物业类型 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 商办综合 商业 办公 文化设施 体育设施 教育科研设 施 停车库 交通设施 住宅 中小学幼托 合计 体量（万 m2） 86 41.9 43.5 23.2 9.7 12.9 6.4 2.9 81.1 1.6 309.2
创智天 地广场
五角场商 业区
江湾体育 场
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深圳南山城市副中心的发展历程
1990 时期 未发展时期
80年代末，地处深圳 特区西部的南山区， 是一个相当偏僻的行 政区域。仅有一条小ห้องสมุดไป่ตู้路通往福田等中心区。
1995 发展期
1995年，深圳市中心区 西移工程开始启动，南 山的市场前景才得以受 到关注。
2000 新旧商业更替
2003 稳定发展期
至今
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案例启示
驱动模式：南山区的城市发展最早是从蛇口工业区开始，当产业导入及基础设施完 成后，南山中心区结合山、海、旅游资源优势，采用高端房地产开发驱动的方式， 吸引了福田、罗湖等中心区的社会精英，之后沿海滨地区逐步形成商务办公区。 启动时序：南山中心区的开发首先从高端住宅开始，在南山区物流、旅游、高科 技研发等产业支撑下，区域内相继引入超市、百货、连锁卖场等大型商业项目， 最后大型商务办公、体育休闲、博物馆项目陆续建设城市副中心区逐步成型 规划理念：在双核结构中，前海片区未来将逐步与宝安中心区融合，后海片区突 出“滨海城市”概念则逐步成为南山中心区。规划理念强调山与海的融合 物业特征：早期以高端住宅物业吸引大量社会精英，人口的导入同时带来了企业 以及相应的办公需求，随着商业综合体、市民广场、体育中等配套设施的完善， 商办氛围逐步形成，出现深圳最早的滨海办公物业。
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案例之二 南山中心区
南山区的中心区包括后海商业文化中心（RBD） 南山区的中心区包括后海商业文化中心（RBD） 和前海区域物流商务中心，两者形成哑铃结构. 和前海区域物流商务中心，两者形成哑铃结构.
南山区地处深圳经济特区西部， 东临深圳湾，西濒珠江口，与香 港元朗隔海相望。面积约182平 方公里。 南山两大中心区：规划的后 海游憩商业文化中心(RBD)， 是南山区的区级服务中心，服 务全区。前海区域性物流商务 中心，建设以物流及相关服务 为内容的行业中心兼片区商业 中心。 靠近后海片区“南山商业文化 中心”开发已初步成形。
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阶段 事件
物业 类型
发展 模式
满足周边居民 大量外来流动人 的集镇市场型 口推动自发形成 区域商业中心
城市整体规划下对旧 市级商圈开发和知识 商业区彻底的改造和 型办公商务区开发 城市更新
案例启示
驱动模式：与徐家汇不同，五角场开发非单一的商业中心，而是在开发理念上 构筑以复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城相结合，形成校区、知识 产业园区、现代生活社区和商业商务区融为一体的发展新模式。 启动时序：五角场的开发首先从南部商业区域的改造开始，在立体交通和下沉广 场等基础建设开发基础上，启动万达、百联等重大商业项目，之后转向北部的知 识创新区建设，强调大学校区、科技园区、公共社区的融合、联动发展
副中心北 部新江湾 城
五角场南部市级商圈逐步形成，中部创智天地项目采用居住、 五角场南部市级商圈逐步形成，中部创智天地项目采用居住、 写字楼、商业街混合开发的规划设计， 写字楼、商业街混合开发的规划设计，先以南部商业带动办 公开发人气。 公开发人气。
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五角场副中心的开发历程
时期 50年代 解放初期的 商业公私合 营及集体合 作 夫妻私营商 店，50年代 在转角位置 开设供销合 作社、国营 饭店 80年代 改革开放后 军队、 军队、镇集 体、私营业 主自发“ 主自发“第 三产业” 三产业” 空军政治学院、 供销社、镇集 体开设蓝天宾 馆、烟糖食品、 百货、服装、 五金交电和建 材、家具商店 90年代 1996年9月，杨 年 月 浦区五角场市级副 中心开发建设办公 室成立， 室成立，推进拆迁 和基础建设工作 1998年，南部商业 商务区开始居民和 企业动迁工作，先 后建成金岛大厦、 沪东金融大厦（大 西洋百货）、科技 大厦等。 2003-2006年 2003年上海制定杨 年上海制定杨 浦区知识创新区 科教兴市”战略， “科教兴市”战略， 杨浦提出“ 杨浦提出“聚焦五 角场” 角场”战略 2003年4月中环线五角 场环岛立交开工， 2006年环岛下沉式广 场开通。2004年9月， 百联又一城购物中心 动工。2005年7月，上 海万达商业广场动工， 相继建设蓝天大厦、 富庆国定大厦等 2007-至今 商业区、 商业区、知 识创新区及 历史保护区 融合 2007年初，上海 万达商业广场、 百联又一城购物 中心及中部创智 天地中央社区20 万平方米公共和 生活工作区建成。 06年底复旦金融 创园开工。 市级商圈开发和知 识型办公商务区开 发
