（精）民宿经济发展情况调研报告（最新）民宿是指利用城乡居民自有住宅、或挖掘当地集体用房或其他闲置资源，在保持原始风貌基础上，由村民自己开办经营，或由村集体及其他组织开发建设，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。
X地处X山区，山水自然风光秀丽，文化旅游资源富集，生态环境优美，既有着发展民宿旅游得天独厚的优势条件，也固有着把“绿水青山”变成“金山银山”的客观现实条件。
最近，我室组成专题调研组，在深入X三市实地调研摸底的基础上，赴浙江省杭州市桐庐县、湖州市德清、安吉等市县进行实地学习考察，形成如下报告。
一、X民宿经济发展处于起步阶段近年来，在美丽乡村、省级重点示范镇建设快速推进的同时，X三市利用丰富的山水资源、优美的生态环境、愈来愈便捷的交通优势，发展民宿经济，并将支持民宿发展与实施乡村振兴战略、带动当地百姓脱贫致富结合起来，促使其呈现出快速起步、局部高端化发展态势，建成了一批特色鲜明的主题民宿，促进当地农产品销售、特色饮食发展等, 成为农民增收的新渠道。
X2017旅游影响力“十佳特色民宿集群”中，X特色民宿集群占居全省一半（柞水朱家湾民宿集群、安康瀛湖民宿集群、宁强青木川民宿集群、留坝老街民宿集群、丹凤棣花古镇等）。
据初步统计，汉中市已建成民宿37家，总投资1.26亿元，有客房532间、床位956张；在建民宿13家，计划投资3.2亿元。
安康市建成民宿75家，投资总额 2.49亿元，有客房1003间、床位仃71个；在建民宿13家，计划投资2.02亿元。
商洛市建成民宿集群14家，总投资6.37亿元，有客房650余间、床位988个；在建6家，计划投资2.2亿元。
三市126栋建成民宿中，由当地农家乐转型升级和返乡创业成功人士引领开发建设的占60%以上，高端民宿的投资额占总投资的50%左右，个人和社会资本投资均处于大幅快速增长阶段。
从调研情况看，X民宿经济发展呈现以下特点:（一）普通民宿自发形成自由竞争，精品民宿高起点高规格建设。
总体看，X民宿大多集中在城郊休闲区域及旅游景区周边，主要依靠市县（区）、景区密度较大的人流来带动餐饮，进而满足游客住宿娱乐等各种需求。
一方面，在市级及周边地区双休日休闲旅游带动下，三市周边都不同程度形成了一定规模的民宿集群。
如汉中市周边的留坝老街，庭客忆居、灯盏窝家庭农场、汉山樵歌、喜神宾馆等特色民宿；安康市平利县龙头旅游村、汉滨区流水镇。
另一方面，在乡村休闲游、度假游的带动下，景区周边民宿旅游快速发展。
汉中市建成的37家民宿中，黎坪国家森林公园、华阳古镇、诸葛古镇武侯祠、青木川、定军山、南郑油菜花等景区周边，聚集了黎品乡客栈、氧吧居、杨子客栈、林泉雅居、农家印象、如意大院、云雾人家、花语客栈、陈村人家、浩园农家等22家民宿，占已建成民宿的60%左右。
安康市瀛湖、香溪洞、南宫山、蜀河古镇、上坝河国家森林公园等景区周边，聚集了瀛家客栈、小蓬莱、瀛湖天然居等十多家特色民宿，占建成民宿的50%以上。
商洛市金丝峡风景区、柞水溶洞、棣花古镇周边形成了王家坡、商山驿、棣花古镇作家村等民宿集群。
这些民宿，以游客及周末观光休闲的当地市民为主要客源，在城市和景区周边已经产生了明显的规模和集群效应。
调研发现，X民宿大体分为三种类型：农家乐转型升级、原有废弃民房改造、新建高端民宿。
一是农家乐转型升级。
乡村能人致富后把握市场机遇，由农家乐升级成为普通民宿。
这种类型，农民既是民宿的所有者，也是民宿的经营者，主要经营形式有家庭旅馆、客栈、农家乐等。
这部分民宿投资一般在几万到几十万不等。
