第22卷　第2期2002年6月天津师范大学学报(自然科学版)Journal of T ianjin N o r m al U niversity(N atural Science Editi on)V o l.22N o.2Jun.　2002文章编号:167121114(2002)022*******天津市中心城区商品住宅价格地区分异的研究Ξ王　欣(天津师范大学城市与环境科学学院,天津300074)摘要:利用近年来公开发布的天津市中心城区各地段商品住宅价格的资料,借助商品住宅价格级差模型、房价水平剖面图等手段,深入阐述了商品住宅价格的地域分异特点及成因,提出了合理配置中心城区住宅、加强居住区综合开发等建议.关键词:商品住宅价格;地域分异;土地级别;一元线性回归分析中图分类号:P962 文献标识码:A0　引言在市场经济条件下,商品住宅价格是调节住宅供求的重要手段,是广大住房消费者普遍关注的问题.揭示商品住宅价格的地域差异性,有助于住房消费者选购区位、质量称心,价格水平合理的住房,也有助于房产管理部门掌握城区商品住宅价格分布趋势,搞好房价宏观调控.此外,商品住宅价格还可以反映各居住区的开发状况、服务设施完善度、周围环境优劣度和交通便捷度,分析房价的地域差异,可为规划部门制定和实施城市规划提供必要的信息.1　商品住宅价格地域差异规律研究思路1.1　收集样本资料,分析商品住宅价格地域差异特点为研究商品住宅价格地域差异,作者利用今晚报,2000年1～12月,房价专页,共收集了1000多个样点的价格资料,实际采用了412个有效样点.所采用样本的房屋类型均为普通多层砖混结构的商品住宅,对照天津市土地局和测绘局绘制的《天津市中心市区土地级别图》,可见,所选的样点遍布于中心城区的各级土地.考虑到数据的可比性,采样限于双气,有上下水,有户表,容积率为1.8_2左右的住宅,以第6层单位建筑面积价格为起步价.将样本分布状况绘入天津市中心城区商品住宅价格分布图,图幅展示的范围为天津市外环线以内区域.1.2　查明样本所在区位,构建商品价格地段差异的模型用一元线性的方程拟合上述商品住宅样本价格,所建模型为:y=4298.70-309.44x.式中y为商品住宅价格,x为土地级别,经相关检验r= 0.923 ,f检验f=348.22,当a=0.05时,fΑ(1,410)=8, fΑ<f.检验表明,模型达到了极显著,可建立.1.3　绘制住宅价格分布剖面图在天津市中心城区商品住宅价格分布图的基础上,分别绘制了四幅二维价格分布曲线图,均以劝业场为中心点,以与劝业场的距离为横坐标,以每m2的住宅价格为纵坐标,分别表示在东—西,南—北,东南—西北,西南—东北八个方向上商品住宅价格的变化趋势(见图1).Ξ收稿日期:2002201204　作者简介:王欣(19792),女,天津市人,硕士研究生.研究方向:城乡土地利用与地产评估.图1　天津市中心城区商品住宅价格分布图(1∶50000)2　商品住宅价格的地域分异特点2.1　上市商品住宅主要分布于城市边缘区和旧城区危陋房屋拆迁、改造重建区从天津市中心城区商品住宅价格分布图上可以看出,近几年上市的商品住宅主要有两类:第一类是在天津市中心城区边缘新开发居住区的住宅,如华苑居住区、万松居住区、双林居住区、西横堤外居住区、沿卫津南路、沿黑牛城道等;第二类是在旧城区危陋房屋拆迁改造后,重建居住小区的住宅,主要分布于王串场、唐家口、中山门、天津站后、广东路等地区.2.2　商品住宅价格水平基本以劝业场、小白楼为中心,向四周递降和平区的马场街、劝业场街、小白楼地区由于道路稠密,交通便利,社会服务设施齐全,重点学校多,便于孩子上学,商服娱乐设施也多,便于市民生活消费,总的说来,是天津市中心城区住宅价格最高地段.在近代历史上,本地区多为租界地,房屋建筑比较讲究,居住环境较幽雅,与邻近的东门外、南市、万德庄、谦德庄、天津站等平民集中区相比,住宅价格水平明显较高,但近年市中心区商品住宅建设不多,尤其是劝业场附近,为繁华商业区,土地利用率很高,至今保留旧房众多,绿地较少,新建的高品位高质量商品住宅不多.新建居住区大部分位于城市边缘区,区位和设施条件均不如市中心区,普通商品住宅价格水平,由市中心区向外,在总体上呈递降趋势.2.3　商品住宅价格水平在不同方向上的分布趋势存在差异2.3.1　向东商品住宅价格水平下降速度快于向西从图1(a )可见,东—西向商品住宅最高价为4400元 m 2分布在劝业场附近,由此点向西商品住宅价格逐渐下滑.