可售型商务公寓
6
荔景大厦、塞格群星广场、嘉汇新城、爵士 大厦、江苏大厦、金茂礼都
白领公寓 1 金色假日
深圳的“酒店式公寓”已偏离了国际酒店式公寓的标准，是纯酒店式公寓及其 衍生物业形态的总称。其实质是“酒店式物业管理服务”，利用“酒店式公寓 ”概念产生的价值联想提升物业的形象和价值，从而使物业增值。
➢可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功 能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。
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7
中国特色的酒店式公寓
深圳“酒店式公寓”冠名物业一览表（部分）
纯酒店式公寓 2 罗湖商务中心、世界金融中心
可售型酒店式公寓 2 汇展阁、地王信兴广场
产权型酒店式公寓 3 华乐星苑、名仕阁、丹枫白露
酒店式服务，公寓式管理
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3
酒Байду номын сангаас式公寓的起源
酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休 憩居住的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的 性质，又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。
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4
酒店式公寓的发展
美国
美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国 整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
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深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
海内外常驻深圳机构的管理人 员和技术人员
购置 租赁
需求 主要作为住所或办公
经常往来深圳的国内外商务人 员
购置 租赁
一般会选择酒店，但也有部分会购买或租 用酒店式公寓，以方便居住办公
深圳的小企业和SOHO族 投资型的深圳和香港居民 自用型的深圳和香港居民
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8
酒店式公寓的特征
区 客 价 户 配服 位 户 格 型 套务
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9
酒店式公寓的区位
商务氛围浓厚的特定地区分化出一部分特殊消费群体，三 资企业集中、商务活动频繁的地区是酒店式公寓发展的基 础环境。
“地段应该选择在市中心的商务区 大多设计在一个城市综合体内，以便通过“空间借用”提供充足的 商务、休闲、社交及生活配套设施，做到资源共享 ”
酒店式公寓浅析
Serviced Apartment
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1
目录 酒店式公寓的起源和发展 酒店式公寓的特征 酒店式公寓案例研究
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2
酒店式公寓de释义
酒店式公寓（Serviced Apartment）是融合了星级酒店的设施与服 务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色 于一体的自住式单位。
其它
购置
租赁
购置 自用 度假
酒店式公寓兼具居住和办公功能 一般选择户型面积小、总价低、容易出租
的物业 主要强调酒店式公寓的居住配套，位置佳
作为员工宿舍等
目的 自用
自用 自用 投资 自用
海内外驻深机构及SOHO族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。
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15
酒店式公寓的价格
酒店式公寓的定位界于酒店和高档豪华公寓之间，其在建材、 装修标准、智能化水平、配套设施等方面都与普通住宅有很 大的差异，其整体物业品质一般高于普通住宅，在其相对高 昂的售价以及租赁价格上可以体现。
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10
区位特征
北京的酒店式公寓主要集中在以下几个商圈中。CBD区域、燕莎商圈、中关 村以及亚运村。
历年酒店式公寓数量
20 19
15
10
5
3
3
2
2
0
朝阳区 宣武区 崇文区 东城区 海淀区
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11
区位特征
深圳酒店式公寓主要集中在罗湖，其次是福田中心区，南山最少。
10 8 6 4 2 0
酒店式公寓
酒店式公寓
白领公寓
规模 M2
户型面积 M2
38000
140-210
40000
43.36-90.38
43125
68-200
34000
68-148
55398 39.88-115.25
145000 29.11-76.32
24000
40-80
90106 39.62-169.75
88594.63
47-55
1993 1997 1998 1999 2000 2003
福田 罗湖 福田 罗湖
纯酒店式公寓和产权型酒店式公寓集中在罗湖的地王商圈。
可售型酒店式公寓在罗湖的地王商圈和罗湖关口。
可售型商务公寓相对较为分散，分布在罗湖的主要商圈和福田中心区。
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资料来源：世联数据12库
酒店式公寓的客户
酒店式公寓主要的目标市场为四种人
长期出国的生意人（即外籍工作人员） 长期在外的高级经营管理者 大企业的企划思想者 正在度长假的家庭
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13
北京酒店式公寓的客户
❖商务居住为主 ❖外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者 等高阶层人士
❖欧美人士占到6成
❖具有长期居住及安置家人的需求。
客户国籍分布比例
18% 32%
衍生形态的酒店式公寓构成中国酒店式公寓市场的主体。
购者不住（用于投资出租）、住者不购
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中国特色的酒店式公寓
➢可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
➢产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进 行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型酒店 式公寓。
欧洲
欧洲的酒店式服务公寓市场较为分散，并且其大部分酒店式服务公寓 均由境外投资所建立，属于发展中市场。
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5
中国特色的酒店式公寓
酒店式公寓自９０年代初进入中国市场后，和中国本土房地产市场结合， 在真正酒店式公寓原型的基础上，产生了多种酒店式公寓的衍生物业形 态——销售式酒店公寓、可租可售式酒店公寓、产权式酒店公寓、租赁式 酒店公寓。
54000
54-119
86346
50-80
71995.06
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20000
40-200 50M2为 主
40-82
均价元 租金元/M2. 管理费元/M2.
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深圳酒店式公寓租售价格一览
名称
位置
荔景大厦 汇展阁
信兴广场 华乐星苑
名仕阁 赛格群星广场.公寓
嘉汇新城 爵士大厦 江苏大厦 丹枫白露.公寓 罗湖商务中心.公寓
罗湖 罗湖 罗湖 罗湖 罗湖 福田 福田 罗湖 福田 罗湖 罗湖
世界金融中心.公寓 罗湖
金色假日 福田
类别
可售型商务公寓 可售型酒店公寓 可售型酒店公寓 产权式酒店公寓 产权式酒店公寓 可售型商务公寓 可售型商务公寓 可售型商务公寓 可售型商务公寓 产权式酒店公寓