Y
《工程资料移交清单》交发展商
确认检查结果
移交物业管理公司
注：资料移交最迟在地产商将楼宇资料报送市档案馆的同时，移交一份到物业公司存档。
标题
作业指导书 业主看房收楼流程图
文 件 号 ZH/IB8.2.3-4-2005
版号/状态
C/0
页数
第1页 共1页
业主持“流转单”由维 修人员陪同到现场查验
建筑情况： 如墙面、顶面、 门、窗等。
”；
缴纳相关费用： ①预付 3 个月管
理费； ②预付装修垃
圾清运费； ③代收费用； ④其他；
上述手续办理 完成后，由财务 人员在“流转 单”上盖章，业 主持“流转单” 进入 ZH/IB8.2.3-42005 程序；
文件号 版号/状态 页数
ZH/IB8.2.3-3-2005 C/0
第2页 共2页
二、资料部分移交：
发展商、承建商、物业公司组成资 料验收小组
列出移交文件清单
根据文件清单内容对资料 逐项进行移交
产权资料： a 项目批准文件 b 用地批准文件
c 建筑执照
d 业主清册等 ( 见 QR8.2.3-11 《工程资料移 交清单》)
管理工作流程图
编制： 审核： 批准：
日期： 日期： 日期：
文件受控章 责任部门：物业管理部 声 明：未经许可，不得翻印。
2005 年 月 日发布
2005 年 月 日实施
标题
作业指导书 物业管理服务流程图
文件号 版号/状态 页数
ZH/IB7.5-0-2005 C/0
第1页 共1页
1 顾客需求
2 新接物业策 划
文 件 号 ZH/IB8.3-0-2005
版号/状态
C/0
页 数 第1页 共1页
不合格识别
不合格服务
进货不合格品
标识 隔离 性质判别
不合格服务性质
进货不合格品性制
严重不合格
轻微、一般不合格
合格
不合格
处置意见 审批
处置意见 处置实施
不合格服务
进货不合格品
让步接受 拒收
整改、返工
让步使用
教育、批评
经济、行政处罚
物业共用部位、共用设施设 备验收
对机电设备、公用建筑/小 型设施、室外给排水等逐项 验收交接，填写记录： QR8.2.3-7 《 工 程 项 目 交 接 表》（详见附表 1-17）。
房间内部设备设施验收
对房屋建筑、给排水、电气 等每间、每项、每个逐项检 查验收，填写记录：QR8.2. 3-8《房屋交接检查表》。
楼宇交接完成后，由文员负责进行 交楼登记工作，填写记录 QR7.5（1） -3《交楼统计表》。
标题
作业指导书 房屋装修管理流程图
文 件 号 ZH/IB7.5（2）-0-2005
版号/状态
C/0
页 数 第1页 共1页
制定相关制度
装修宣传、指导 口头告知业主 装修前管理
张贴公告
装修申请
图纸审核
签订装修协议
表格设计 审核 标识
编制成表 使用 传递
外来记录
汇集 装订 贮存/保护 检索 更改 保存期 销毁
标题
作业指导 书
人员和培训管理流程图
文 件 号 ZH/IB6.2-0-2005
版号/状态
C/0
页数
第1页 共1页
培训计划申请
年度培训计划
批准
组织实施
内部培训
外部培 训
培训档案
过程监视
标题
作业指导 书
采购管理流程图
表》。
共用部位及设施移交清单》；
QR8.2.3-13《房屋附属设施设备
移交清单》。
注：1。经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准，发展商不能排 除承担整改质量缺陷的责任；
2．在相关规定的保修期结束时，经过物业公司认可后才能向施工单位支付保修金。
标题
作业指导书 物业接管验收流程图
业主持“入 伙流转单” “收楼通 知书”到物 业管理处 办理入伙 收楼手续；
接
接
接
待
待
待
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
处
处
处
审核业主资料：①费用交纳情况； ②按揭手 续办理情况； ③相关部门人员签字、盖章情 况；④“收楼通知书”情况；⑤“购房合同” 持有情况；
填写业主资料登记表 复印业主身份证、存档
向业主发放各 类管理性文件： ①业主公约； ②住户手册； ③服务指南； ④签属“承诺书
编制物品采购计 划：包括材料、工 具、用品、服装等， 报批后根据采购 程序适时采购。
