春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司目录：（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3)一、2004年上半年云南省区域经济特点 3二、2004年上年年昆明城市经济要点 6三、昆明城市规划发展方向7四、土地供给9五、昆明市房地产二级市场交易情况：11（二）市场供给与销售统计 (12)（三）竞争分析 (15)一、板块竞争15二、大盘竞争存在不确定因素15三、别墅及高档公寓16四、滇池板块竞争项目17五、2003—2004典型项目分析19（四）产品形态分析 (34)一、产品热点：34二、昆明市2003—2004热点户型追踪 34（五）消费形态分析 (41)一、昆明市场住宅消费需求轨迹41二、昆明市房地产市场需求处于转型期42三、中高端消费需求形态42四、消费群形态特征基本面分析45五、四大群体的住房需求特征49六、价格调查报告（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析一、2004年上半年云南省区域经济特点云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。

云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。

GDP仅为2000亿元。

城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。

云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。

未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。

今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。

其主要特点：一是投资增幅呈逐月回落。

1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。

其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。

基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。

二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。

国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投资逐渐回落，如云南以钢铁为主的冶金业完成投资15.98亿元，比去年同期增长3.8倍，但增幅比1-4月回落135个百分点；以电解铝为主的有色完成投资14.10亿元，同比增长1.4倍，但增幅比1-4月回落92.7个百分点；房地产业完成投资45.46亿元，同比增长35.2%，但增幅比1-4月回落2.1个百分点。

三是建设资金来源充裕。

1－5月，全省城镇固定资产投资到位资金372.07亿元，同比增长52.0%。

其中：国家预算内资金23.74亿元，增长21%；国内贷款121.86亿元，增长40.2%；利用外资3.90亿元，增长16.5%；企事业单位自筹120.42亿元，增长1.18倍。

四是房地产业健康发展。

1－5月，全省房地产完成投资45.46亿元，同比增长35.2%，施工面积1098.26万平方米，其中住宅912.75万平方米，分别增长23.1%和28.4%；竣工面积90.40万平方米，其中住宅76.0万平方米，分别增长13.7%和12.9%；商品房屋销售建筑面积150.14万平方米，其中住宅134.04万平方米，分别增长74.5%和79.8%，实现销售额29.81亿元，其中住宅25.34亿元，增长81.6%和88.1%，商品房屋销售建筑面积中销售给个人147.40万平方米，同比增长91.8%，占销售面积的98.2%，销售额28.96亿元，增长99.9%。

从1－5月情况看，全省固定资产投资虽然继续保持快速增长态势，但因为国家宏观调控的几大行业占云南省固定资产投资的四分之一强，将会继续影响云南投资增长，增速还会逐月回落。

二、2004年上半年昆明城市经济要点1、上半年昆明市经济出现了快速增长的趋势，实现生产总值４０５．１０亿元，比去年同期增长１１．２％。

2、实现生产总值４００余亿今年上半年全市实现生产总值４０５．１０亿元，比去年同期增长１１．２％，增幅比去年同期提高２．３个百分点。

3、固定资产投资增幅回落上半年昆明市固定资产投资继续快速增长，但增幅有所回落。

上半年，全市完成固定资产投资１１１．５４亿元，比去年同期增长２２．３％?熏增幅同比提高１２个百分点，但与今年幅度最快的１—４月份比较，回落了８．７个百分点，与１—５月份比较，回落４．５个百分点。

4、对东盟的出口贸易大增１—５月全市实现进出口贸易总额９．３２亿美元，比去年同期增长４７．３％。

其中，出口４．３８亿美元，增长２８．４％，进口４．９４亿美元，增长６９．２％。

１—５月，昆明对亚洲的进出口贸易额４．９７亿美元，占全市进出口贸易总额的５３．３％；昆明对东盟国家的出口额１．６３亿美元，比去年同期增长４３．１％，高于全市出口增幅１４．７个百分点，占全市出口额的３７．３％。

5、消费品价格上涨居36城市第2位（房地产业健康发展）。

一方面，昆明的天然气候优势；云南省唯一的经济文化政治中心的特质，依托云南旅游业、东南亚经济发展的背景，作为中心枢纽的昆明在越来越多的全国性乃至国际性的人流经济的支撑下，迎来全所未有的发展机遇。

另一方面，目前，以“国际旅游城市”为定位的昆明城市经济结构明显过于单一，缺乏独特的旅游产品，在国际性及文化性方面均没有形成足够的城市旅游吸引力。

三、昆明城市规划发展方向客观上，目前昆明城市空间发展面临着诸多的困境，集中表现为：城市交通的恶化；城市功能严重失衡；城市生活成本日益增加等方面。

1、北市区：副中心在寻求突破与发展的过程中，昆明形成了建立和发展“北市区副中心”的发展战略，因此自2000年至今，北市区成为了昆明房地产发展的热点，并在今天成为了昆明最大规模的住宅区。