在距劝业场2～5km 之间,即自和平区的新疆路一带至南开区红旗路长江道附近,商品住宅价格下降较缓慢,从2500元 m 2下降到2080元 m 2,随后继续向西下降;在距劝业场9～10西姜井一・17・第22卷　第2期　王欣:天津市中心城区商品住宅价格地区分异的研究带降到1400元 m 2左右.而由劝业场附近向东,商品住宅价格迅速下降,且速度快于劝业场以西地区.至距劝业场5.7～6km 处,即万新村所在地,商品住宅价格在1600～1380元 m 2之间开始缓慢下降,随后快速下降.从整体上看,河东区商品住宅价位偏低.东西向商品住宅价格形成差异的原因是:从历史上讲,东部人口稀少,发展较晚,且现在的工业部门较多地聚集在此,居住环境较差,污染较严重.而西侧作为千年老城和近代城区重心,是天津的发源地,人口自然较密集且发展较快.在其周围分布着诸多大中院校,所以商品住宅价格较高.2.3.2　南北向商品住宅价格表现为三个波峰四个波谷从图1(b )上看,有三个波峰,第一个波峰在劝业场南边5km 处,此点在友谊路附近.从此点向南,商品住宅价格下降约至2500元 m 2地点在黑牛城道附近;从此点向北,商品住宅价格降至2880元 m 2,该点距离劝业场2km ,也是第一个波谷,位于马场道一带.从该点继续向北,开始回升,至劝业场附近房价达4400元 m 2,此处为第二个波峰.穿过劝业场继续向北,再次下降,到距离劝业场中心1.5km 处,即建国道一带,达到最低价格2500元 m 2,出现第二波谷.再向北又上升,在距劝业场3.7km 处达到第三个波峰,为3200元 m 2,地点在中山路一带,随后即速下降至1520元 m 2,地点在志成道附近,然后缓慢下降至1168元 m 2.分析图1(b )可以看出:首先,友谊路、黑牛城道附近商品住宅价格较高且最低价格也在2500元 m2以上,这种价格分布状况与这一带环境条件有关.津河的修建、电视塔的建成以及周围分布着的大中院校,使这一带成为文化科教区,这些设施的建立使该地环境优美,交通顺畅,且中山路一带是河北区重要商服中心,沿金纬路、狮子林大街,结合道路拓宽,进行旧区拆迁改造,因此,商品住宅价格较高.第三个波峰的形成,是由于王串场一带旧房拆迁与改造,公路被拓宽,使该地商品住宅价格有所上升.2.3.3　西北—东南向商品住宅价格离心递降较平缓由图1(c )可看出,从劝业场向两侧延伸,商品住宅价格呈离心递降趋势.在劝业场西北方向上逐渐下降,曲线较平缓,没有起伏,最低位于1850元 m 2左右,在丁字沽一带.从劝业场向东南方向延伸也逐渐降低,但递降速度略低于西北方向,且有微小起伏,其原因与二宫一带活动空间较多有关.此外,从天津市中心城区商品住宅价格分布图上也可看出,劝业场的西北方向街道较少,并不繁华,且此地也没有在全市有影响的大型的商业区.而东南方向上,道路相对比较密集,街道较繁华,而且市政府所在地也位于此.因此,劝业场东南方向上从整体来看要比西北处高.2.3.4　西南方向商品住宅价格变化幅度小于东北向由图1(d )可看出,曲线分布趋势大致上符合从劝业场中心向西南、东北二方向逐渐降低的规律.西南方向上价格曲线分布较平缓,变化幅度较小,最低在2450元 m 2左右,属华苑一带.东北方向上价格曲线分布较陡,变化幅度较大,商品住宅价格下降的速度较快.总体来说,西南地区比东北地区偏高.其原因首先是,从全市的主导方向看,本市全年主导风向为西南风.位于本市的西南部,即位于主导风向的上风区,受空气污染的程度较小,大气洁净度高,环境幽雅,对居民的身体健康十分有利.另外,此区域内无工业区分布,只有少量的高科技产业,不受工业生产污染,居住环境较好.此外,该区域内绿化条件搞得很好,绿化程度较高,环境美,吸引了许多住房消费者,所以该地区商品住宅价格较高.3　对城市规划、土地管理及居住区综合开发的建议3.1　运用商品住宅价格地区分异规律,促进中心城区住宅的合理配置中心城区商品住宅价格地区分异规律的产生是必然的.因为城市中心区的商业服务设施较完善且交通方便,这样就可以节省居民的一部分费用,使该地区对消费者更具吸引力.因此,城市中心区商品住宅价格昂贵,这种定价是合理的.