人员培训：从管理 处成立之日起，开 始对新进员工安 排培训，具体见： QMP6.2《人员和 培训管理程序》
入伙准备
入伙资料编制、委 托方确认： ①交房手册； ②业主临时公约； ③承诺受； ④业主资料登记 表等。
工程技术人员提 前 3 个月到场，参 与设备调试，了解 设备原理、性能， 熟悉水、电、气管 道线路的铺设位 置及走向。
市府验收合格资料： a 工程竣工验收书 b 消防工程验收合格证 c 小区综合验收合格证 d 用电许可证 e 电梯使用合格证 f 供电协议书 g 电视共用天线合格证 h 用水审批表 i 水费收缴合同书等。
（见《清单》）
工程技术资料： a 建筑、结构等工程全套竣工图纸及公用设
备说明书、调试报告等。 b 地质勘察报告； c 工程合同及开、竣工报告； d 工程预决算分项清单； e 工程设计变更通知及技术核定单(包括
保管 对外提供
归档 保留标识 销毁
编写 审核/评审 批准 编号 发放 文件清单
使用 检查/平审 更改
作废文件
外来文件 来文登记 审批 编号 发放使用
识别
归档
提供 更改实施 评审 批准 更改状态 更换
标题
作业指导 书
记录控制流程图
文 件 号 ZH/IB4.2.4-0-2005
版号/状态
C/0
页数
第1页 共1页
入库
退货
劳务合格判 定
备案
整改
标题
作业指导书 顾客满意管理流程图
文 件 号 ZH/IB8.2.1-0-2005
版号/状态
C/0
页 数 第1页 共1页
顾客满意 信息获取
业主 投诉
业主 报修回访
接
处
回
抽
回
待
置
访
样
访
业 主 满 意率 问卷调查
发
回
回
放
收
复
统计 分析 改进
过程监视
标题
作业指导书 不合格品（服务）管理流程图
安
突
延
顾
监
楼
伙
屋
础 设
洁
化
保
发
伸
客
视
楼
管
装
施
服
服
服
事
服
财
测
宇
理
修
工
务
务
务
件
务
产
量
接
管
作
环境
收
理
处
管装
理
理置
28 不合格品(服务)控制
30
顾客满意服务
30 数据分析和改进
标题
作业指导 书
文件控制流程图
文 件 号 ZH/IB4.2.3-0-2005
版号/状态
C/0
页数
第1页 共1页
分发范围 分发号 发放登记
3 非常规设计开发
4 非招标文件
5 招投标文件
6 编制、评审标书
7 投标、中标
8 编制、评审合同
9 签约
31 过
10 组建管理处
程
、 服
11 编制管理计划
13 人员和培训管理
务 巡
12 审批、实施
14 采购及外包管理
视
16 小 区
15 标识管理
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
新
入
房
基
清
绿
主动联系走访街道 办事处、警署等政府 办事机构和部门进 行沟通，协调关系。
提前 15 天联合发出 “入伙通知”，包括： ①入伙流转单； ②入伙手续办理流
程图； ③入伙收费一览表
等。
标题
作业指导书 新接楼宇入伙管理流程图
文 件 号 ZH/IB7.5（1）-1-2005
版号/状态
C/0
页数
第2页 共2页
制定、执行收楼验 收方案，详见： ZH/IB8.2.3-2《物业 接管验收管理程 序》、ZH/IB 8.2.3-3 《物业接管验收 流程图》。
公用事业单位联 系，电话、有线开 通安装，煤气开户 及通邮等事项。
入伙展开
“开荒”工作：入伙 前 1 个月入住小区， 对小区进行全面清 洁，逐幢、逐层、逐 户清理、清洁工作， 见《清洁标准》
标题
作业指导书 业主入伙手续办理流程图
文 件 号 ZH/IB7.5（1）-2-2005
版号/状态
C/0
页数
第1页 共1页
地产公司
提前 15 天 向业主发 出入伙通 知书，约定 入伙时间；
物业公司
到收楼处 领取收楼 通知书，按 “入伙流 转单”办理 入伙手续；
到售楼处 办理付费 及银行按 揭手续；
物业公司管理处
配置的设备设施： 如水、电、气、电 话、有线等，及其 他设备、装饰情况 等。
抄录水、电、 气表读数。
填写记录：QR7.5（1） N
-2《交接维修记录》