风起云开复盘2016 洞见2017中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢先生PART TWO2017年市场研判PART ONE2016年楼市回顾PART ONE 2016年楼市回顾涉及区域最密集史上调控最严发布频率最高全国政策调控2016年行政监管2、行政监管从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。
12月3月 5月8月 9月10月 11月①热点城市调控收紧深圳、上海、苏州、南京、武汉②强二线城市调控升级收紧苏州、南京、合肥③重点城市调控力度加大合肥、苏州、南京、武汉、厦门④多地政策集中收紧武汉、厦门、郑州、杭州、南京⑥17个城市再推楼市新政，从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控，多地重启限购限贷全国政策调控长沙房7条出台（限贷、控房价） （控地价）（限贷、限购）（限贷、限购、加大土地供应、控地价）（限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格）（限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）长沙行业政策长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。
长沙1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。
1月12日符合以下两类情况即可享受契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。
4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖南楼市去库存。
5月31日，湖南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。
8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。
8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。
11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。
11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、防泡沫、防风险”三条措施。
12月2日望城区要求12月房价不得超过10月。
宽松以11月为分界段，1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。
交易契税优惠 贷款基准利率最低贷款首付比例最低收紧(温和)信贷支撑房地产贷款及个人购房贷款走势（2011Q1-2016Q3）数据来源：中国人民银行25.2033.40 051015202530354001000020000300004000050000201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…201…新增房地产贷款累计值 新增个人购房贷款累计值 房地产贷款余额同比 个人购房贷款余额同比亿元%⏹2016年信贷高增长带来的新增放量水平达到空前的历史高位。
⏹楼市成为资金主要流入的领域之一。
长沙政策环境小结政策影响成交量价☐ 少数城市出台收紧政策 → 长沙维持宽松政策； ☐ 多数城市密集出台收紧政策 → 长沙出台相应政策，但整体偏温和长沙与全国政策关系长沙政策“慢半拍”长沙2016年市场 ☐ 1-8月，量涨价稳☐ 9-10月，量价齐升 ☐ 11月至今，量跌价稳2488.61801.5 607.7821.1 2278.9216061408.451652464.9822157738.086112.08%19.63%14.75%15.38%0%5%10%15%20%25%0500100015002000250030002013201420152016供应总建筑面积（万方）2016供应：822万方， 同比+35%2016成交：738万方， 同比+59%长沙内六区经营性用地历年供销走势（2013-2016）2016年去库存供应端—土地市场绷紧，在12月翘尾的带动下转跌为涨。
年度 2013年 2014年 2015年 2016年 成交宗数131865245纯住宅,16%商住, 36%商办,49%土地用途 成交宗数 （宗） 宗地面积 （万方） 建筑面积 （万方） 住宅面积 （万方） 商业面积 （万方）纯住宅 7 50 123 123 0 商住 16 151 385 300 85 商办 22 132 230 0 230 合计45333738423315长沙内六区各类规划用途地块占比分布图（2016年）长沙内六区土地成交用途结构占比图（2016年）住宅,57.3%商业, 42.7%商办类经营性用地交易地块量占50% 。
纯住宅地块异常稀有。
2002 18341437219120.42%4.32%1.03% 33.32% 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050010001500200025002013201420152016楼面均价 溢价率 长沙内六区楼面均价和溢价率（2013-2016年）受楼市上扬刺激，房企争地现象频现，地价、溢价不断走高，支撑未来房价上行。
土地市场-价格与溢价成交2宗楼面价2529元/㎡ 0溢价成交2宗楼面价6883元/㎡溢价123%成交3宗楼面价1200元/㎡溢价23%成交3宗楼面价1874元/㎡ 0溢价成交1宗楼面价3344元/㎡溢价21% 成交3宗楼面价1056元/㎡溢价56%成交3宗楼面价2039元/㎡ 0溢价省府红星成交4宗楼面价2995元/㎡溢价66%成交4宗楼面价1859元/㎡ 0溢价大王山成交5宗楼面价1442元/㎡ 0溢价成交14宗楼面价1399元/㎡ 0溢价望城成交1宗楼面价4378元/㎡溢价1%无成交无成交无成交45宗成交土地，8宗溢价，其中7宗出现在9-12月份，对土地强烈争夺意愿出现在楼市最火的月份。
