2006上半年南宁市房地产市场调研报告
房价的变动与都市经济进展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有专门大关系。

自中国•东盟博览会永久落户南宁之后，中央扶持，“10＋1”、“9＋2”差不多和南宁紧密联系起来，南宁与周边省市和国家的经济往来也越来越频繁，与此同时地点政府加大建设力度，改善都市居住环境，都市的价值和阻碍力得到专门大的提高，从而带动了南宁房地产市场的蓬勃进展。

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（一）南宁市上半年批准预售情况
从2004年－2006年上半年各物业类型批准预售面积来看，2004年和2005年住宅批准预售面积分不为253.11万平方米、365.56万平方米，到了2006年住宅批准预售面积达到了252.44万平方米。

2006年上半年住宅批准预售面积分不占了2004年和2005年住宅批准预售面积的99.74％、69.06％。

从供应量能够看出，2006年上半年的住宅供应量是大量的增加。

南宁市商业用地供应量为41.45万㎡,青秀区仍占重数，中
国东盟博览会在南宁永久落户，会展中心落巢青秀区的凤岭，对其楼市具有极大的促进作用，加上凤岭的开发商开始注重商业配套建设，青秀区商业批准预售大量增加。

上半年写字楼的批准预售面积要紧集中在青秀区、兴宁区以及江南区，共1.85万㎡。

分析显示，2006年上半年南宁市房地产整体市场呈现批准预售大于消化量的状况，但差距不大，差不多保持供给平衡，市场供应十分充裕。

而从各行政区看，该情形的市场状况最突出的为青秀区，住宅批准预售面积为159.41万㎡，销售面积达10 9.56万㎡,剩余量为49.85万㎡。

地价较为昂贵的兴宁区以及偏僻的新开发区——邕宁区也有小幅度的供大与求的状况，其住宅批准预售面积分不为22.12万㎡和17.43万㎡，销售面积分不为17.43万㎡和1.77万㎡。

江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后，房地产进展极其迅速，楼盘如落地开花一样座座而起，具市场反映上看，这三大片区进展潜力相当好。

2006年上半年这三大片区分不批出住宅用
地15.84万㎡、30.04万㎡和20.75万㎡，市场销售面积分不为18.43万㎡、36.4万㎡、30.77万㎡。

（二）2006年上半年南宁市房地产市场销售情况
2006年上半年南宁市各物业销售情况
1、一般住宅市场
一般住宅指数走势
2006年上半年南宁市一般住宅中大户型唱主角
2005年下半年至2006年上半年，南宁市一般住宅指数呈现稳中有升的进展趋势。

2006年4月和5月迎来一年一度的南宁房地产博览会的召开，南宁市80%的楼盘汇聚一堂共同展现在百姓面前，并举办多项促销折扣活动，使得其指数有所下降，自2006年起指数走势开始恢复正常。

一般住宅销售情况
2006年上半年南宁市住宅总共成交20904套，成交面积为21
4.36万㎡。

五一长假、南博会的召开，为今年上半年销售起到了推动的作用，从单月的销售情况来看，4、5月份为上半年成交量的高峰期。

自南宁各行政区调整以后，各区都得到了进一步的进展空间。

青秀区是目前南宁房地产进展最快的区域，是整个南宁房地产市场的一大支柱，2006年上半年该区域成交住宅9436套，面积达109.56万㎡，占南宁整体销售面积的51.11%。

从04、05、06年上半年的住宅销售套数来看，青秀区的销售套数和销售面积是上涨最快的，相比05年分不上涨了75.49％和85. 07％。

面积区间分布
南宁经济进展腾飞，大户型的市场需求量日渐提升，今年上半年，南宁市住宅成交以中大户型唱主角，100－120㎡的住宅销售量和面积分不为4678套和51.77万，分不占总销售量的22.38％，24.15％，均价为2500元/㎡左右。

120－140㎡的住宅销售量和面积分不为3674套和48.15万，分不占总销售量的17.58％，22.46％，均价为2 700元/㎡左右。

而60㎡以下的住宅销量逐步增加，我们发觉大部分情况下60m2以下的投资类物业的均价都高于60m2以上住宅的价格。

从04、05、06年上半年的住宅面积区间来看，2006年上半年100－120m2面积区间的销售套数飞速上涨，和05年上半年的销量形成明显对比。

而大户型120－144m2的面积也比05年上半年上涨了1. 77倍。

住宅销售价格及金额
2006年上半年南宁市一般住宅成交金额57.1947亿元。

按照行政区划分，青秀区定位为高档住宅区域，因此住宅平均单价最高，为2966.88元/㎡。

假如讲青秀区是南宁的高档片44区，那么该区域的柳沙板块可称为是南宁的精品板块，2006年上半年该板块平均单价已达到了3427.54元/㎡。

通过04、05、06年上半年各行
政区住宅销售均价来看，除了西乡塘区、良庆区的住宅均价分不上涨了4.29％和19.12％之外，其他各区的住宅均价都在下跌。

南宁目前房价上涨的要紧缘故是南宁都市价值的总体提高和人们对南宁以后进展的良好预期。

2006年上半年南宁市住宅销售开门红，价格区间在3000-4000元的价位销售量最高，可见随生活品质的优化，消费者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。

2000元以下的大多为经济适用房和集资房。

成交户型
从2006年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角，二室和三室成交量最高，分不为4875套和8723套，分不占总销量的42％和23％。

2、不墅市场
不墅项目指数走势
2006年上半年生态不墅最为畅销，定向开发不墅支撑不墅市场成交量。

不墅用地虽多次叫停，但从南宁目前的市场供应情况来看，在新的开发区开发商仍向市面供应不墅，可见，多数开发商都有囤积土地和不墅房源的现象，等市场紧缺时，再拿出来进行高价销售。

不墅销售情况
2006年上半年，南宁市不墅项目共成交739套，销售面积为1 6.95万㎡。

目前，南宁的不墅特不注重人与生态和谐共处这一理念，因此市场供应的不墅多建在新开发区一带。

从下表看，2006年上半年邕宁区新推出的不墅成交量相当大，该区域土地资源丰富，且低价廉价，山水围绕，是建筑不墅的好地点。

其要紧成交的不墅项目为新兴商业。