2、东市区：绕城线：北市区发展在其空间受到限制的同时有效带动了昆明东区的发展。

而且，99世博会为昆明东区发展营造了良好的氛围基础。

同时，为解决东二环至昆玉高速公路石虎关目前严重的交通瓶颈，规划建设昆明东三环早在1999年便提上昆明市城市交通规划的议事日程。

（东绕城线开发有限公司已经成立）2004年年内将全线动工。

东三环的新建无疑将为昆明东区的发展迎来巨大的发展空间，东三环有效的突破了金殿山系（呼马山）对昆明东区的发展限制，并将东区的发展空间拓展到郊县嵩明。

3、度假区与新昆明昆明滇池国家旅游度假区为南市区发展的核心区域。

该区域凭据“滇池、西山”等良好的自然资源，建设发展了民族村、博物馆、海埂好红塔体训基地等核心项目，形成了滇池度假区良好的自然及人文环境。

昆明南市区在良好的自然及人文资源形成的居住环境基础上，目前，昆明市房地产的中高档房地产项目主要集中在度假区区域。

2003年，以滇池为中心的新昆明发展战略规划成为了昆明房地产及相关行业最有影响力的事件。

新昆明的城市发展在政府层面最终的确定尽管还在论证过程中，但却造成了强大的舆论氛围，为度假区板块的房地产发展营造了良好的信心环境。

4、从“营销昆明”到“住在昆明”近年来，昆明市政府官员思想中树立了“经营城市”“营销城市”的观念，99世博会可谓“营销昆明”的第一站，随后，昆明市政府通过每年一届的“昆交会”“旅游节”“特色商品全国巡展”等会展形式，以实际行动“营销昆明”。

也因此使昆明的知名度及影响力逐渐提高。

今年初，由省政府牵头，由省市政府领导挂率，成立了“住在昆明”策划小组。

预示着政府对“营销昆明”进入了深层思维阶段。

昆明有望凭据气候优势，以居住产业作为导向，从而有效发展旅游休闲产业经济。

“住在昆明”营销战略一旦进入实施阶段，将对昆明房地产行业发展产生巨大的促进。

四、土地供给1、土地政策：2003年12月中旬，云南省国土资源厅和云南省监察厅联合制定了《十条硬规》，要求经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的比例要达到100％。

12月下旬，云南省政府下发《关于进一步强化土地统一管理有关问题的通知》，从2004年1月1日起，全省将全面实行政府统一规划、统一征用收购、统一开发、统一储备、统一出让的土地管理制度。

今年开始，昆明已开始严格执行此项政策。

2、土地供应量1)昆明最近五年土地开发情况：1999年至2003年昆明市房地产土地开发面积呈下降状况。

昆明市房地产土地开发总面积（含住宅、办公、商业、服务用地）2)今年土地供应量：据昆明市土地交易中心数据，截至3月15日，昆明土地交易中心已挂牌土地4142亩。

其中金源公司挂牌出让位于南市区，官渡镇以东广福路以北的3100亩土地，挂牌价9.3亿，每亩价格为31万元。

除此以外，土地交易中心预计今年挂牌总量还有约1800至2000亩。

以上合计，今年挂牌交易的土地将超过5000亩，计333万平米。

这个计划量比上年度土地开发面积增加了44%。

3)今后两年昆明土地供给分析：对昆明土地供给量影响最大的因素来自昆明东绕城线开发有限公司，该公司与香港公司合作，对白沙河片区（位于昆明市东城郊）7平方公里（10500亩）的土地进行基础设施投资建设。

此项目已作为综合性开发立项，估计将在2005年中期出售。

这将会是昆明未来两年最大宗、最具规模的土地供给。

3、土地价格：1)北市区价格呈上涨趋势北市区同一地段（如江东小康城附近）土地价格，02年挂牌价均价为52万，成交均价为54万；03年挂牌均价为60万，成交均价为65万。

分别上涨13%和17%。

2)南市区价格平稳；02、03年南市区几块在土地交易中心挂牌及成交的地价均为48万元。

但是今年四月挂牌的3100亩土地起拍价只有每亩30万元。

3)昆明地价总体平稳上升02年昆明挂牌均价为55万元，成交均价为67万元；03元挂牌均价为57万元，成交均价为68万元。

同比均平稳上涨，估计今年也将保持这个涨幅。

◆结论：1、04年昆明土地供给量及价格：➢04年土地总供给量增加；➢04年昆明总体地价继续走高。

2、05年昆明区域性地价将会上涨：➢新的土地出让政策的严格执行，05年区域性土地价格同比将会平稳上升。

3、未来几年昆明年土地供给量及价格：➢昆明土地供应量充足，在未来几年，即使不考虑新昆明建设城区扩大带来的土地供应的增加，就白沙河区域的逐渐成熟，土地市场供给总量不会紧张；➢未来几年昆明房价趋于平稳：考虑今年金源挂牌的3100亩，以及白沙河明年开始可供出让的约万亩土地的位置和属性，其土地价格不会偏高，最终影响商品房的价格走势不致很高上扬。