民法与行政法基础知识感谢清华大学法学院副教授程啸提供课件Ⅰ导论一、组成部分1、分为两部分：⏹民事法律基本知识⏹行政法与行政诉讼法基本知识2、理由⏹一方面，不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。

因此，必须了解规范民事活动的民法知识。

⏹另一方面，不动产登记机构性质上应属于行政机关，其从事的登记活动为行政行为，针对登记机构提起的诉讼为行政诉讼。

因此，需要了解行政法与行政诉讼法的基本知识。

二、民事法律基本知识的主要内容五个部分（1）民法总论；（2）物权法；（3）合同法；（4）婚姻家庭法；（5）继承法。

三、行政法与行政诉讼法基本知识的主要内容⏹共分为七节1、概述；2、行政主体；3、行政行为；4、行政法律责任；5、行政复议；6、行政诉讼；7、行政赔偿。

Ⅱ民事法律基本知识一、民法总论1、意义⏹民法是私法的核心，而民法总论是民法的基础理论。

通过学习民事权利、主体、客体、法律行为等最基本的知识，可以为掌握物权法、合同法、婚姻家庭法、继承法。

2、主要内容（1）民法概述⏹主要对民法的概念、性质、特征进行了介绍。

需要了解的是“民法的概念与特征”。

（2）民法基本原则⏹三个原则：意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则。

⏹这三个原则都需要熟悉。

⏹尤其是意思自治原则，它在不动产登记非常重要，体现为依申请原则，即除非法律规定，否则登记机构不得依职权进行登记；在登记完成前，当事人有权撤回登记申请。

（3）民事法律关系⏹民事法律关系的概念、要素（主体、客体、内容）。

这是应当掌握的内容（4）民事法律行为概念、类型。

特别重要的内容，必须掌握。

⏹民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

⏹不动产登记中经常接触的民事法律行为中，双方法律行为是合同，如买卖、赠与等。

单方法律行为就是遗嘱。

（5）代理⏹代理的概念、特征；法定代理、委托代理与指定代理；代理与行纪、居间、委托的区别；无权代理；表见代理。

代理是代理人以被代理人的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。

表见代理：《合同法》四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

根据民法通则四十六条规定，代理被分为委托代理、法定代理:和指定代理。

⏹以上内容应当熟悉.（6）监护⏹概念、特征与类型。

⏹由于涉及到父母等监护人对未成年人财产的处分，因此监护制度尤其是法定监护，必须掌握。

法定监护有关规定见民法通则第十六条、十七条。

（7）自然人⏹民事权利能力、民事行为能力、宣告失踪、宣告死亡等都是必须掌握的内容。

民事权利能力：它是指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为权利主体的能力。

民事行为能力：指自然人通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。

依据民法通则，自然人的民事行为能力状态可以分为：完全民事行为能力：18周岁以上成年人、16周岁以上不满18周岁以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人。

限制民事行为能力：10周岁以上未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人，可以进行与他的年龄、智力或者精神状况相适应的民事活动（比如接受奖励、赠与、报酬等纯获利的行为），其他活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

——《合同法》四十七条：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

无民事行为能力：指自然人不能通过自己的行为参与民事活动，享受民事权利和承担民事义务。

无门民事行为能力人包括：10周岁以下未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。

物权公示与公信原则：——公示原则:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

——公信原则：物权法第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

（3）物权变动⏹首先，区分为：基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。

⏹其次，区分为动产物权的变动与不动产物权的变动。

⏹其中，基于法律行为与非基于法律行为的不动产物权变动是必须掌握的内容。

——基于法律行为的物权变动：指由法律行为（如合同、遗嘱等）引发的不动产物权或动产物权的设立、转让、变更或消灭。

（不动产物权变动须经登记生效，动产物权变动须经交付生效。

）——非基于法律行为的物权变动：主要是指因法律行为之外的原因而导致的物权设立、变更、转让和消灭。

法律行为之外的原因主要包括法定继承、生效法律文书、政府的征收、合法建造房屋、拆除房屋等。

物权法规定因以上事实导致物权变动时，自该法律事实发生之时，物权变动就发生效力。

注意：由此取得不动产物权的人，想要处分该物权时应当依照法律规定办理登记，未经登记的，其处分不发生物权变动的效力。

（4）所有权⏹所有权的概念、特征、类型；建筑物区分所有权；共有（按份共有与共同共有）。

这些都是必须掌握的内容.1、概念民法通则：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

物权法：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、业主的建筑物区分所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