从经营规模看，一般是把家里空闲的房屋进行改造，提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。
经营项目主要有自助烧烤、采摘农产品、集体歌舞、观看演出或自助式项目等。
经营灵活性较大，旅游旺季抓住机遇增加收入，淡季就关门歇业。
比如，汉中留坝县火烧镇天星亮村的彩雲人家，在原有农家乐的基础上，投资60万元（其中争取创业贷款10万元），在原住宅上增加了带观景台的6套客房，新建140 平米观景平台，改造观景餐厅，新建门楼、花墙、停车场、卫生厕所，添置了富有乡土气息的餐桌餐具，美化绿化周边环境，完成升级转型开业一个半月，实现收入 6.28万元，净收入3万元，平均每天接待游客50余人，旺季接待游客100余人次，客房入住率达75% ,暑假期间更是“一房难求”。
二是原有废弃民房改造。
民宿开发商或者农民租赁异地搬迁后山中废弃房屋，改造成特色民居。
商洛市商南县王家坡村异地搬迁后，基于原村庄紧靠金丝峡景区，村集体将村民原有住房租给成都交通大学设计院进行主题民宿项目规划开发建设运营20年，开发建设的9个院子已运营2个，旅游旺季单个院子房价达到2600元/日。
村集体妥善处置村民与民宿开发商的关系，既让村民们住上新房，部分村民还在自家房屋为开发公司打工增加收入，又给开发商提供了适宜其长期开发经营的优越环境。
安康市平利县西河镇女娲康养民宿由返乡创业老板吴鸿创办，计划投资2000万元，已投1800万，租赁并改造村里异地搬迁后山上空余的十多户房屋，新改造出10间房套、10张床位，可容纳50多人就餐，成为风景优美、具有当地民居特色的木屋民宿，吸引了大批周边游客。
商洛市柞水县营盘镇朱家湾村云林小屋，把租用村民的二十几个老院子打造成3家风格、档次各不相同的民宿。
采取“一户一院一管家一餐厅”模式，民宿中原主人不仅成为民宿管家，像招待亲戚一样招待游客，还让客人们深切体验当地风土人情，更令人欣慰的是，主人还“不失房，不失业，不失地，不失力”，坐在自家经营，增加收入，畅想美好生活。
这些让村民不离乡、不离土、不离原有的生活环境就能够增加收入，提升生活品质的做法，成为X目前民宿开发建设中备受欢迎的模式。
三是新建高端民宿。
这类精品民宿投资大，以专业旅游开发团队和工商大资本投入为主，注重规划和特色，定位于旅游细分市场，为游客提供精准化、专业化的优质服务。
他们看中的是当地独特的资源条件，按照日本、我国台湾及内地浙江等省高端民宿发展理念，在主题民宿开发方面大做文章，瞄准高端消费人群，力求做美环境、做优品质，做精服务。
如商洛市丹凤县棣花古镇作家村，依托贾平凹故居，流转了周边72亩地，吸引X文旅集团开发建设适宜作家体验采风的民宿集，计划投资1.5亿元，建9个院子，使作家们零距离体验农村生活、全身心投入创作，目前试运营的1个院子已得到游客认可。
汉中市留坝书房，建筑面积1200平方米，投资340万元，分前后两院，融住宿、书籍借阅销售、茶饮、简餐、影像等文化服务于一体，兼具古朴元素和时尚气息，备受中小学生、亲子游团队的欢迎。
（二）民宿旅游带动当地百姓脱贫致富，引领并促进致富者回乡创业X民宿开发运营的主体大多是当地致富带头人和返乡创业老板，他们愿意为家乡做贡献，既能够开发出具有当地特色的民宿，又具有现代的经营理念，管理规范有序，服务细致到位，使民宿服务质量大为提升，深受游客欢迎，成为当地农民增收的重要来源。
汉中市南郑区阳春镇花语客栈，集种养殖、民宿旅游为一体，主动吸纳当地贫困人口和残疾人就业，赏油菜花最高峰时可提供50-60人就业，在该民宿带动下，当地村民发展民宿旅游的积极性大为提升，民宿很快增至8户，具备了一定的集群规模，带动村民脱贫致富效果明显。
