前言顺天建设集团精心打造的顺天国际财富中心，集现代化建设、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。

开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。

一日千里的发展形势吸吸着我们，顺天建设集团高度市场化运作的效率感染着我们，中航物业管理人积极响应，全情投入，经过十余天的紧工作，为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。

我们真诚地希望获得此次与顺天建设集团合作的机会。

CPM是中国物业管理行业的劲旅，经过十八年悉心探索和实践，现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额（物业管理费和租赁费）超过亿元的企业。

CPM以经营型物业管理为优势，擅长综合型高层物业项目，服务观念到位，技术力量雄厚，管理团队极富进取和创新精神。

CPM近年承揽之多项大型物业，品牌卓著，广受业主、客户赞誉。

服务顺天国际，是我们中航物业管理人的骄傲！我们相信，凭籍CPM服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成顺天国际物业管理光荣任务，使顺天国际优质楼盘在售后服务领域再添一金！目录Ⅰ. 提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划 11.1 认识与定位 11.2 工作重点 21.3 指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施 31.4 CPM服务顺天国际的主要优势 4 Ⅱ. 管理方式、工作计划和物资装备 62.1 管理方式 62.2 工作计划132.3 物资装备计划18 Ⅲ. 管理人员配备、培训与管理193.1 管理人员的配备193.2 管理人员的培训213.3 管理人同的管理24 Ⅳ. 管理制度与档案建设264.1 完备的管理工具264.2 档案资料的建立与管理314.3 物业档案资料的管理36 Ⅴ. 管理成本测算和管理费标准385.1 物业管理费标准及佣金标准385.2 对物业管理处财务管理的认识385.3 管理处控制成本主要措施385.4 顺天国际物业管理有关费用测算39 Ⅵ. 物业管理前期介入496.1 施工期物业管理工作496.2 设施设备调试期物业管理496.3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理506.4 其它前期准备工作526.5 前期物业管理人员安排计划与工作进度53 Ⅶ. 机电设备设施的管理557.1 系统日常运行及管理557.2 设备系统的应急处理方案577.3 系统的维护保养607.4 节能管理657.5 技术改造、更新667.6 技术资料的收集、管理、使用67 Ⅷ. 智能化系统的运行及维护698.1 智能化系统的日常运行698.2 智能化系统的维护788.3 智能化系统发展设想79Ⅸ. 物业维修养护计划和实施829.1 维修基金的建立与管理829.2 房屋本体及共用设施维修养护围829.3 房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作829.4 房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期859.5 房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准85 Ⅹ. 日常物业管理的综合服务9710.1 事务管理9710.2 环境管理10610.3 保安及消防管理11010.4 写字楼非办公时间的管理11610.5 商场、酒店营业时间的管理116 Ⅺ. 经营管理服务11811.1 物业经营之意义11811.2 CPM经营优势11811.3 规划定位及周边环境分析12111.4 营销策略12211.5 经营合作方式124Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划1.1认识与定位1.1.1项目概况顺天国际财富中心（以下简称顺天国际）位于市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交汇处，占地面积7914.15平方米，总建筑面积72617平方米，地下2层，地上29层，是一座以高档写字楼为主，融合商场、金融、餐饮、会务中心和酒店于一体的智能化大厦。

整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面轨，是市高档写字楼客户的最佳选择。

顺天国际拟定于今年6月底封顶，年全面投入运行。

顺天建设集团极具战略眼光，不仅在项目规划设计阶段选择世界名家，早在大厦入伙前8个月，即开始筹划日后的物业管理服务，体现出成熟地产商的风。

1.1.2 服务需求顺天国际物业管理总体要：•创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及餐饮、消费和健身活动场所；•整体设备运行可靠，消费价格合理，物业服务优良；•提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。

1.1.3客户分析顺天国际客户群体包括业主、租户、来宾、顾客、会员等，其中写字楼客户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同；商场、酒店、酒楼和康体中心等客户成分复杂，需求多样化，其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在，这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异，增大了大厦的管理难度，因此，根据不同的需求层次实施高质量，全方位的特色管理服务显得很有必要。

