关于房地产涉税的培训小结2013.11.28-29日，财务部张艺、范彬、夏林峰、王晓婧四人轮流共同参加了由上海财经大学组织，王智勇教授授课的课程---房地产企业重点涉税疑难问题处理技巧及案例分析。

第一章开篇语王教授开篇语陈述了房地产业的定义：房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业。

并对房地产的特点进行了说明：1.资金密集2.智力密集3.受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大4.投资周期比较长，市场风险比较大5.售后服务工作要求高。

对于目前房地产行业的焦点问题集中体现在：土地问题、资金问题、市场问题，总而言之就是解决对于现在的房地产业该采取什么样额营销策略对其更为有利。

下面是房地产除销售外的几个重要的节点：第二章房地产企业土地获取环节与涉税风险在这个问题上，王教授对与此环节碰到的印花税和契税以案例分析的方式进行解析，陈述房地产企业应该怎么样缴纳，以及是否应该要缴纳印花税和契税。

第一：印花税是采用列举法的，对于财务人员见到合同就盲目缴税做出了纠正。

指出对于印花税税法没有列出的所有情况，都不必缴纳印花税。

第二：契税是指因转移土地使用权而缴纳的税，因改变土地用途而补交的土地出让金须补交契税。

第三：所得税分为三种：1.应税收入2.不征收收入：须满足资金的专项用途且具有拨付文件；专款专用；资金发生的支出单独进行核算3.免税收入：税法规定的不交税的项目。

政府返还土地款，企业可以视其为营业外收入，但是用的科目必须是用于土地开发配套设施，这样才能确定为专款专用不缴所得税。

另外，王教授指出对与看待资产评估报告是否在税法上有效，指出了资产评估报告只能证明资产价格，而税法承认的是经济活动这种行为，对于纳税没有实际的意义。

第三章房地产企业设立环节与涉税风险此环节主要考虑三个要素：设立项目公司地址、项目公司的注册资本、项目公司的公司性质。

首先对于设立的地址需要注意当地财政部门对与房地产企业的税收政策，必须对政策相互比较，选择对于自身更为有利的优惠政策。

但是在分析政策的优惠力度时必须注意是否这些政策能够给企业实际的效用，对于一些没用实际意义的优惠政策其实是无用的。

其次是项目公司的注册资本问题，最有效的方式是对注册资金与资本的弱化。

注册资本额越小越有利于对于项目公司的股权转移，实际操作过程中注册资本仅需要满足规定的最低限额即可。

最后就是项目公司的性质，按照设立项目公司的规模来定义，项目小的只需要设立分公司，反之项目大的则选择子公司。

第四章房地产开发环节与涉税问题拆迁补偿就是国家按相关程序收回土地使用权对土地上附着物的房屋原用户、住户进行的拆迁、安置和补偿。

具体形式包括：货币补偿、安置房屋补偿。

其中安置房屋补偿就是所谓的“拆一还一”。

计算营业税时，按对旧房屋的面积和新建筑房屋面积相同部分按照其现有成本的公允价值为计税基础缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间为补偿房竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

下列是不征税的情况：1、营业税：不论何种补偿方式,征税的关键掌握在拆迁项目是否是政府行为,有无政府批文，除过政府收回的土地（给予的补偿除外）,其他的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税；2、企业所得税：根据目前的规定,对内资企业取得的拆迁补偿在所得税方面没有特别的规定,被拆迁单位应按照会计制度规定,先通过“固定资产清理”科目核算清理后的余额,收益转入“营业外收入”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

损失转入“营业外支出”的规定,经税务机关审批后作为财产损失税前扣除；3、土地增值税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

因国家建设需要依法征用、收回的房产是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政府批准征用的房产或被收回土地使用权。

