公司销售环节的财务管理制度
转载2017-02-18 11:24:21
标签：房产财经房地产企业财务管理财
一、为了加强企业的内部管理，保证销售工作的真实性、完整性；保障销售回款的安全和及时，特制定本制度。

二、销售回款的管理
1、销售回款的内容：以各种形式（现金、支票、银行转账、借记卡、信用卡支付等）缴纳的定金、预付款、分期房款、按揭款及税费等。

2、销售回款：所有销售回款均由财务出纳负责办理，不得由任何其他人员代为经办。

2.1营销人员带客户到出纳处缴纳房款，并出具审核确认的《认购单》，《认购单》要经销售经理签字并由财务审核（如有超出正常范围的优惠，需附领导审批单）。

出纳依据《认购单》收款后出具收据/发票。

2.2现金或POS机收款：现金需出纳陪同客户到银行直接缴存；POS机刷卡，持卡本人需为购房人，如由他人代刷，需持卡人书面承诺同意代付购房款。

出纳依据当日的现金收款情况逐笔登记《销售回款日报表》，所有回款需全额存入公司指定销售专户。

2.3银行转账（包括支票、电汇、信用卡等形式支付）：出纳提供公司销售专户的账号，客户将购房款项直接转入公司销售专用账户。

客户转账后，
须将转账单复印件交给公司财务备查，查询到账后方可开具收据/发票。

出纳依据当日银行收款情况逐笔登记《销售回款日报表》。

3、销售回款的统计：出纳将每日回款情况统计后交由营销部确认，并于次日上午报财务会计。

营销部据此登记销售台账。

4、销售报表的报送：财务部会计、出纳按日对回款情况进行核对，并据此填写《销售回款明细表》，报公司总经理。

5、销售情况的核对：营销部每周五将本周销售情况（销控、回款、累计应收款）进行统计和汇总，并与财务会计进行核对确认（双方签字）。

6、退换房：正常销售情况下，已售楼房原则不退换。

如有，需营销部经理同意，公司总经理审批后办理。

财务应在退换后调整相应报表。

7、工程抵账房先走工程付款程序办理付工程款，再按销售回款程序办理收购房款。

三、销售应收款的管理
1、销售应收款的范围：以各种销售形式形成的应收而未收的款项。

2、销售应收款的催款职责：财务部负责编制《销售回款明细表》和《月度催款计划
》，并负责催促银行按揭及公积金贷款房款的及时到位；营销部负责逾期房款的催款工作（财务配合），并负责催促购房客户及时提供银行按揭、公积金贷款所需的资料。

3、回款情况的反馈：财务部负责回收房款并及时入账，并按周（每周五）编制《回款明细表》报总经理，并送营销部。

财务会计按欠款时间的长短分类汇总统计金额，于每月10日前编制月度催款计划，与营销部负责核对，并报总经理。

4、销售应收款的催收：财务部与营销部相互配合，根据客户付款方式的不同制订相应的催收方案：
4.1客户选择按揭贷款方式：商业贷款和公积金贷款的房款一般分别应在资料报送完毕的30天内（特殊情况例外）。

如果未到位，财务部应分清情况，采取对应的措施。

4.1.1因客户资料不全（按银行要求补办）的原因造成银行按揭或公积金贷款未能及时到位的，营销部负责2个工作日内通知客户补全资料，以便银行或公积金中心及时放款。

4.1.2在各项资料、手续齐全，银行或公积金中心未能及时放款的，由财务部负责向责任银行、公积金中心催款。

5、客户选择分期付款方式的，需由总经理特别批准后方可实行。

财务部应及时清理客户销售款，并将客户欠款与营销部每周核对一致。

当逾期款发生时，财务部应检查营销人员是否及时催收客户欠款。

四、按揭款的管理
1、按揭贷款的范围：客户以所购商品房做抵押并由公司提供阶段性担保的个人住房贷款。

2、按揭手续的前期准备
2.1在每期楼盘发售前一个月，财务部与按揭合作银行进行沟通，并由营销部告知客户办理按揭的相关事项。

2.2财务部必须督促营销人员在客户签署《商品房买卖合同》时，办理好银行按揭、公积金贷款申请手续。

银行按揭资料、公积金贷款资料由营销人员负责督促客户在签署《商品房买卖合同》后7天内按银行要求提供完整按揭资料。

2.3财务在资料完毕后督促银行及早放款。

3、按揭放款情况的统计及报送：根据出纳领取的按揭放款收账通知，登记入账。

4、按揭放款情况的汇总及反馈：财务应检查每批次按揭贷款客户名单、应放款金额，对未放款的应于2日之内查明原因，如因客户原因的反馈至营销部，并及时通知客户；如因公司原因的，则上报公司相关领导。

5、按揭贷款情况的实时监控：在《房屋产权证》未办理完毕前，财务必须跟进客户还款情况，具体要求如下：
5.1每月最后一天，财务人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时还款人员名单，将该名单进行统计并报公司领导。

5.2客户1个月未按时还款的，由相应营销人员电话催办。

经电话通知5天内仍不供楼的，由财务部负责发书面催款通知。

书面催款通知发出10天内客户仍未还款的，必须上报领导采取有效措施处理。

5.3连续三个月未按时还款的，进入相应法律程序，并与物业公司联系采取相应措施督促客户还款（未交房除外）。

五、销售产品的管理
1、销售产品管理的范围：包括可售楼房的数量、单价的确定，管理报表的报送，营销宣传资料的定制，样板房的处理等。

2、可售楼房套数和面积的确定：各栋楼房在达到可以预售的状态下，可售楼房套数相关数据经技术部、财务部盘点核实后签字确认。

总可售面积和每套可售有效面积应以房产主管部门批准文件为依据。

可售楼房销售价格的确定：定价之前，由财务部、技术部进行项目楼盘的成本预算分析工作，报公司总经理审核。

营销部结合市场调查分析和项目成本预算分析，拟定《项目定价建议报告》，提交公司总经理审批后，以确定房屋单位销售价格，并报财务部备案并存档。

如遇价格变动，营销部应按程序重新报批，同时报财务部备案，财务部据此作为销售合同（认购单）评审和记录应收款项的依据。

3、管理报表的报送
3．1管理报表的种类：日报表主要指《销售回款日报表》；周、月报表主要指《按揭进度表》、《回款明细表》、《月度催款计划》等。

3.2营销部根据每日销售情况对出纳报送的《销售回款日报表》进行核对确认，并据以登记台账。

每周五下午，将本周的销售及可售楼房情况与主管会计进行核对，并报公司相关领导审阅。

3.3财务依据每周按揭回款情况填制各楼盘《按揭进度表》，经财务负责人审核签字后，报公司总经理。

每月月底前将当月汇总总表，并报公司领导。

3.4周报表必须在每周周五下午5：00以前报公司领导。

月报表数据截止为每月29日，上交时间为每月30日上午，应分别报公司领导，送营销部。

4、销售宣传资料、样板房等费用支出计入销售费用。

六、发票与收据
发票与收据开具按相关财务制度执行。

七、销售提成提取
销售提成按公司签批的相关文件执行；提成提取前提必须为销售房屋全款付清。