商洛市商南县金丝峡王家坡民宿、朱家湾民宿，通过租金、股金和就业、农副产品销售等多个渠道增加当地农民收入，据初步估算，该村户年收入较发展民宿前可增加2.5-3.0 万元。
（三）政策支持力度加大，管理逐步规范从调研情况看，X各市县政府对发展民宿旅游的认识愈来愈清晰统一，重视程度不断提升，发改、旅游、农业、林业、水利、环保、质检、卫生、财政等部门联动，在规划、资金、项目、管理等方面着力加大支持力度，效果明显。
汉中市把民宿旅游与智慧+、品牌建设相结合，推出了三产融合休闲农业智能APP “汉农阁”，利用互联网手机平台，整合休闲农业经营实体查询、定位与导航、消费预约与在线结算、特色农产品选购等主要功能，为游客提供农事体验、休闲住宿、农家美食、农事节庆及交通导航等服务，成为农村版旅游导航。
还着力打造旅游接待品牌“汉家乐”，出台《汉中市“汉家乐”品牌建设实施方案》，对投资500万元以上、且成功打造并通过验收的“汉家乐”，一次性奖励30万元，大大激发了社会资本投资的积极性。
留坝县为鼓励当地村民升级农家乐，对符合县上规定标准的一至五星级农家乐，认定后给予1-8万元奖励，对认定的新建民宿一次性奖补投资额的10%，这些举措, 有效激发了群众投资的积极性。
与此同时，该县还加强民宿规范化管理与培训，对参与民宿经营管理的农民进行免费培训，以提升和规范服务标准，具体由村上统一安排游客游览餐饮及住宿，强化对民宿质量、环保、安全、卫生等管理，很好利用当地资源，提升游客满意度。
安康市在编制相关规划时，注重把承接旅游的民宿发展与扶贫、乡村振兴等结合起来，统筹使用资金，目前争取中省重点项目73个，各类资金3.49亿元，按照“因地制宜、分类推进”原则，将全市村庄分为重点村、一般村、分散村、城郊村四类，以重点村为抓手，做好传统建筑特色挖掘、重点村生态环境保护、公共设施配套、产业培育发展、村庄环境整治等，相继发展了平利长安镇、镇坪署坪镇等特色民宿小镇，成为全市民宿经济发展的领头羊。
商洛市从规划、管理和宣传等方面加强对高端民宿的规划引导。
为避免重复开发和自然资源破坏，在市域内建设20个民宿集群，引领全市民宿旅游健康有序发展。
尤其是该市把民宿与“三变”改革结合起来, 按照“资源变资产、资金变股金、农民变股东”理念，鼓励重点景区周边农民通过房屋租赁、入股等形式，将旧房交由社会资本打造，或结合整村易地搬迁，由政府将农民空置房屋整体回收，租赁给社会资本进行民宿开发建设，着力提升民宿品质、服务质量及功能。
此外，还鼓励旅行社向外省游客推介民宿项目，有针对性地对旅游资源互补优势省份加大宣传促销，扩大了商洛旅游的知名度。
今年以来，宁夏、内蒙等地的客源及规模快速拓展。
二、X民宿发展存在的主要问题X是全国重要的水源涵养区，多数市县处于限制开发区和禁止开发区，目前民宿开发建设中已经显露出一些隐患及问题，若不能及时妥善处理，将不利于X山区生态环境保护，进而影响X三市脱贫攻坚及全面建成小康社会进程，也会给工商资本投资者带来不必要的损失，进而会制约乡村全面振兴。
（一）缺乏整体发展规划及规范引导，发展无章可循。
目前X还没有关于民宿旅游发展的专项规划，导致民宿经济发展无规可依、无据可从。
在布点方面，民宿与旅游景点、特色小镇、美丽乡村建设尚无联动机制，民宿选址随意性强，山边、溪边、近地质灾害点等随处可见，缺乏地质、环保、建设等部门的系统论证。
在发展界限方面，尚未明确界定民宿旅游发展的区域布局范围和发展规模，民宿与农家乐、休闲农业也没有明确划分，存在着“遍地开花、一哄而起”现象。