除以上情况收到的拆迁补偿外,其他都要计征土地增值税。

房地产开发环节中对于甲供材王教授指出对于甲供材的房屋组成可分为基建和装饰，而基建和装饰主要成本可分为材料、设备、人工。

对于基建部分的材料、设备都需要缴纳建安营业税，而对于其装饰部分的材料缴纳增值税，设备不缴纳建安营业税。

之后陈述对基建和装饰的区分以及对设备的区分。

第五章合作开发模式政策解析涉税风险房地产合作开发主要有三种模式：一是以签署联合经营协议的联建模式，二是组建具有独立法人资格的项目公司联营开发模式，三是房屋参建模式。

第二种模式是最标准的一种模式。

其中判断是否是房地产合作开发可以看以下几点：1.提供出让土地使用权、资金等作为共同投资2.共享利润3.共享风险。

合作建房有两种方式，第一种是纯粹的“以物换物”，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权互相交换。

此方式也有两种：1.土地使用权和房屋所有权互相交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。

甲方转让部分土地使用权而换取乙方的部分房屋所有权，此行为甲方发生了转让土地使用权，而乙方发生了销售不动产行为，双方都发生了营业税应税行为。

甲方属于营业税科目“转让无形资产”，而乙方属于营业税科目“销售不动产”。

2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

甲方按照“服务员—租赁业”征收营业税，乙方按“销售不动产”征收营业税。

合作建房的第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

此方式下也有三种：1.房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对甲方提供的土地使用权视为投资入股行为不征收营业税，只对甲乙合营企业销售房屋的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税。

2.房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提取的方式参与分配，或提取固定利润，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得固定利润或从销售收入比例提取的收入按转让无形资产征营业税；对合营企业按全部房屋销售的收入依“销售不动产”征收营业税。

3.房屋建成后双方按一定比例分配房屋，此种行为不构成以资产入股，共同承担风险行为。

对甲方转让土地使用权按“转让无形资产”征税，对合营企业的房屋，在分配给甲方后，若各自销售，则按“销售不动产”征税。

关于合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分配的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征土地增值税。

第六章房地产企业销售环节与涉税风险卖房送车缴纳增值税，不缴纳个人所得税；卖房送物业费不缴纳营业税；.对于市民购买第二套房，房地产公司垫带首付款的，按照房款加市民归还的代垫款合计数缴纳营业税；和精装房整体结构有关的比如空调、整体橱柜等购入时缴纳营业税，计入房屋原值，不相关的比如床、桌椅、家电等购入时缴纳增值税，不计入房屋原值；购入在建工程开发销售可以差额缴纳营业税，但是购入土地开发销售不能差额纳税。

第七章房地产企业应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。

运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，有效规避土地增值税。

在实际操作中可以从以下几点入手：1.充分利用土地增值税免税期限优惠政策；2. 选择多元化方式处置开发产品：此方式包括销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3.三项预提费用可以税前扣除：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

其一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% ；其二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；其三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

4.选择有利的增值额核算方式：计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税；计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税。

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

5.充分运用加计扣除政策：对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

6.巧用特殊扣除项目规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

7.选择有利的地价成本分配方法：土地成本，一般按占地面积法进行分配。

如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

总结：此次的房地产课程培训对于处理房地产各个环节的涉税风险做了一个解析。

开篇语介绍房地产企业整个的操作流程；房地产企业土地获取环节与涉税风险主要讲了契税和印花税该不该缴、计税依据是什么，不盲目缴税；房地产企业设立环节与涉税风险阐述项目公司设立地、注册资本以及设立的性质对税收以及风险的规避；房地产开发环节和涉税风险讲述怎样去处理拆迁补偿的缴税问题以及对甲供材的缴税方式的界定，明确了各个部分的缴税税种；合作开发模式政策解析及涉税风险交代了合作开发模式的可以合理避税的处理方式；房地产销售环节与涉税风险陈述了销售房屋时的一些可能发生的情况，让财务人员正确的处理税务问题；房地产企业应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项对怎么样合理规避土地使用税做了一个完整的解释。

上述就是此次培训的主要内容及自身的一些小结。