xx
位置：嘉陵区嘉南新区春江路 占地面积： 263亩 容积率：2.7 建筑规模：64万方 物业类型：14栋高层、4栋洋房（1期） 车位配比：1:1.18
商业体量：6万方
配套：法式滨河风情商业街、甲级写字楼、星级酒店、星级农贸市场、国际幼儿园。 附加值：免费wifi小区全覆盖 适时价格： 高层均价4300（1-5月月均去化100套）
绿地上海滩花园以地标缔造者为主 要宣传口号，瞬间吸引大批关注者。 地标是绿地城绝对的优势，利用高 铁站弱化区域抗性，扬长避短。
主力户型以投资型以一室41、69、 108㎡为主，自住户型80-150㎡。 积极宣传未来投资发展趋势。大型 活动引爆购房热情。
推广活动不间断，积极追逐热点事 件。 绿地城充分把握热点事件，通过媒体 合作，激发客户对项目的关注。
第二章：项目价值梳理
一、项目总体定位
xx
3000亩低密公园大盘，南充国际生态人居典范
三、典型个案分析
xx
位置：高坪区江东中路429号 占地面积： 130亩 容积率：2.99 建筑规模：38.8万方 物业类型：6栋别墅、14栋高层 梯户比：2T4高层 车位配比：1:1.04 配套：游泳池、羽毛球场、乒乓球场、儿童老人健身区、幼儿托管所。 附加值：城市江湾上游核心居住区，生态纯住区。独占头排江景，毗邻虎头山等三
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以现金流为先导，明确一期开发导向，控制整体开发风险
项目一期以现金流为导向，强调项目的性价比，并通过低开高走的价格策略，实现开盘即清盘 的销售目标，制造市场轰动效应，树立南充旺销大盘气势，同时提振南充公司团队信心与士 气！
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的认知。
一、区域发展规划——高坪
高坪区位于南充市嘉陵江东，幅员面积806平方公里，人口60万（城区人口30万），辖25个乡镇和 7个街道办事处， 交通便捷、基础雄厚、拥有一定发展潜力。
宜居生态之城：一江两河三公园，三区之中拥有最长嘉陵江江 岸线；清溪河、螺溪河过境；国家4A级公园凌云山以及鹤鸣 山、金城山森林公园，风景处外美。气候宜人，环境优美。 便利繁华之城：整个南充通过距市区仅10余公里的南充高坪 机场、距成都双流国际机场、重庆江北机场仅有1.5小时车程 以及发达的国道路网、高速公路体系与世界相连。 文化活力之城：高坪是南充历史文化发源地，是“以江为轴、 跨江东进、拥江发展”主战场。 商贸重地：高坪规划有物流园、家居园、汽车园、航空港商务 区，成为西部产业的聚集地。
亿元；高坪区库存117.74万㎡，库存去化周期约为3年，在南充市相对库存最大！
2015年1-5月高坪区住宅销售情况统计 均价 套数
4888
4796
4678
4833
4793
高坪区在售在建楼盘共计27个，放量主要集中在江东新区板块、南 渝连接线板块、下中坝板块。
项目作为高坪唯一的千亩大盘，应建立起在高坪买房首 选我项目的市场优势！ 在区域高库存前提下，项目面市价格应采取低开高走策 略，在逐步提升项目品质同时，逐步提升项目溢价！
谨呈：瑶海区政府
xx项目整体运作策略
2015.6
目
I
N
D
E
录
X
第一章：竞争市场分析 第二章：项目价值梳理 第三章：一期推售策略
第一章：竞争市场分析
一、区域发展规划——南充
南充是川东北经济区核心城市之一，整体规划为“以江为轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展“， 在购房群体选择中，先顺庆、再嘉陵、再高坪，是南充人的固有认知！
附加值
xx开盘即引爆全城，劲销9亿，销
量一直领先南充其他项目。 学习xx客户挖掘能力，掌握本项 目核心卖点。注重产品打造，和项 目的环境塑造xx大手笔活动的宣传造势是一炮 而红的关键，热点事件的制造也是 必不可少的组成部分。
三、典型个案分析
xx加入清泉坝竞争稍晚，在营销上 借助竞争对手发力。 清泉坝的借势者，依靠中航央企品 牌笼络了一部分购房客户。
主力户型段71-105㎡，定位刚需客 群。 超大赠送是xx重点宣传的内容之 一。
结合社会热点事件进行线下公关活 动，如出租车爱心站、高考送考车等。 联合机关单位进行公关活动。增加项 目影响力。
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以价值策划为核心，强化大盘整体运作思维
以土地价值策划为核心，充分发挥项目的规模、生态、低密、坡地景观优势，并严控产品总价， 打造好项目的基本面；通过“知名小学/品牌幼儿园引进、欧洲风情商业小镇打造“等策略，做好 项目技术面；以坡地建筑景观的打造，超震撼示范区充分发挥大盘运作优势，强力提升项目及区 域整体价值！
四、项目地块分析