它有利于使市中心过于密集的人口向城市边缘地区疏散,以便对中心城区・27・天津师范大学学报(自然科学版)2002年6月商品住宅进行合理配置.那么为了促进中心城区人口更好的配置,则应大力发展公共交通设施及边缘地区商业服务设施的建设,以促进城市人口的均衡分布.这不但有利于城市边缘地区的开发及更好地发展而且有利于吸引消费者,同时使其享受比较优越的环境条件.3.2　加强居住区综合开发随着社会的发展,人们对住房条件及对其周围环境的要求越来越高.近几年来,由于一批拓宽改造,一些旧城区的拆迁改造,华苑的安居区的建设,市体育中心等一些活动场所的营建,美化了津城也丰富了人们的生活.然而,在本市,仍有一些旧区(如南运河两侧)的改造尚未完成,使其区位优势不能充分发挥,应注重加强居住区的综合开发.搞好道路拓宽,改善交通.在拓宽道路同时,及时进行老城区的规划改造,以创建和谐、优美的环境.要发展住宅小区物业管理,为市民创建舒适、幽雅、整洁、卫生、安全、幽静的生活环境.要搞好居住区的园林绿化及绿地保养,为居民提供清新宜人的生态环境.3.3　搞好居住区的全面规划、合理布局研究国外对住宅的分级原则,多数与居民收入挂钩,针对不同的收入阶层,提供相应的住房而政府对不同收入阶层的住房所制定的相应政策也不相同.我国政府针对中低收入阶层,提供商品住宅,已出台了有关配套政策.提供中国将进行商品住宅性能认定,将商品住宅分为A 、AA 、AAA 级,按照住宅的适应性、安全性、耐久性、环境性、经济性,针对不同级别的住宅,分别赋予不同的技术功能.这样,从客观尚为不同的购房对象,提供了一个可供选择的多级、多层次市场,A 级是针对中低收入提供的普通经济实用住宅;AA 级是针对中高收入阶层提供的商品住宅;AAA 级是针对高收入或为外销提供的商品住宅[1].此外,随着人们生活水平的提高,人类寿命不断延长,老年人口在整个人口中所占比例日益上升.他们有一定的经济基础,又有与晚辈分开居住的愿望,因而成为房地产界一群不可低估的强大潜在消费群,要开发这一消费群关键在于把老年人的身心特点研究透彻,并针对这些特点,去规划设计.地点一般可选在交通便利、环境优雅、配套设施齐全的市区边沿,内部设施要求方便、舒适、安全,比如,要有防滑地板、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等,各种开关、设施要求低矮,最好不要设计门槛,此外,住宅小区内还应有各种生活服务,文化娱乐,医疗保健设施.在建筑商品住宅的同时,还应考虑哪些地方适宜建房价较高的房屋,哪些地方则适宜建房价较低的房屋.对于那些文化科教区及高薪阶层人士所在地,应建一些结构好,质量高,物业管理较齐全的精品房.而且配合商品房的其他服务设施也应及时到位,促进住户们消费,提高其消费水平,鼓励其住进质量更好,服务更佳,设施更加齐备的商品住宅.在建立高档房屋的同时,还应相应的配备几套中低档商品住宅,以求平衡,使居民有更多的选择机会,从而促进商品住宅的销售.那么对于工薪阶层的老百姓来说,虽是中、低档房屋,但房屋质量一定要好,相应的物业管理也应齐全,良好的环境,优质的服务,才能吸引更多的消费者.3.4　制定合理的商品住宅价格商品住宅价格的制定需合理地考虑消费者收入状况,为了适应更多人的消费,提出几项建议.3.4.1　以低价位商品住宅为主鉴于我国普通居民的收入水平,商品住宅以低价位为宜.在建造商品房时要多建一些实惠、廉价、优质的房屋,使中低收入的家庭也能住上商品住宅,促使其消费.而高价位的商品住宅硬件应更好,以吸引高薪阶层人士更高的消费,满足其更高的要求,使不同价位的商品住宅能够协调发展.3.4.2　成立廉价房出租公司这个办法有两个重要作用,一是对于分期付款的购房户,一旦家庭出了变故无法按期付款,银行便会收回住宅.这时,他们往哪里搬?难道被赶到街头去?成立廉价房出租公司之后,他们就可以廉价出租住宅,租给某些无房居住的人,这样,购房户就安心了.因为有退路了,他们也就敢于用分期付款方式购买住宅.这对于维持社会稳定有好处.因此,为最低收入家庭供应廉价出租房,为偏低收入家庭供应用分期付・37・第22卷　第2期　王欣:天津市中心城区商品住宅价格地区分异的研究款方式购买的经济适用房,以及为中等收入和高收入家庭提供用分期付款购买的市场价商品住宅,三者是统一的,并不矛盾.3.4.3　控制房屋面积现在有些商品住宅的住宅面积建立的已越来越大,房地产商似乎在互相攀比,牟取暴利.