存续资产经营管理 依法合规
由于存续资产权属情况复杂，派出机构不具备经营主体 资格等原因，存续资产经营管理过程中存在主体、程序 等方面的合规风险
定性 定性 是/否
定性 是/否
定性 是/否 定性 根据金额大小和性质严重程度
定量 分三个层次：0-0.2，0.2-0.4，0.4以上
定性
是否依法签订法律文件、是否履行法律规 定的程序、是否依法纳税
因不动产产权不清晰、完备、法律手续不全等给投资者 带来的风险和影响
投资者在需要卖出所投资的不动产时，面临的变现困难 和不能在适当或期望的价格上变现的风险。
定性
保险资金可投资已批准开发设立的项目、 已取得预售许可证可转让的项目以及取得 产权证或者他项权证的项目。保险资金投 资的不动产，应当权属清晰、无权属争 议，相应权证齐全合法有效。（《保险资 金投资不动产暂行管理办法》）
定量 100%
定量 100%
定量 100%
法律风险指标
诉讼等法律类案件 公司存续资产诉讼案件大都案情复杂、历时较长，处理 的专业化处理率 难度较大，有必要聘请律师等专业人员进行专业化处置
法律风险指标
法律诉讼
对存续资产历史遗
留问题引起的诉讼 由于存续资产隶属关系的变化，部分案件有可能涉及到
风险（尤其是可能 集团公司，尤其是债务类案件有可能导致集团公司承担
定量 下跌幅度累计超过0.5%
资金运用风险指 标
现金流预测准确率
大额委托资金（委托资金的5%）的增加或减少能够提前 预知并通知的天数
资金运用岗位充实 实际岗位人数占监管要求并满足公司业务要求的岗位人
率
员数量占比重
资金运用制度完善 是否满足公司内控需求并能够起到很好的收益促进作用
程度
和风险防范作用
专业人员配备 固定收益投资
风险预警指标（试行）
第一层次指标
第二层次指标 第三层次指标
指标定义或描述
指标性 质
指标值或区间 （是/否/数值/区间）

沪深300指数下跌 幅度
沪深300指数是由上海证券交易所和深圳证券交易所联 合编制的指数，从上海和深圳证券市场中选取300只A股 作为样本，其中沪市有179只，深市121只。
定量 下跌幅度单日超过1%或当期超过3%
由于国家或地方政府有关不动产投资的产业政策、金融 政策、财政政策、土地政策、税收政策等发生变化而给 投资者带来的损失
由于城市规划调整，包括规划指标、用途､容积率､建筑 覆盖率､建筑限高等的调整，以及城市规划布局调整、 城区功能调整､交通的变化等给房地产投资者带来的损 失和影响｡ 将目标城市三年内GDP总量和增速、人均GDP和增速、人 均可支配收入和增速等经济指标进行纵向比较，衡量该 城市短期经济发展水平和增长速率；再取上一年度的数 据与临近省会城市、重点城市、直辖市或计划单列市的 相关数据进行横向比较，衡量该城市在周边城市中或产
法律审核率
公司规章制度的法
律审核率
法律性文件的法律 公司规章制度、重大决策出台以及签署法律性文件之
审核率
前，应当经过必要的法律审核
重大决策的法律审
核率
定性 定性
《人保投资控股有限公司2010年业务工作 指导意见》(2010年3月30日印发）的相关 要求； 《人保投资控股有限公司专员办绩效考核 办法》（2008年2月26日印发）的相关要 求； 《人保投资控股有限公司资产处置管理办 法》（2008年2月27日印发）的相关要求 及各相应规定； 《人保投资控股有限公司2010年业务工作 指导意见》(2010年3月30日印发）的相关 要求； 《人保投资控股有限公司资产处置管理办 法》（2008年2月27日印发）的相关要 求； 《人保投资控股有限公司所属控股企业管 理办法（暂行）》（2010年4月21日印 发）的相关要求；
毛租金收益率
项目年毛租金收入与总投资额的比率
定量 应大于1，且越高越好。 定量 一线城市不低于6%，二线城市不低于7%
资产管理风险指 标
息税折旧摊销前利 项目净利润、所得税、利息、折旧、摊销等费用总额与 润率（EBITDA率） 项目总投资的比率
定量 不低于6%
包括实物、债权、 股权等各类资产经 营与处置权限和相 关资产经营与处置 程序
商品房销售面积/竣工面积
定量 变动幅度超过1%/月
定量 变动幅度超过1%/月
定性 定性 定性 定性 定性
定性
是/否 是/否 是/否 是/否 是/否 是/否 是/否 是/否
定量 无
定量
比值越大说明当年销售情况越好，需求越 旺盛。
供求情况
商品房施工面积/竣工面积比值
定量 3.5±0.5倍
外部风险指标
价格情况
一般开发类项目要求ROI不低于15%，对于 经营性物业一般不考察该指标，而侧重考 察EBITDA率
内部收益率 （IRR）
项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时 的折现率
