分类号密级U D CXXXXXXXXXXXXXXXXX毕业论文（设计）试论XX公司采购成本操纵现状与对策姓名： xxxxxxxxxx专业：会计学班级：学号：指导教师： xxx 教授论文外文题目： The real estate company purchasing cost controlpresent situation and countermeasure 论文主题词：房地产采购成本成本操纵外文主题词：Real estate Procurement cost Cost control论文答辩日期：答辩委员会主席：评阅教师：原创性声明本人呈交的毕业论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。
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本人签名：日期：摘要房地产是资本密集型产业，保证资源的投入效用需要依靠有效的采购治理。
近几年，房地产行业飞速进展，房地产公司的运营面临巨大挑战。
首先是成本压力，地价攀升，“地王”记录不断刷新，房价基数水涨船高，受购买力提升滞后的阻碍，消费者对房价日益敏感。
另外，随着建筑产品的日益丰富，来自同业的竞争压力越来越大，差异化竞争更加突出，这些都要求房地产公司优化自己的采购治理体系，操纵采购成本，以增加利润。
本文以XXX公司为例，试论其采购成本的操纵与对策。
具体而言，在对采购成本做理论介绍的基础上，分析了房地产企业采购成本的特点和XXX公司采购成本操纵的现状，并找到了其存在的缘故并进行分析，指出XXX在采购范围、资源配置能力、协同能力等方面仍有提升的空间，文章最后提出应构建采购成本操纵体系的对策。
关键词：房地产采购成本成本操纵ABSTRACTReal estate is capital concentrated model industry, to ensure resources investment utility depends on the effective purchasing management. In recent years, the real estate industry rapid development, the operation of Real Estate Company is facing great challenges. The first is the cost pressure, high price," imperial estate" was recorded continuously refresh, prices rise by base, enhance the purchasing power of consumers on housing prices lagged effect, increasingly sensitive. In addition, with the construction of the product is increasingly rich, from the industry more and more pressure of competition, competition is more outstanding, these require Real Estate Company to optimize their own procurement management system, control purchasing cost, to increase profits.This paper in the Real Estate Company as an example, on the purchasing cost control and countermeasures. Specifically, the purchase cost to make theory is introduced based on the analysis of the real estate enterprises, procurement cost characteristics and development Real Estate Company purchasing cost controlpresent situation, and to find the reasons for its existence and carry on the analysis, pointed out that in the real estate in the scope of procurement, resource configuration ability, cooperation ability and other aspects are still room for improvement, we should construct the procurement cost control system.Key words: Real estate Procurement cost Cost control目录1 引言 (1)1.1 选题背景及意义 (1)1.2 国内外研究现状 (2)1.2.1 国内研究现状 (2)1.2.2 国外研究现状 (2)1.3 论文差不多框架 (3)1.4 要紧结论 (3)2 采购成本概述 (4)2.1 采购成本概念及构成 (4)2.1.1 采购成本概念 (4)2.1.2 采购成本构成 (4)2.2 采购成本全过程 (6)2.2.1 制定采购预算与可能成本 (6)2.2.2 供应商的选择与治理 (7)2.2.3 采购环境的利用 (10)2.3 采购成本操纵过程的作用 (11)2.3.1 制定采购预算和可能成本的作用 (12)2.3.2 选择与治理供应商的作用 (12)2.3.3 合理利用采购环境的作用 (13)3 XXX公司采购成本操纵现状 (14)3.1 房地产企业采购成本特点 (14)3.1.1 使用采购全流程成本操纵方法 (14)3.1.2 采购成本操纵对企业利润阻碍大 (15)3.2 XXX公司采购成本操纵现状 (16)3.2.1 采购预算与可能成本操纵现状 (16)3.2.2 供应商选择与治理的现状 (17)3.2.3 采购环境的现状 (19)3.3 XXX公司采购成本存在的问题与成因分析 (20)3.3.1 战略上存在误区 (20)3.3.2 缺乏资源配置和协同能力 (20)4 对策：构建采购成本操纵体系 (23)4.1 从采购预算的角度操纵 (23)4.1.1 采纳成本核算法 (23)4.1.2 采纳类比降价法 (23)4.2 从供应商选择的角度操纵 (23)4.2.1 采纳招标竞价法 (23)4.2.2 采纳规模效用法 (24)4.3 从利用采购环境的角度操纵 (25)4.3.1 使用网上采购 (25)4.3.2 提高采购人员素养 (25)结束语 (27)致谢 (28)参考文献 (30)1 引言1.1 选题背景及意义房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、设备、材料、园林绿化、广告宣传、装饰等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在房地产占据了重要的位置，对采购活动治理的成熟度，直接阻碍到产品的品质和成本，企业因采购环节治理不到位，造成迟迟不能交房的也不乏其例，因此房地产采购治理是特不重要的环节，是每一个希望成长的房产企业必须认真关注和用心研究的课题。
本文以XXX公司采购成本操纵现状与对策为例试论房地产企业是如何从采购治理入手操纵项目成本、提高企业利润的。
贵州XXX开发有限公司前身为毕节XXX开发公司，于1992年12月经毕节市人民政府建设行政主管部门批准，在市工商注册登记成立，注册资金380万人民币，要紧从事房地产开发。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，本着因事设人、广招贤才、量才录用、酬劳从优的原则，实行职工聘用制、劳动酬劳与效益挂钩制，从而使整个公司聚拢了一批具有多方面知识、精诚团结、务实、开拓进取的职工队伍。
XXX开发有限公司为国家二级房地产开发企业。
为配合贵州省毕节市进展，加快旧城改造和新城建设，本公司坚持“严格治理、降低成本、优质服务”的原则，正努力开拓进展。
公司为实现严格治理、降低成本，在采购活动方面加大了治理力度，采纳集中采购治理模式，为成本操纵做出了巨大的贡献。
梅瑞狄斯在《项目治理——治理新视角》中提到：“在采购设备、原材料和分包服务的过程中，我们必须清晰地界定出特定的需要，同时还要找到最近的价格和最具竞争力的供应商。
”[1]在现实的项目采购操作中，要实现这两个“最”字的目标是能够通过对项目采购治理中的部分环节的操纵，来有效的降低采购成本。
1.2 国内外研究现状1.2.1 国内研究现状近年来，房地产企业采购成本操纵研究越来越多，大致分为三类：一类是房地产开发某一时期的采购成本操纵研究，如设计时期、施工时期。
这方面的研究，如魏海群，设计治理在房地产采购成本操纵应用中的研究，从可行性研究、建筑设计、方案设计、初步设计、施工图设计等设计的各时期阐明了房地产采购成本的操纵[2]；第二类是房地产开发多个时期的成本操纵研究，如李淼、张丽霞，浅谈建筑成本操纵，从项目决策时期、设计时期、招标时期、施工时期和竣工验收时期进行成本操纵阐述，其中涉及到采购成本；第三类则是从某个环境条件下的成本操纵研究，如广州地区设计时期的房地产采购成本操纵研究、宏观调控下房地产的采购成本操纵等。
房地产开发全流程包括前期策划时期、规划设计时期、招投标时期、采购时期、施工时期、交付时期、营销与保修时期等[3]。
总体而言，基于房地产开发全流程的成本操纵研究还没有被正式提及。
房地产全流程成本操纵体现了“三全”即全员、全面、全过程成本操纵的理念，是一个全新的成本操纵研究视角[4]。
1.2.2 国外研究现状国外一些研究者对并行工程在工程项目的设计时期的应用做了初步研究，研究结果表明，在工程项目设计时期实施并行工程，能够有效地节约成本和缩短工期[5]。
国外的工程承包公司特不重视先进采购成本治理理论方法在工程施工项目成本治理中的应用，如全生命周期成本治理(Life Cycle Cost Management-LCCM)，全面成本治理(Tota1 Cost Management-TCM)等[6]。