增速
0.6% 0.1% 10.5% 0.5% -15.4% 20.5% 13.6% 20.6% 37.8% 41.3% 53.7%
全社会固定资产投资额
增速
h
18
数据来源：大连市统计月报
宏观经济背景研究
2004年大连市城市发展－与其他副省级城市比较
– ２００６年１－６月累计生产总值１１３１.４亿元，可比 价格计算比上年增长１５.５%。
高速的城市h 经济发展
15
宏观经济背景研究高速发展
大连19 GDP超过了4000 美元，根据大连十
一五规划，人均 GDP将达到7000 美元
2500 2000
1961.8 2150
报告内容框架
市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告
h
1
报告内容框架
市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告
h
2
市场研究报告
h
3
研究思路
四位一体顾问思路——结构图
政策分析
开发商目 标分析
区位及用 地分析
市场分析
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4
市场研究报告内容框架
分析过程
背
基
用地分析
研
景
础
究
研
研
政策分析
结
究
究
现有户籍人口２０.８万，单位从业人员１３. 12万人。
开发区是本项目的主力客群来源地
h
13
宏观经济背景研究
大连经济现状 开发区经济现状
h
14
宏观经济背景研究
• 大连经济现状
– ２００４年生产总值１９６１.８亿元，按可比价格计算比 上年增长１６.２%。
– ２００５年生产总值２１５０亿元，按可比价格计算比上 年增长１４.２%。
20.0% 10.0% 0.0% -10.0%
0.0
-20.0%
1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
全社会固定资产投资额 236.8 237.0 261.9 263.2 222.7 268.5 305.1 367.9 506.9 716.2 1110.5
的东北平原
大连----是东北、华北、华东连接世界各地的海上门户
其特殊地理位置决定了大连h 城市广阔的成长空间。
10
城市背景研究
• 大连城市形象
– 被中央电视台评为“市民满意奖” – 北方的香港 – 获得国家建设部“人居环境奖” – 联合国环境署评选为最适合人居全球环境500佳城市 – 大连政府全力打造“文化大连”
大连是宜h 居城市
11
城市背景研究
• 大连经济位置
–中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市 –中国振兴老东北工业基地战略部署的核心城市 –东北亚国际航运中心 –中国百强城市综合实力第七 –资本实力居全国第九 –被中央电视台评为“2004CCTV中国最具经济活力城
市”
多样化的产业结构和雄厚的城市实力、鲜明的城市形象特点决定了大连
人 均 G D P 1 1 0 0 美 元 以 下 1 1 0 0 - 2 0 0 0 美 元 2 0 0 0 - 4 4 0 0 美 元 4 4 0 0 美 元 以 上
城 市 化 率 < 2 5 %2 5 % ~ 4 5 %4 5 % ~ 7 0 % 7 0 % 以 上
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16
数据来源：大连市统计月报
人 均 G D P 2 0 0 - 3 0 0 美 元 3 0 0 - 6 0 0 美 元 6 0 0 - 8 0 0 美 元 8 0 0 - 1 3 0 0 美 元 1 3 0 0 – 8 0 0 0 美 元 8 0 0 0 - 1 0 0 0 0 美 元 住 宅 展 产 情 业 况 发 刚 起 步 发 展快 速 发 展 高 速 发 展 稳 定 高 速 发 展 平 稳 发 展
广阔的发展空间，为本项目的良好运h 作提供了有力的支持
12
城市背景研究
• 开发区现状
未来发展
１９８４年９月２５日国务院批准（中国第一个国家级经济技 术开发区），１９８４年１０月１５日正式成立； 目标市场
处于北温带地域、三面环海、气候具有海洋特点，温和湿润、 四季分明。平均温度１０℃；
开发区规划面积３９０平方公里，已建成区７０平方公里；
1500 1000
500
467.5
514.5
586.1
649.2
689.2
790.1
933.1 1084.2
1210
0 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
GDP(亿元)
❖按户籍人口计算，人均GDP超过4000美元，城市化率55％左右，房地产业 处于稳定高速发展阶段。
论
市场分析
h
5
背景研究
h
6
背景研究内容
项目背景研究 城市背景研究 宏观经济背景研究
h
7
项目背景研究
项目基本情况
项目现状及特点
项目历史背景
项目进展情况
开发商目标
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8
城市背景研究
大连地理位置 大连城市形象 大连经济位置 开发区现状
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城市背景研究
• 大连地理位置
– 大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端 – 东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔
1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
人均可支配收入(元/人.年)
❖人均年可支配收入增速在十五个副省级城市中位居第一。
❖人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。
举例：家庭年可支配收入为20754元，按80％用于还房贷，月还贷额约1400元。按首付30
宏观经济背景研究
根据十一五规划， 2010年城乡居民 收入水平与经济发 展同步增长的预期 指标，力争城镇居 民人均可支配收入 达到22,000元
大连1995-2005年人均可支配收入(元/人.年)
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
11994 5712 5889 6070 6093 6274 6860 7418 8200 9101 10377
％计算，可承受房屋总价为30万左右。
同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总h 价为35万以上。
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数据来源：大连市统计月报
宏观经济背景研究
固定资产投资增速 在十五个副省级城 市中位居第二。
全社会固定资产投资和增速
1200.0
60.0%
1000.0 800.0
50.0% 40.0% 30.0%
600.0 400.0 200.0