住宅市场-整体供求2016供应：1166万方，同比-2%2016成交：2002万方，同比+37%2016均价：6714元/㎡，同比+13%年度 2013年 2014年 2015年 2016年 供销比1.071.580.800.58长沙内六区商品住宅历年供销价走势（2013-2016）2016年供不应求态势进一步扩大，成交量价上涨至有记录以来最高。
128015011168 1166 119295314532002645359935948671454005600580060006200640066006800050010001500200025002013年2014年2015年2016年供应（万方）成交（万方）均价（元/㎡）2712172240004500500055006000650070007500201201201203201205201207201209201211201301201303201305201307201309201311201401201403201405201407201409201411201501201503201505201507201509201511201601201603201605201607201609201611均价（元/㎡）去化周期历年楼市变迁，验证狭义库存与房价呈反向变动，压力降低是房价上涨源动力。
周期缩 房价涨周期扩 房价跌周期缩 房价涨房价和去化周期反向变动截止2016年12月底，长沙市内六区商品住宅存量530万方，按近六个月去化速度，最多消化3个月；同比2015年12月存量减少665万方，去化周期缩短了6个月。
0.430.000.88 0.990.88 0.791.01 1.371.78 1.92 1.701.530.511.522.51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月23% 0% 45% 59% 57% 48% 66%74% 83% 76% 82% 69% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月9、10月，“抢房”成市场主流声音；11月之后投资客挤出，数据理性回调，在政策面对本省客户几乎无影响的情况下，开盘去化维持健康水平。
平均每2个人抢1套房1月0.43＜6月0.79＜10月1.92长沙月度客房比（2016年1-12月）长沙市开盘项目成交率统计情况（2016年1月-12月）2016全年成交率为69.27%，同比上升26%，第三季度逐月走高，最终在“金九”达到峰值，第四季度推售量减少，但办卡客户诚意度高，成交率依然稳在健康高位。
供销40.2758.6012270单位：万方 元/平米别墅49.60 13个月库存洋房供 销22.39 37.269749单位：万方 元/平米17.46 4个月库存大平层销68.4911384单位：万方 元/平米44.43 7个月库存备注：别墅、洋房、大平层为1-11月內五区数据供 销47.7654.518233单位：万方 元/平米50.75 7个月库存公寓供 销134.51106.799669单位：万方 元/平米388 39个月库存办公备注：公寓、办公为1-11月內五区数据复盘2016楼市刮起政策风长沙和风中绽放政策跌宕起伏存量历史新低销售量价齐涨土地节制释放价格潜力无限PART TWO 2017市场研判2016年6月23日英国“脱欧”公投结果显示超过半数的英国人赞成脱离欧盟2016年11月8日不被公众看好的总统候选人特朗普成功当选为美国第45任总统2016年12月4日意大利宪法改革被公投否决，总理伦齐的辞职为反对“欧洲一体化”的五星运动党腾挪政治空间2016年12月美联储宣布加息25个基点外部经济—应对外部经济环境恶化的必要美元受追捧将加大中期人民币兑美元的贬值压力加剧中国资本外流，致使中国应对外部环境能力下降对外贸易政策是保护主义的：1、对中国商品征收高额关税，加大中国经济下行压力2、或加大人民币贬值压力意大利脱欧风险上升，欧元大跌将带来不可预知的风险2016年黑天鹅事件频发，有可能触发经济危机，为防止外部经济对于国内经济形成冲击，保证GDP6.5%的增速，中央放松货币及行业政策、寻求房地产行业增长支撑经济回升为大概率事件。
中央经济工作会议—定楼市调整方向中央经济工作会议明确强调：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
要坚持稳中求进工作总基调， 坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定，政策面将致力于房价稳增长。
明确并强调房屋的居住属性增量、存量土地增强有效供给继续坚持因城施策房地产市场平稳健康发展地方政策环境2010年开始第一轮调控2013年开始第二轮调控2016年开始第三轮调控全国政策2010年1月出台“国十一条＂、2011年7月“国五条”二套房贷优惠大门被重新关上，贷款首付款比例不得低于60%三次加息和六次上调存款准备金率2013年2月出台“新国五条”2016年930开始，超20城出台调控收紧政策，限购限贷、行政管控，各地因城施策长沙地方政策信贷政策紧跟中央调控步伐，2011年3月出台温柔限购政策“限小不限大”，只限购90平米（含）以下新建商品住房2013年11月，提高二套房首付比例，首套90平米以上，二套首付六成五；对高价房实行价格指导2016年11月初出台温和“长七条”长沙地方政策出台滞后时间差14个月9个月2个月地方收紧后市场反应6个月后才真正受到调控收紧的影响2个月后开始量跌，4个月后开始价跌，2014年全年成交量下跌20%，均价下跌7%外地客户被挤出，11月当月开始成交量回落，价格平稳近三轮调控来看，长沙依据自身的楼市发展状况，政策环境相对于全国平均水平来说一直处于较宽松状态，预计在“因城施策”的主基调下，2017年地方政策环境温和。