3、共有：共有包括按份共有和共同共有。

物权法第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

（5）用益物权用益物权指对他人所有的物，在一定范围内加以使用、收益的有限物权。

⏹《物权法》中规定的用益物权就是四种：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

其中与房屋登记关系最为密切的用益物权，首先是建设用地使用权，其次是宅基地使用权，最后是地役权。

故此，前两种权利必须掌握，地役权则应当熟悉。

至于土地承包经营权，了解即可。

（6）担保物权⏹担保物权有三种：抵押权、质权与留置权。

后两种权利与房屋登记无关，因此需要掌握的是抵押权。

具体来说就是：房屋抵押权、正在建造的建筑物抵押权。

——根据担保法和城市房地产低压管理办法的规定，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

——抵押权：物权法第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

注意：物权法对抵押权的实现较担保法有所变动：不局限于债务人不履行到期债务，增加了当事人约定实现抵押权的情形。

3、配套学习的法律规范（1）《物权法》（2）《担保法》（3）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（4）《房屋登记办法》、《土地登记办法》三、合同法1、意义⏹合同是最为常见的登记原因证明文件之一。

因合同而发生的不动产物权变动是最为重要也最为复杂的情形，这些不动产物权的变动基本上都以登记为生效要件。

2、主要内容⏹合同法的内容非常多，能够全部掌握，当然最好。

但目前来说，还不现实，需要学习的内容主要分为五个部分。

（1）合同概述⏹合同的概念、特征、类型。

其中，合同的概念与特征必须掌握。

这是最基本的知识。

合同是指自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

合同是双方法律行为，是当事人双方意思表示一致的结果。

（2）合同的成立与生效⏹合同的成立要件、合同的生效要件、合同的效力与物权登记效力的区分。

必须掌握.1、合同的成立：根据合同法规定，A、当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

承诺生效时合同成立。

B、当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

2、合同的生效：依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

3、合同的效力与物权登记效力的区分：《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《担保法》第四十一条规定当事人以土地使用权、房屋等不动产设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

（3）合同的内容与形式⏹合同的条款（必要条款与非必要条款）⏹合同的形式：口头、书面、电子形式。

⏹以上知识应当掌握.（4）合同的效力⏹合同的无效、效力待定与可撤销。

⏹尽管房屋登记审核人员无权判断合同的效力，但是掌握合同效力的各种类型及其原因，非常重要。

（5）不动产登记中常见的几类合同⏹借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。

应当熟悉。

3、配套学习的法律规范（1）《合同法》（2）《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（3）《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》四、婚姻家庭法1、意义⏹房屋的夫妻法定共有是最为常见的共有类型，实践中由此产生的问题也相当多。

2、主要内容⏹需要掌握夫妻财产关系制，确切地说就是，《婚姻法》第17、18、19条。

⏹需要了解的是夫妻人身关系，即结婚和离婚的程序与要件。

3、配套学习的法律规范（1）《婚姻法》（2）《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（3）《最高人民法院关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》五、继承法1、意义⏹遗嘱、遗赠、法定继承而发生的不动产物权变动较为常见。

此外，《物权法》第29条规定：¡°因继承或受遗赠而取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

⏹2、主要内容⏹继承的概念、特征与类型。

其中，需要掌握的是法定继承、遗嘱继承、遗赠。

——《继承法》第五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

A法定继承：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

（转继承与代位继承）B、遗嘱继承和遗赠：公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。