11000
10000
12000
上海世茂滨江
武汉锦绣长江
青岛东海路9号 佛山千灯湖1号 福州世贸外滩花园
超高层出现的技术背景——
超高层技术安全等级的变化，设计和建设的难度大幅度增加，建设周期大。
结构形式 户型立面 水电指标
电梯设置 高科技
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
世茂滨江系列 万科金域蓝湾系列
成都、重庆、杭州…… 超高层客户共性
深圳、上海……
大城市生活背景 视野开阔，见多识广 经历丰富 愿意尝试新鲜事物 能够接受创新 经济实力较强 ……
超高层出现的价值背景——
形象价值标签，适度溢价空间。
一方面，超高层建筑使项目建立区域标志形象，对整体提升项目档次及价值具有较 好的标杆作用。
半岛城邦，珑园
蓄客待售
幸福里
销售中，均价约28000元/㎡
金域蓝湾
三期均价17000元/㎡
擎天华庭
开盘均价7600元/㎡
港丽豪园
均价约12000元/㎡
万科俊园
开盘均价约15000元/㎡
城市中心地段，优势的资源，蓄客待售。
地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶 级公寓，强势登场。
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置 配电:对配电要求比较高，多路配电 每隔15——18层之间要分层设计高速电梯
智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间
深圳超高层住宅成长背景-------
2009年 2008年 2006年 2002年 2000年 1998年
长江
►超高层若位于城市政府新区，
开发商多主动承担“城市运营
商”角色。
开发商会采取综合多元化的
南京 世茂
地产发展模式，发挥出土地最 滨江
大价值。
新城
•综合社区包括了住宅、商业、
办公、酒店、教育、娱乐等设
施，功能结构上得以互补，资 源得以共享。
福州 世茂 外滩
•在开发土地过程中被要求考 花园
虑被开发区域对整个城市所产 芜湖
城市运营商
物业类型
从两江四岸复合功能区（RBD） 住宅产品为纯板式高层
发展要求出发，为武汉新区创造 与超高层，沿江有部分
了一个集商业、旅游、休闲娱乐、 联排别墅；
商务办公、酒店及高尚居住为一 占总体量20％的商业、
体的综合功能区；不仅与四新地 写字楼、酒店为辅助，
区建设形成互动，更促进了武汉 烘托出良好的高端住宅
建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。
户型
实用率
•公摊较高 •消防楼梯增加 •实用率多在70％左右
•通透性差 •异形房间 •面积的影响
•阳台 •开窗
安全性
•电梯安全系数 •可燃性材料增加 •人员疏散问题
100米高度带
来的质的变
成本ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
化
物业管理
•成本比高层高出
15%～20%
•日常运行能耗高
超高层专题研究
报告目录
一、超高层住宅的界定 二、超高层住宅的发展背景 三、超高层住宅开发模式研究 四、本项目超高层开发适应性研判
一 、 超高层住宅的界定
超高层住宅的界定------
主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑，俗称“摩天大楼”。
高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。联合国1972年国际高层 建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）； （2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以 上（即超高层建筑）。
•对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大
其他
•后期维护管理费用高
量增加
•开发周期拉长
•智能化技术的使用
•水系统、配电、消防
要求的变化
二 、 超高层住宅的发展背景
超高层出现的城市背景——
经济发展与高度城市化的产物。
国内一线城市的北京、上海、深圳和广州等城市来看，超高层物业较多，国外和沿 海一线城市居住超高层物业与住别墅一样，已经成为代表身份象征。
生的经济效益，被要求具有一 世茂
定的景观性，注重与周边环境 滨江
的融合。
花园
技术指标 占面：90.25万㎡ 建面：165万㎡ 容积率：2.3 绿化率：53.6%
占面:51万㎡ 建面:150万㎡ 容积率：2.3 绿化率：65%
占面：77357 ㎡ 建面：27万㎡ 容积率：2.73 绿化率：56.30% 占面：19万㎡ 建面：56.5万㎡ 容积率：2.73 绿化率：60%
三镇的均衡发展
物业形象
所在的城市功能区为南京政府着 力打造的滨江板块的核心发展区 域，是打造长江之畔全新南京城 市形象及文化吸引力的主要区域
新城由17栋50层的超高 层建筑、五星级酒店、 沿江商业步行街、市民 广场、文化广场、幼儿 园、中小学及大型购物 超市等组成
项目根据福州"东扩南进"的未来 城市格局，开发闽江沿岸
另一方面，超高层本身售价比普通高层售价要高20％左右，具有一定的价格优势， 但由于其成本也较大，故实际价值效率不明显。
建安成本 3000元/㎡
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
17000
深圳金域蓝湾
超高层住宅典型项目均价（元/平方米）
35000 25000
150米纯板式超高层豪 宅，4栋百米板式豪宅 商业配套，6000㎡五星 级会所
位于芜湖市迄今为止最大的市政 配套工程——滨江公园的一期工 程内，三号地块应市政府之邀， 作为城市运营商承建的文化艺术 中心
由8幢33～53层的高层、 超高层住宅和2幢五星 级酒店组成
超高层出现的客户背景——
市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质。
这些城市的共同特征是： 区域乃至全国中心城市; 经济发展水平较高; 城市化率高和人口密度大; 地价居高不下; 城市重要区域土地极度稀缺。
超高层出现的资源背景——
一般位于城市核心地段，并有优势资源。
►超高层多具强势景观资源 楼盘
世茂滨江系列多拥有一线海 武汉
景、江景资源，如武汉锦绣长 世茂 江、芜湖世茂滨江花园等。 锦绣
日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高 层建筑。
我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为 低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。无疑，现代 超高层建筑从一定意义上是城市现代化标志。
超高层住宅的界定------