房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。
常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。
所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。
大家这样理解是否正确呢？我认为是不妥的：首先允许扣除期间费用和相关税金符合有关法律规定，新企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，也就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。
国税函[2009]31号文如果规定不允许扣除期间费用和相关税金，那就不符合企业所得税法的规定，是违法的，反之，国税函[2009]31号文是合法的，那么期间费用和相关税金就应该允许扣除。
在具体执行中如果不让扣除期间费用和相关税金，纳税人对税务机关的复议不服、上诉到法院打官司，税务机关将必败无疑。
其次，（国税发[2009]31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
”因此，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。
对未完工开发产品取得的预收账款按规定计算的预计毛利额可以扣除发生的期间费用（实际上期间费用也无法在已销和未消开发产品之间划分清楚），扣减是31号文的本意。
第三、通过深入分析公式也发现是可以扣减的：旧31号文公式可以转换为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加+主要业务收入-主要业务成本-期间费用和相关税金（不考虑其他复杂情况）。
通过转换公式发现在计算过程中存在重复扣减期间费用和相关税金的现象，但是在具体的实际业务中不会重复扣减，这说明旧31号文表述不准确、不严谨。
新31号文对此的改动正是对旧31号文的完善，从立法本质上是一致的。
在看新31号文，新31号文公式可以转换为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率+主要业务收入-主要业务成本-期间费用和相关税金（不考虑其他复杂情况）。
当企业没有完工产品销售时公式成为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率-期间费用和相关税金（主要业务收入和主要业务成本都是0），也说明是扣减期间费用和相关税金的。
所以说新旧31号文在扣减期间费用和相关税金方面是不矛盾的。
综上所述，未完工项目预售收入计算所得税时是扣除期间费用和相关税金的。
二、按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加后的余额能否弥补以前年度的亏损。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条第二款规定：“企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。
”《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条第一款规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入？应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”结合上述规定，按销售未完工开发产品取得的预售收入计算的毛利额计入当期应纳税所得额（已减除可以扣除项目），并据此计算应A公司将办公楼转作固定资产时：借：固定资产10,000,000.00贷：开发产品10,000,000.00方案二的会计与税务处理：A公司将办公楼转作固定资产使用，并作为股东的投资增加实收资本，符合31号文规定的“开发企业将开发产品用于分配给股东”，其经济实质是A公司将办公楼分配给股东，股东以实物出资增加实收资本。
开发产品的产权已经发生转移，在会计处理上应视同销售实现，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）。
将开发产品用于分配，属于有偿转让不动产所有权的行为，A公司应该按照销售不动产征收营业税。
股东D是自然人，还应根据个人所得税法的规定，按照“股息红利所得”代扣代缴个人所得税。
视同销售（需要开具发票）：借：其他应收款－Y9,600,000.00其他应收款－D2,400,000.00贷：主营业务收入12,000,000.00结转成本：借：主营业务成本10,000,000.00贷：开发产品10,000,000.00分配股利（根据股东会决议、发票复印件等）：借：应付股利12,000,000.00贷：其他应收款－Y9,600,000.00其他应收款－D2,400,000.00按“股息、红利所得”代扣股东D的个人所得税：借：其他应收款－D480,000.00应交税金－应交个人所得税480,000.00计提营业税（建筑安装业的税率为3%，销售不动产的税率为5%）：借：主营业务税金及附加600,000.00贷：应交税金－应交营业税600,000.00计提各项附加：借：主营业务税金及附加66,000.00贷：应交税金－应交城建税42,000.00其他应交款－教育费附加18,000.00其他应交款－地方教育费附加6,000.00股东以实物投资(需要资产评估、验资，出具相关报告，并办理工商、组织机构代码证、税务变更登记)：借：固定资产12,000,000.00贷：实收资本－Y9,600,000.00实收资本－D2,400,000,00 由于会计上已经作销售处理，确认的收入符合税法的规定，该项固定资产的计税成本也与会计上一致，汇算清缴时无需再进行调整。
（实际上影响了所得税）以上分析两种不同形式的企业自用，由于操作形式的不一样，涉及税收也不一样。
因此在税源管理中一定要加强企业涉税信息的掌握，保证国家税收的足额入库。
五、（2009）31号文在预提费用和计税成本核算的终止日方面予以明确，充分考虑了房地产企业的特点，保护纳税人的相关利益，同时也防止企业利用调整结算时间，逃避纳税义务做了明确的要求，便于加强税源管理。
关于“预提费用”新文件第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
”第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
在具体执行中，有以下操作难点：1、预提费用需要有合理的证明资料，可是有些配套设施预算造价确认上，有较长时间上的差距，无法证明其合理性。
2、怎样理解合法凭据，是否发票就是唯一的合法凭据，有些会计和税务人员就是这样理解的。
如果是，为什么第三十四条不表述为：“企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法发票的，不得计入计税成本，待实际取得合法发票时，再按规定计入计税成本。
”此问题纠集多年另文说明。
3、（2009）31号文第三十四条规定未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本；第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
是否可以这样理解，如果按第三十五条规定，企业在成本核算的终止日未按规定结算计税成本，主管税务机关核定其计税成本，据此进行纳税调整。
这样结果发生后，企业是否可以不再用取得合法的凭证，包括发票等一系列资料；或者按第三十四条规定待实际取得合法凭据时，无法计入计税成本。
所以执行以上规定很可能影响企业正常的税收核算，增加人为操作的因素。