拆迁补助费等进行计算。

第三条房地产评估机构根据中山西路棚户区改造项目拆迁红线范围内房屋的区位、结构、用途等进行分类评估，确定被拆迁房屋分类评估价格。

评估结果及计算方式如下：
表1 房地产分类价格评估结果表
单位：元/㎡
表2 估价对象评估结果取值标准表
注：本评估结果中的商业、商业配套、办公类房地产的层高标准为
3.5米，住宅类房地产层高标准为3.0米，工业类房地产层高标
准为4.0米。

表3 商业门面及商业配套用房层次修正系数（R1）表
表4 住宅层次修正系数（R1）表
表5 商业门面、商业配套用房、办公用房层高修正系数（R2）表
单位：元/㎡
表6 住宅层高修正系数（R2）表
单位：元/㎡
表7 工业用房层高修正系数（R2）表
单位：元/㎡
表8 房屋结构、成新率修正值（R3）表
单位：元/㎡
计算公式：房屋补偿单价=（该房屋类型单价+R3）×R1+成新率×R2
第四条被拆迁住宅搬迁补助费为每户300元。

超过30平方米的，每超过1平方米增加4元搬迁补助费。

被拆迁办公、经营用房搬迁补助费参照第四条执行。

被拆迁厂方设施设备搬运费按国家有关规定标准执行。

未作规定的拆迁当事人可以参照市场情况进行协商。

第五条非住宅停产停业补助费按《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》执行，住改非的不计算停产停业补助费。

第六条房屋装饰装修补偿按照《长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》所规定的标准执行。

每平方米装饰装修补偿在240元以下的，由各拆迁大组组长确定，每平方米装饰装修补偿在320元以下的由区审核组确定，每平方米装饰装修补偿费在320元以上的需市区两级审核组共同确定后方能予以补偿。

第七条为促进拆迁工作的顺利进行，参照《长沙市重点工程
拆迁补偿安置操作方案》制定奖励办法如下：
1、私有住宅在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁的，可将被拆迁房提高两个成新后计算补偿（如提高两个成新后仍不足六成新的，可以提高至六成新；房屋成新最高为十成新），并可以在成新提高的基础上将根据分类评估报告计算确定的补偿价格适当上浮，但上浮比例控制在10%以内进行控制。

2、私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁并选择货币补偿的，每户给予寻找房源补助费4000元。

3、私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁的，给予提前搬迁奖，每平方米奖励原则上控制在100元以内。

第八条有下列情况之一的，不得享受第七条规定的奖励
1、超过拆迁通告规定的搬迁期限仍未搬迁的；
2、经市拆迁管理部门依法做出行政裁决的；
3、由县级人民政府依法做出征收补偿决定书的。

第九条对享受城市最低生活保障待遇且拆迁住宅建筑面积不足45平方米，且他处无房屋的被拆迁人，应在补足到45平方米后实行作价补偿。

在计算作价补偿时，对被拆迁人住宅合法面积部分，根据上述有关条款的规定按分类评估价格计算补偿；对被拆迁房屋合法面积与保障性住房面积（45平方米）之差，参照保障性房源价格每平米2800元计算，该部分房屋面积不享受第七条规定的奖励，也不计算装饰装修、设施设备、搬家费等其他补偿。

第十条对私有房屋、直管公房承租人或单位自管产中涉及职
工住房租赁的，由拆迁人将被拆迁房屋补偿费用支付给被拆迁人，但其合法承租人的相关事宜应由被拆迁人负责妥善处理。

第十一条“住改非”房屋拆迁补偿原则
1、“住改非”房屋的确定原则
在拆迁许可证下达之前房屋产权登记为住宅，但持有有关部门核发的工商营业执照、税务登记证、特种行业营业证等有效证件且正在营业的房屋，由市、区两级审核部依据《“住改非”确定流程》现场勘察后确定非住宅面积予以补偿。

对已办理了工商、税务登记，但未实际经营的房屋按房屋的产权登记使用性质予以补偿。

2、“住改非”房屋补偿范围确定方法
（1）已确定为“住改非”的房屋应根据该栋房屋实际使用情况区分认定非住宅使用部分和住宅使用部分再分别按相应标准进行补偿（见表格一）。

（2）认定为“住改非”的部分应按实际使用情况分为营业门面和配套用房。

对实际经营的场地经现场拍照、丈量、画图后确定面积，按营业门面进行补偿；过道、卫生间、楼梯间、制作间、储物间等配套经营使用的场地经现场拍照、丈量，画图后确定面积，按配套用房面积予以补偿。

3、“住改非”房屋确认，补偿流畅
（1）拆迁工作人员现场实堪，收取工商营业执照、税务登记证等相关经营证明文件，报各拆迁大组组长。

（2）拆迁大组组长初审证件，核实经营状况，报市、区审核部。

（3）市、区审核部汇同拆迁工作人员现场拍照，丈量确定营业门面、配套用房面积，绘图标示，最后由被拆迁人、拆迁工作人员、市、区审核部在《“住改非”房屋确认表》上汇签确认。

（4）拆迁工作人员按确认并批准的营业门面、配套用房面积依标准计算补偿。

（5）拆迁工作人员与被拆迁人商定签订协议。

第十二条未办理产权登记房屋的确认和补偿、补助原则
1.凡1987年以前因各种原因改建但未办理权属登记手续标的物的房屋，以省、市测绘部门1988年的航拍图为依据，由有资质的测绘部门测绘确定其房屋面积后，按有产权房屋进行补偿。

2.经规划部门批准的临时建筑，未超过批准期限的每平方米补偿764元。

3.凡1987年以后搭建的无证面积（含证内、证外）不予补偿，每平方补助380元。

第十三条困难补助按《长沙市关于国有土地上征用房屋实行搬迁困难补助的若干规定》。

二○○九年三月。