然而,很容易发现,现在的老百姓并不认为住宅的面积越大越好,首先是由于钱的问题,某一商品住宅的起价较低,而且住宅从质量、结构、坐落的地点,周围的环境及各项服务设施来看都很到位,但就因为其住宅面积过大,令人望而生畏.可以看出,住宅面积过大,并不能很好地促使人们更好的消费,反而得到适得其反的效果.所以,建议商品住宅的建设要适当控制其住宅面积,经过调查,分析后,设计出符合老百姓住房要求的住宅,促进房地产业的发展.一般一室户面积在40～60m 2之间,二室户面积在60～80m 2之间,三室户面积在90～100m 2之间.3.4.4　延长住宅贷款期限目前,虽然采取了银行贷款和消费者分期付款的购房方式,但住宅贷款期限仍太短.应当延长住宅贷款期限,让城市居民在不动用收入存量的情况下,有每月收入的一部分来买房能有效的刺激住宅消费.与此同时,为了使一级住宅市场活跃起来,必须开放并完善二级市场[2].鼓励城市居民卖掉旧房,购买新房,购买大房.只要居民的旧房、小房能转让出去,他就有可能购买新房、大房.本文对天津市商品住宅价格的地域差异进行了分析,并提出了几点建议,旨在通过分析来了解如何建房,选房,促使消费者购房,是房地产开发、经营、管理三个环节全面协调的发展.只有现代化的管理手段,优质、周到、完整的物业管理,才能保证房地产价值的最终实现,进而提高房地产的投资效益.例如:“宽带网络系统”已进入到一部分家庭实现了方便、快捷、价廉的上网服务.同时,居民工作、生活环境的改善和居住水平的提高,会促进人们积极上进.这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备的前提条件.影响房地产价格的因素十分复杂,还需作更深入具体地研究.参考文献:[1]　刘亚臣,孙厚才.房地产物业管理[M ].大连:大莲理工大学出版社,1998.10～11.[2]　历以宁.中国住宅市场的发展与政策分析[M ].北京:中国物价出版社,1999.5～6.The Research of D istr ict D ifference aboutM arketableD well i ng ′s Pr ice i n Cen tra l Part of T i an j i nW A N G X in(Co llege of U rban and Environm ent Science ,T ianjin N o r m al U niversity ,T ianjin 300074,Ch ina )Abstract :A fter analyzing the issued m aterials of m arketab le dw elling ′s p rice of differen t secti on s in cen 2tral p art of T ian jin ,the featu res and reason s of district difference abou t m arketab le dw elling ′s p rice are discu ssed ,by u sing the standard m odels of m arketab le dw elling ′s p rice and structu re of m arketab le dw elling ′s p rice in differen t secti on s .M eanw h ile ,th is p aper p resen ts som e advice abou t reasonab le dis 2tribu ti on of m arketab le dw elling in cen tral p art of T ian jin and strengthen ing com p rehen sive developm en t of m arketab le dw elling and so on .Key words :m arketab le dw elling ′s p rice ;district difference ;standard m odels ;linear regressi on analyzing ・47・天津师范大学学报(自然科学版)2002年6月。