1.1.4 项目定位顺天国际项目整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣•现代展示现代化、国际化的商务办公形象。

•高效塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。

•环保树立注重环保的文化涵和社会形象。

•繁荣聚集湘江商贸气氛，打造商城亮点，注重社会效益和经济效益。

1.2 工作重点1.2.1 全方位整体经营顺天建设集团在本项目物业管理邀标活动中，其重要宗旨之一是选择一家优质并真正是实力的物业管理企业，全面承接顺天国际物业项目的经营、管理和服务工作。

顺天国际集办公商务、消费健身多种功能于一体，要满足各种客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、会务服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。

CPM 在物业经营运作方面，积累了较多成功经验。

CPM若有幸接管顺天国际项目，将迅速组织专业力量，融合于该项目市场推广活动之中，深入分析目标客户服务需求，细致调整物业功能布局，从时间、市场、服务三个视角规划和经营顺天国际优质物业，全面提升该项目的市场价值。

1.2.2 大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导，物业管理服务人员的行为规以及CPM专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象，为发展商顺天建设集团和市树立物业管理优质品牌。

1.2.3 楼宇设备管理顺天国际设备先进，智能化程度高，大厦使用功能多样化，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是重要的考验。

CPM拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试、熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通迅系统等关键设备运行正常。

1.3指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施1.3.1指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担1.3.1.1 真诚合作体现了CPM尊重客户、依法经营一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为顺天国际业主、客户提供高水准专业服务，为社会创造价值。

1.3.1.2 专业保障展示CPM“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司IS09000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。

1.3.1.3 长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。

有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。

[经营型]物业管理模式1.3.2 工作模式：[经营型]物业管理模式CPM物业管理行业道创[经营型]物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。

[经营型]物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物为的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。

[经营型]物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使有率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。

[经营型]物业管理模式在顺天国际具有广阔的施展的空间。

CPM强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；CPM丰富的经验可以协助业主合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；CPM的综合服务能力，在满足服务需求中最具实力。

[经营型]物业管理模式在顺天国际的应用，可以提升大厦的无形资产，保障设备运行，提高物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。

1.3.3 管理目标承诺1.3.3.1 自接管之日起，三年顺天国际达到全国城市物业管理优秀示大厦要求，树立顺天国际品牌形象。

1.3.3.2 自接管之日起，第一年度，实现物业管理客户满意率95%以上。

1.3.3.3 入伙两年，配合发展商，力争使大厦使用率达到80%。

1.3.4奖惩措施在全面完成管理目标承诺后，由顺天建设集团返还风队抵押金并近风险抵押金的金额数量予以CPM奖励；在CPM每年完成各项管理指标后，顺天建设集团按当年管理者佣金总额的20%予以奖励；CPM末完成管理目标承诺，顺天国际业主委员会扣除风险抵押金作为CPM惩罚；未完成当年指标，顺天国际业主委员会按当年管理者佣金总额的20%进行奖惩。

1.4 CPM服务顺天国际的主要优势1.4.1 经营优势：提供[经营型]物业管理服务CPM首创的[经营型]物业管理模式能开发所管物业的经营潜力和提高经济效益，并通过对物业经营管理的统一策划，使业主和客户享受更全面和完善的物业管理服务。

CPM积累了[中航苑]（40万平方米多功能物业群体）综合性物业管理十五年经验，业务令域涉及餐饮、休闲娱乐和汽车美容等，经营效益良好。

CPM将物业经营和管理融为一体服务客户的优势在、、北京多个项目中得到充分体现。

1.4.2 技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持CPM积累十几年高层楼宇机电设备管理经验，集设计、安装、维护、改造能力于一身，技术实力在物业管理行业首屈一指。

CPM目前拥有高级工程师十余名，中级职称技术人员四十余名以及百余名机电设备熟练维修人员。

这支技术队伍对各类物业基本设施由电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、计算机网络系统、智能控制直至停车场自动管理系统均有完善的技术保障规和丰富的实践经验，可以为顺天国际制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。