地块四至：项目位于高坪区虎头山—望城坡生态区，南至斋公山村，北至望城坡生态区、猫儿沟，东至林海北路，西向 江东新区中段； 地块交通：距离南充传统城市中心4.4公里，距离机场2.7公里，距离高坪区政府及商业中心1.6公里。 地块环境：项目地块周边生态良好，2015年之前政府规划报告中没有明确提出区域发展方向，2015年高坪政府首次提 出望城坡板块为高坪区城市中央公园区。可能建成四川最大城市中央公园（概念来自高坪国土投资说明会）。
威胁
南充市整体市场库存去化周期为2年，且大型项 南充刚需客群特征明显，客户跨区置业抗性大， 坡地大盘在南充市魅力尚未彰显； 南充市场刚需产品集中度高，刚需价格天花板效 应明显。
六、小结——项目总体发展策略
以城市营销为先导，提升板块形象价值
以城市营销作为项目切入点，强调项目作为南充宜居之首的的核心市场占位，树立3000亩低密 公园大盘，南充首席复合人居大盘典范形象，并通过活动制造区域开发热点，提升区域及项目形 象价值！
南充属于高库存城市，城市整体风险较高，救市政策传递较慢； 我司在项目整体运作上，前期应以投资安全，以现金流为导向； 在产品设计上，以单套总价在40-50万之间的三房产品为宜，以快速去化！
二、房地产市场分析——高坪
2014年高坪区成交套数4026套，成交均价4840元/㎡。 成交面积39.65万㎡，成交金额19.04
奠定了坚实的基础。产品以刚需路
线为主，争取到一大批刚需首置购 房客户。
三、典型个案分析
xx
位置：顺庆区北部新城潆华大道 占地面积： 732.282亩 容积率：3.72 建筑规模：181.42万方 物业类型：高层 城市综合体 车位配比：1:1 配套：61万平米商业中心，打造川东北规模最大、档次最高世界级消费目的地 附加值：四川第二大枢纽——南充高铁站，238米双塔摩天地标 适时价格： 高层均价4684（1-5月月均去化104套）
南充将进一步完善南充城市综合服务功能， 打造立体交通体系。城市轻轨、城际列车、 城际航班、水上运输规划完善。
南充城市定位为成渝经济区北部中心城市、 重要交通节点和港口城市。
南充第六次城市总体规划确定了“以江为 轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展”的 城市整体规划原则。
项目位于南充市高坪区望城坡（江东板块边缘），是南充“跨江东进”战略中的重要组成部分， 未来有较大的升值潜力； 项目是南充市少见的半坡用地，必须高举高打，以大盘运作思维立势，更要刷新南充对居住理念
优势
项目整盘规模优势明显，有较大的腾挪运作空间； 项目容积率1.2，为南充难得的低密宜居大宅； 项目周边生态环境良好，坡地景观优势明显，公园 环绕周围； 公司具备金融运作的背景优势。
劣势
在南坪投资置业认知中，高坪在南充三个区域排名最 后，销量最小，库存消化周期为3年，有较大市场风险； 项目所处的望城坡版块市场客户比较陌生，市场认知度 低，区域价值尚未彰显； 项目地块自身配套缺乏，项目周边配套不强，难以支撑 整个大盘规划。 目、大型开发商较多，市场竞争白热化；
高坪 老城 区
高坪区
成渝 连接 线板 块
江东 板块 城市 中央 公园 版块
航空 港板 块
项目周边无品牌开发商进驻，无大型品质
项目引爆，区域价值暂时无法彰显，本身配套 及交通体系不完善是开发的最大瓶颈！
二、房地产市场分析——南充
产品库存：2014年南充主城三区库存量为543.77万㎡，其中高坪区库存117.74万㎡。创5年来新高，几乎为南充近2年的消化量。 分类去化：从2014年及2015年1-5月成交数据分析可以看出：90-100㎡、100-110㎡和80-90㎡三个户型区间的成交占比最高（2014 年合计占比高:63.38%），小三房和舒适型三房为目前南充市场上最受青睐的产品，单套总价在40-50万区间的房源成交最多（2014年 成交12499套，占比44.28%），此总价段的房源多为刚需置业者。 发展趋势：5月，新一轮降息再次袭来，加上一线城市上涨预期，南充楼市住宅整体成交量平稳释放，迎来了“红五月”的小幅回暖。
营销手段
•采取低价入市的 销售策略，撼动 区域别墅市场 •大手笔活动宣传 造势
景观资源
位置：嘉陵区四川省南充市嘉陵区文峰大道 占地面积： 359亩 容积率：2.1 建筑规模：50.27万方 物业类型：19栋高层、120栋双拼 梯户比：2T3、2T6、3T8 （高层） 车位配比：1:1.08 商业体量：2万方 配套：园林游泳池、2万方牛津风格商业街、规划 五星级酒店和豪华游艇码头 附加值：酒店式物管、项目内部景观精致 适时价格及去化：0首付，八折购房，高层均价 4700，别墅9000（1-5月高层月均去化50套）
183 2015.1 219 2
641 256 3 4 323 5
三、典型个案分析
xx
xx价值塑造策略
•凤垭山森林 公园山地资源 •嘉陵江水景 资源 •前期大手笔 投入景观示范 区打造
产品
•6重立体景 观资源营造 居住氛围 •大面积赠 送，增强性 价比
•2万方牛津英伦风 格商业街 •铂金凤凰管家专属 服务物业 •游泳池 •五星级酒店和豪华 游艇码头 •配套先行