一、流程概况
二、流程图
三、职责
3.1.设计开发部
3.1.1.负责开展项目概念规划设计。

3.2.成本合约部
3.2.1.负责项目建安成本测算。

3.3.计划财务部
3.3.1.负责项目投资经济效益测算。

3.4.营销管理部
3.4.1.组织市场调研、编制项目定位策划报告；
3.4.2.组织项目定位策划报告评审。

3.5.分管领导
3.5.1.审核项目策划计划；
3.5.2.审核项目定位策划报告。

3.6.计划运营管理委员会
3.6.1.评审项目定位策划报告。

3.7.总经理/董事长
3.7.1.审批项目策划计划；
3.7.2.审核定位报告。

3.8.广州公司/地产总部
3.8.1.审批项目定位策划报告。

四、工作程序
4.1.项目定位策划计划
4.1.1项目取得或确定获取意向后，营销管理部根据项目情况编制《项目定位策划计划》
经分管领导、总经理/董事长审批后实施，《项目定位策划计划》内容包括：
1)自主策划还是委托策划；
2)市场咨询公司选择确定时间（委托）；
3)市场调研完成时间（自主）；
4)项目定位建议完成时间；
5)定位评审的时间；
6)策划小组的建议成员名单（由营销管理部、设计开发部、成本合约部人员组成）；
7)是否针对重点客户进行需求专项调研，及调研方式（座谈或问卷）。

4.1.2自主策划时由营销管理部按批准确定的名单成立策划小组，策划小组进行市场深
入调研。

委托策划时由营销管理部按《营销供方选择及管理流程》的规定来组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。

4.2.市场调研
4.2.1自主策划：营销管理部组织设计开发部进行现场踏勘和市场调研。

现场踏勘主要
是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的
优劣势；市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，形成市场研究建议报告。

4.2.2委托策划：由策划公司进行市场调研，营销管理部组织设计开发部、策划公司进
行现场踏勘，策划公司提交市场研究建议报告。

4.2.3市场研究建议报告其中必选内容包括客户市场调研、产品形象、产品形态、户型
配比、推售梯次、参考案例等。

该报告项目公司销售部、项目公司总经理、营销管理部、设计开发部、成本合约部、分管领导、总经理/董事长参与评审后，修订完善。

4.3.项目定位策划报告的完成及审批
4.3.1项目定位策划报告编制及审批：
1)市场研究建议报告确定后，营销管理部自主或委托策划公司组织编制《项目定
位策划报告》及销售进度预案，设计开发部提供概念规划方案设计成果、成本合约部依据概念规划方案进行成本测算，工程管理部提供施工进度预案，计划财务部进行经济效益及融资分析，该过程需要各部门密切配合，通过多方案比选，项目定位充分探讨，形成最佳的定位方案；
2)讨论后确定的《项目定位策划报告》经营销分管领导审核后，营销管理部组织
计划运营管理委员会对《项目定位策划报告》进行评审，根据评审决议修订完善报告的相关内容；
3)修订后的《项目定位策划报告》经总经理/董事长审核确定后上报广州公司/地产
总部审批。

4.3.2项目定位策划报告内容要点包括：
a)宏观市场分析（经济环境、政策环境、市场预测等）；
b)区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞争性产品、项目SWOT分析）；
c)客户群体分析（客户群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）；
d)项目定位分析和结论（市场定位描述、目标客户群体描述）；
e)项目开发经营模式建议（整体规划建议、外观设计建议、户型设计建议、配
套设施建议、装修档次建议、配套服务建议、物业管理建议）；
f)价格策略建议；
g)营销策略建议。

4.4.项目定位完成后的工作
4.4.1营销管理部将获得审批通过的《项目定位策划报告》提交设计开发部开展方案设
计工作。

4.4.2营销管理部根据《项目定位策划报告》组织开展营销策划工作。

五、支持性文件
5.1.营销供方选择及管理流程
5.2 项目定位策划报告
六、相关记录
6.1.客户模型分析。