工业园
耕地
项目周边缺乏基本 的生活配套，也非 居住热点片区
未来镇建设用地 八里台镇中心
八里台 工业区
10
仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项 目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港
交通设施 公路
名称 津港公路 外环快速环线
高速
津港（在建） 津晋
西青开发区
泰达 微电 子工 业园
距西青开发区约8公里
距八里台工业园约3公里
团泊新城
“巨葛庄贝壳 堤”天津古海 岸与湿地国家 级自然保护区
八里台 工业园区
天嘉湖 生态旅 游带
6
产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群 2.6万人
天津开发区微电子工业区，坐落于西青区大寺镇，作为全 国首家以“微电子”命名的工业园区，经市政府批准，成立 于1996年5月24日，是天津开发区设立的三个区外小区之一。 现有注册企业92家，其中外资61家，内资31家，投资总 额12亿美元，从业人员达2.6万人。 工业区保持40%以上的增长速度。2006年，实现工业总 产值543.2亿元，出口41.6亿美元，GDP60.8亿元。
目前项目仅由港公路一个 入口进入
目前项目周边无直达公交线 路和轨道交通
津港公路现状 双向四车道，道路较窄
往中心 城区
往山西
外环快速环路
目前项目入口
往蓟县
往滨海 往大港
11
项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目
限制条件：
项目地块分南北两个地块 A地块：占地21万平方米 B地块：占地29万平方米
本项目受90/70政策限制
A
地块现状
住宅地块
地块目前部分为高尔夫球场用地，部分
为净地；地块部分有坡地地形
高尔夫球场为本项目附属资源，未来将
配合住宅项目进行重新规划设计改造，预
计2009年完工，目前预计为国家巡回赛标
B
准
项目含3.5万平方米酒店，预计为5星级
酒店
公建部分预计规划设置幼儿园、小学，
为住户提供相关配套
指标： 地块现状
八里台镇
八里台镇规划图
项目位于津南区八里台镇西北部，距城市中心约40分钟车程； 津南区位于天津中心城区和滨海新区之间，位于天津市规划的“一轴两 带三区”的城市空间格局的发展主轴（武清新城——中心城区——津南 新城——滨海新区核心区）之上； 随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向 挤压，未来将快速发展； 津南区将构建“三带五镇一新城”，其中八里台镇将建成以天嘉湖生态 休闲旅游为特色的生态镇
聚集形成了
手机 电子映像产品 数码相机
三条产业链
入驻知名企业： 三星电子 彼恩特通信 柴田精密模塑 罗姆半导体 华翔电子 阿尔卑斯公司 田边制药
中环高科技 大田航空代理 大通智能电池 美国丹纳赫 耐克森 合捷精密仪器 源达日化
7
产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津 港公路为主线微电子产业带
西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主
规划面积10平方公里，已开发4平方公里 距北京145公里 地理位置优越，交通便利 区内基础配套设施齐全 距天津滨海国际机场8公里 距天津市区5公里
9
周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知 度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带
项目目前周边情况 北临：耕地 东北临：未来工业园用地 南临：津晋公路、未来镇建设用地
区位因素
•项目所属区域为城市发展未来轴线，受中心城区和滨海新区双向辐射； •距中心城区15公里。
规划因素
•自然资源：临近国家级自然保护区，隶属天嘉湖生态特色板块； •社会资源：位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点。
劣
交通因素 •仅靠津港公路联通天津市区，道路较窄，昭示性差
势 配套因素 •周边缺乏基本的生活配套，属非居住热点片区，片区认知度有待提高
天津市西青经济开发区于 1992 年经天津市人民政府批准 成立，是享有国家经济特区优惠政策的对外开放区域。
以电子信息产业为龙头，汽车配套、生物 医药为主体的多功能、现代化、国际化的 工业园区
现有世界 500 强企业 14 家 入驻知名企业： 天津阳光塑料有限公司 天津松下电子部品有限公司 天津宝洁工业有限公司
两轴：天嘉湖周边、鸭淀湖周边生 态旅游轴和津港公路两侧二、三产 业为代表的发展轴
三点：建设双闸、潘家洼、大孙庄 三个新农村示范居民点
四带：以泰达微电子和八里台工业 园区为代表的工业发展带、以国家 农业科技园区为代表的农业发展带、 以天嘉湖开发为代表的生态旅游带、 以鸭淀湖及京津高尔夫旅游板块为 代表的发展辐射带
1313
本体分析
报
告
市场解析
5
项目位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点， 临近国家级自然保护区，并自成一高尔夫旅游板块
八里台镇被列为全市第二批9个示范小 城镇建设试点之一，城镇建设规划已被国 务院批准，启动工作开始实施。
规划定位：以IT产业为主导，具有北方 水乡特色的生态宜居新型城镇
规划布局：
一心：八里台村、大韩庄村等聚集 的镇中心生活服务区
新大洲本田摩托有限公司天津分公司 三星电子 现代电子天津多媒体有限公司 住电硬质合金(天津)有限公司 Ｆｒｅｅｓｃａｌｅ半导体
天津富奥电装空调有限公司 天津富士光机有限公司 丰田工机汽车部件（天津）有限公司 大田－联邦快递有限公司天津分公司 中芯国际集成电路制造（天津）有限公司
8
产业支撑——津南开发区（西区）:交通便利，以工业、物流为主体 的工业园区
谨呈：天津京基房地产开发有限公司
京基高尔夫项目前期定位报告
22
本体分析
报
告
市场解析
提
纲
项目定位
开发策略
物业发展建议 价格定位与经济测算
1 本体条件分析
44
项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15 公里，属未来规划的生态特色镇
距中心城区约 40分钟车程
津南区
距八里台镇中心 约4公里
高尔夫球场
总占地面积51万平方米；总建筑面积61万平方米，容积率为1.2 ； 61万平方米含7万平方米商业，其中3.5万平方米酒店，另有公建设施。
12
项目本体评价
项目属性——城市近郊、陌生区域、中低密度、大规模住宅项目
优 势
指标因素
•项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势； •容积率：1.2，属中低密度。