委托的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产抵押价值评估房地产抵押估价报告估价项目名称：委托的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产抵押价值评估估价委托人：估价机构：房地产评估经纪有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2016年1月19日至2016年1月21日估价报告编号：恒房估字（2016）第061号目录一、致估价委托人函 (3)二、注册房地产估价师声明 (4)三、估价假设和限制条件 (5)四、风险提示及变现能力分析 (8)五、房地产抵押估价结果报告 (12)1.估价委托人 (12)2.估价机构 (12)3.估价对象 (12)4.估价目的 (12)5.价值时点 (14)6.价值类型 (14)7.估价依据 (15)8.估价原则 (15)9.估价方法 (16)10.估价结果 (16)11.估价人员 (17)12.估价作业日期 (17)13.估价报告应用的有效期 (17)六、房地产抵押估价技术报告.......................... （估价机构存档）七、附件1、《房地产估价委托函》复印件2、估价对象区位示意图3、估价对象实地查勘照片4、《房屋所有权证》复印件5、《国有土地使用证》复印件6、房地产估价机构营业执照复印件7. 房地产估价机构资质证书复印件8、注册房地产估价师资格证书复印件致估价委托人函先生：我公司于2016年1月19日接受您的委托，秉着独立、客观、公正、谨慎的原则，对您所有的位于河口区考虑路5-37号2（9.9跃）层住宅房地产（建筑面积为221.64平方米，土地使用面积为52.34平方米）进行了估价。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2016年1月21日估价工作结束。

我公司估价人员在实地查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合您提供的资料和本次的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，综合分析影响房地产价格的各项因素，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的估价结果如下：房地产市场单价：RMB4526元/㎡房地产市场价值：RMB1003143元（大写：人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整）法定优先受偿款:0元房地产抵押价值：RMB1003143元（大写：人民币壹佰万零叁仟壹佰肆拾叁元整）随此函附交估价报告一份，估价报告使用期限为自估价报告出具之日起一年内有效，即从2016年1月21日至2017年1月20日止。

特此函告房地产评估经纪有限公司法定代表人：二〇一六年一月二十一日注册房地产估价师声明在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1.本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。

4.我们是依照国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.注册房地产估价师冯征、已于2016年1月19日对本估价报告中估价对象的实物进行了实地查勘。

6.我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。

7.估价人员代表受理房地产估价机构在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如估价委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由估价委托人承担。

注册房地产估价师：冯征注册证号：注册房地产估价师：注册证号：二〇一六年一月二十一日估价的假设和限制条件一、估价假设条件1、交易双方是自愿地进行交易的。

2、交易双方是出于利己动机进行交易的。

3、交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情。

4、交易双方有较充裕的时间进行交易。

5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

6、本次评估报告中委托估价对象权属内容的确定，是以估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件登记状况为依据，且具有合法性为假设前提。

二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料1、本次估价对象由估价委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应当重新估价。

2、本次估价是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权为假设前提下的房地产价格。

3、估价委托人仅提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，估价人员未能查看原件，未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。

4、本次估价对象的建筑面积来源于估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件，经过实地查勘，估价对象建筑面积大体相当，但估价师未进行专业测量。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

估价委托人及贷款银行、相关报告使用人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。

2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其产权人已承担的债务、或有债务对其价值的影响。

3、我们曾于2016年1月19日进行实地查勘，并进行了现场拍照。

但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。

在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。

4、本次评估报告中，对估价对象建筑面积、结构、层次等参数的确定，是以估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件登记状况为依据。

5、至价值时点止，若产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。

6、估价对象成新度由估价人员实地查勘综合确定。

四、限制条件1、本次评估范围是以估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件为依据确定，未含估价对象室内装修及室外附属物。

2、本次估价的目的是为估价委托人进行房地产抵押提供价值参考依据，不对其他用途和目的负责，如估价目的变更，须另行估价。

3、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

4、本报告估价结果为房地产价值，估价对象的土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。

5、本报告估价结果的计算，是以估价对象房地产在价值时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。

6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本房地产估价机构不承担责任。

7、本报告仅供房地产主管部门、估价委托人及抵押权人使用，非为法律规定的情况，未经房地产估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。

8、我们申明，估价报告书仅供房地产主管部门、估价委托人及抵押权人使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。

9、估价报告应用的有效期为一年（即2016年1月21日至2017年1月20日）即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。

若有效期内房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，估价报告使用期限应作相应调整，需重新进行估价。

10、本报告的最终解释权由房地产评估经纪有限公司所有。

风险提示及变现能力分析一、风险提示1.在抵押期间可能产生的信贷风险关注点：（1）市场风险：城市规划限制往往成为市场风险的主要因素，而区域内的市场环境及供需情况是影响当地同类用途房地产市场价格主要因素。

（2）经济风险：主要为建筑原材料价格的上涨，这种情况下将会加大房地产开发的经营成本，甚至会推动房价的上涨。

此外，国民经济生产总值和国民消费水平也都影响房地产的需求市场。

（3）政策性风险：主要指货币政策、财政政策、政府对房地产行业的产业政策等其他相关政策的影响。

我国先后出台了《物权法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《招投标法》、《建筑法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《国有土地使用权出让规范》等多部法律、法规的实施，我国的房地产管理走上了有法可依、有章可循的道路。

（4）抵押物损耗风险：主要是指估价对象在抵押期间可能存在抵押物的损耗，其中包括：正常使用会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，管理维护不善造成的损耗；意外灾害等造成的严重减损。

2.抵押权人应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测基础上，合理使用本评估价值。

3.考虑到贷款时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在一年后适时对抵押房地产价值变化状况进行重新评估，以控制贷款风险。

4.在法律、法规下的风险：根据《中华人民共和国物权法》第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

”建筑物如若存在抵押权，应先还款、解押、注销，再次抵押登记方可生效。

5.根据估价委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，无其他方面的限制。

二、变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

估价对象的变现能力分析如下：1、房地产的通用性、独立使用性及可分割转让性委托估价对象已通过房产测绘部门确定房屋的建筑面积、结构与区位，并办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，权属清晰，四至明确,可及时变现。

（1）通用性：估价对象土地登记地类（用途）为住宅用地，房屋登记用途为住宅，建筑形式符合住宅需要，其通用性一般。