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THE END
高起点规划：五角场的发展晚于徐家汇，但规划起点上要高于当时的徐家汇，五 角场正在呈现的五层立体交通网络，由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广 场及地铁10号线五层立体构筑而成。地下空间的开发和联接将成为这一地区的显 著特征。 物业开发：南部商业区最先启动，如今日益成熟，逐步发展为市级商业区，办公 物业与市中心商务区相比，则主要是创业型、知识型办公楼宇楼聚集，价格优势 相对突出
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深圳城市副中心——南山中心区的开发突出滨海生活理念， 深圳城市副中心——南山中心区的开发突出滨海生活理念，逐 ——南山中心区的开发突出滨海生活理念 步形成商业、办公、居住、运动、 步形成商业、办公、居住、运动、休闲为一体的滨海新城区
土地出让： 南山中心区凭借各方面的优势和独特的魅 力，吸引海内外发展商投资，目前中心区已经完成95 ％的土地出让 商办项目：中心区已建成保利文化广场、海岸城、中 央商务广场、凯宾斯基酒店等重点项目。 规划理念：依据市规划局设计方案，南山商业文化中 心区2.3平方公里区域被定位为未来中心，填海区规 划水域面积25公顷，还有体育中心区等主要内容，把 滨海生活引入城市，把城市生活引向海
发展的示范性区域。
规划分三个部分： 南部是商业商务区，规划面积 0.96平方公里。 中部是杨浦知识创新区中央社 区，规划面积0.86平方公里。 北部是知识创新基地，同新江 湾城连接，规划面积1.29平方公 里。
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在大学、科技园区、商业区融合的发展理念下， 在大学、科技园区、商业区融合的发展理念下，五角场 副中心开发以大型商业项目启动，之后进入办公、 副中心开发以大型商业项目启动，之后进入办公、知识 创新高科技园区的开发。 创新高科技园区的开发。
城市副中心开发案例
城市副中心开发案例 城市副中心开发案例 1 上海五角场城市副中心
2 深圳南山区城市副中心
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案例之一 五角场
江湾－五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4 江湾－五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4个 市级城市副中心之一，规划总面积3.11平方公里， 3.11平方公里 市级城市副中心之一，规划总面积3.11平方公里，总建 筑规模约508万平方米。 508万平方米 筑规模约508万平方米。
房地产企业纷纷抢滩南山， 蛇口、华侨城等小区开始 大力发展高端住宅 。随 着大量新增居民的涌入， 旧的商业街开始改造和没 落，新的商业形态和新的 商圈逐步形成，沃尔玛、 海雅百货等许多大型商业 物业的相继开业。写字楼 物业开始发展。
2003年，类似半山别墅、 兰溪谷、东方花园、波托菲 诺等高端住宅吸引福田和罗 湖的私企老板、企业高管、 社会精英到南山居住岁宝、 万佳、友谊城、百安居、天 虹等分店先后开业；铜锣湾、 家乐福等又开始了新一轮扩 张。海岸城业项目、五星级 的希尔顿酒店、南山书城、 南山博物馆、歌剧院、保利 文化大厦、新一佳等项目开 建，使南山商圈的整体性和 连续性进一步增强。
区域目标：分解上海市中央商务 区域目标 区的公共服务功能，并服务于上 海市东北部地区。 定位：以知识创新区公共活动为 定位： 特色，融商业、金融、办公、文 化、体育、科研以及居住为一体 的综合性市级公共活动中心，是 一个以科教为特色的现代服务业 聚居区，以繁荣繁华为标志的市 级商业中心。三区融合，联动
特征
1999年10月1日，滨海大道正 式通车，南山到罗湖、福田 的车程缩短到十多分钟，
2000年之后，高端住宅开 发导入精英阶层进入南山
发展 物业
南山居民的消费主要 依靠长期以来自然形 成的小商业街和零散 网点提供，商业发展 处于封闭而又松散的 状态。
人人乐南山总店开业为大 商业形成的起点，加上 “家乐福”进驻南山，区 域初步形成了一定的商业 辐射力，吸引了周边居民 及部分宝安居民前往购物。 写字楼市场则成为软肋， 很难吸引企业关注。