定量 经营性项目IRR不低于7%
利息保障倍数
项目息税前利润与当期应付利息的比率
定量 应大于等于2
不动产投资 偿债覆盖率
贷款期内项目还款现金流量与贷款本息总额的比率
直接、间接投资不动产的余额
不动产投资额度 投资单一不动产项目的余额
定量 5天
定量 小于50%
定性 是/否
定量
定量 定量 定量 定量 定量 定量
从事固定收益投资的人员不少于5人，其 中具有5年以上债券投资经验和相关专业 资质的中级以上管理人员不少于1人，具 有3年以上债券投资经验的人员不少于2 人，并指定专门人员负责债权投资计划的 投资管理（《关于保险资金投资基础设施 债权投资计划的通知》保监发〔2009〕43 号） 合计不超过该投资计划发行额的60%（《 关于保险资金投资基础设施债权投资计划 的通知》保监发〔2009〕43号 ） 传统保险产品按成本价格计算，不得超过 本公司上年末总资产扣除投资连结保险产 品资产和万能保险产品资产后的5%（《关 于保险机构投资者股票投资有关问题的通 知》保监发〔2005〕14号） 不得超过本公司可投资股票资产（含投资 连结、万能寿险产品，下同）的20%（《 关于保险机构投资者股票投资有关问题的 通知》保监发〔2005〕14号） 不得超过本公司可投资股票资产的5%（《 关于保险机构投资者股票投资有关问题的 通知》保监发〔2005〕14号） 不得超过该上市公司流通股本的10%，并 不得超过上市公司总股本的5%（《关于保 险机构投资者股票投资有关问题的通知》 保监发〔2005〕14号） 不得超过该公司总资产的一定比例。具体 比例参照《保险资金投资不动产暂行管理 办法》的有关规定。
房地产贷款余额/商业银行全部贷款余额
定量 6-10之间
定量 1：300-1：200之间
定量 15%-30%之间 定量 10%-15%之间 定量 1.5-2之间
定量 小于等于2
定量 定量
写字楼的空置率一般保持在5%-15%为宜， 成熟商业物业的空置率一般保持在10%以 内，新建商品住宅一般应保持在10-15%为 宜 应等于经济增长率加上预期（或计划）物 价上涨率
定性
保险公司投资不动产，应满足偿付能力充 足率达标，资金来源稳定，资产负债率相 匹配。保险公司不得以借贷等方式筹措资 金投资不动产。（《保险资金投资不动产 暂行管理办法》）
信用风险
投资人因借款人未能及时、足额偿还债务而违约带来的 损失。
定性
保险资金投资不动产金融产品，其中属于 固定收益类产品的，应当具有不低于AA级 的国内信用评级、合法有效的信用保证、 资产抵押等信用增级安排。（《保险资金 投资不动产暂行管理办法》）
监督与纠正
违法违规指数=监测期内公司被依法追究刑事责任次数 ×0.25+监测期内公司受到行政处罚次数×0.25+监测期 内公司受到10万元以上罚款处罚次数×0.175+监测期内 公司受到10万元以下罚款处罚次数×0.125+监测期内公 司受到警告次数×0.075+监测期内公司受到没收违法所 得、没收非法财物、责令改正、责令转回财产处罚次数 ×0.05+监测期内受到通报批评次数×0.05+监测期内受 到监管意见书或监管谈话次数×0.025
房价收入比=总房价/居民家庭年收入 商业地产的租售比=房屋售价/月租赁价格
市场风险
投资结构
增长速度
房地产开发投资额/全社会固定资产投资额 房地产投资占GDP的比重 房地产开发投资额增长率/GDP增长率
房价增长率/GDP增长率
供需匹配情况
空置率
货币供给情况
货币供给量增长率
房地产金融风险 房地产贷款情况
定量 应保持在适当比例
房地产金融风险 房地产贷款情况
房地产贷款增长率/贷款总额增长率
定量 应保持在适当比例
公司治理、内控 和合规性风险指
标
公司治理 内部控制 合规性指标
公司治理架构 董事会运作 监事会/监事作用
房地产信贷政策 严格按照《公司法》和《公司章程》的规定组织设立公 司股东（大）会、董事会、监事会/监事和公司经营管 理层。 董事会严格遵守《公司法》、《公司章程》和《董事会 议事规则》等有关规定，依法规范运作并履行职责；董 事会会议的召开、议事和表决均符合法定程序和法律法 规要求。 公司监事严格按照《公司法》、和《公司章程》的规 定，遵守诚信原则，认真履行监督职责，有效维护股东 、本公司及员工的利益。 内部监督检查，通过纪检监察、内部审计、合规检查等 发现违纪违规问题。
涉及到集团公司的 相应责任
诉讼风险）
胜诉案件执行困难
由于被执行人财务状况恶化或变更、终止等原因导致我 方胜诉案件无法得到清偿
已知败诉案件的赔 偿风险
法人应以其财产对外承担责任，如果存续资产案件预我 方当事人具有独立法人资格，且没有上级单位应承担责 任的情形，则应以其财产承担责任