东区—郑州未来新城区
郑东新区
CBD 核心商务区
商住物流区
CBD---中央商务区，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕 会展中心及艺术中心。
商住物流区----是CBD的功能支撑区，规划面积23万平方公里，是以机关单位、公益设 施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区
住宅产品总结
区域内产品相对集中，已基本形成高档住宅群。物业配 套较为齐全，属于品质高端产物。但物业类型基本相似，产 品特点重复，占据位置无明显区差。基本无差异化的经营， 导致价格市场竞争会愈演愈烈。
建议：新盘开发产品配套差异化、增加概念服务。
三年出形象， 五年成规模， 十年建新区， 仅仅8年，郑 州东部、黄 河南岸，崛 起一座新城--
-郑东新区
区域规划
根据规划，中央商务区CBD，是郑东的核心区，规划 面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及 艺术中心
调研区域
调研区域 ---- 中州大道以东、东风路以西、农业路以南、 商都路以北
目录
市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析
市场调研目的
◆ 了解郑州市场代表性楼盘情况 ◆ 了解东区市场格局划分 ◆ 强化自身调研能力及市场分析能
力
目录
市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析
郑州房产市场 格局分析
郑州全市总 面积7446平 方公里，人 口862万人， 城建面积与 人口在全国 为第十三大 城区市区由6 大片区组成， 分别为金水 区、二七区、 中原区、惠 济区、管城 区及郑东新
金水区调研项目概括
锦艺国际华都 建业密码国际
区域调研项目
中原万达广场
中原区---郑州老居民区（西区），古老陈旧的3-5层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树
和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可 利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧 城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。
区域调研项目
总结
大盘时代来临，品质生活开启
土地资源稀缺，旧城改造将至
楼宇升级换代，高端产品崛起
目录
市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析
东区市场重点调研区域分析 市场规划 调研区域 调研内容 市场产品
客户群体
住宅 写字楼
市场规划
昂起中原崛 起的龙头
郑东新区规划——整个郑东新区划分为龙湖区、龙湖南区、 CBD、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区、 科技物流园区，共计七大板块。
60栋高层建筑。现阶段开发中项目两个，“千玺广场”与“中科金座”， 这两栋基本是CBD中心的收官之作，绝对有市场价值，具备市场竞争力。
郑东新区商住物流区项目分布
绿金地水原区盛调研项目概括
国际
绿地之窗
永威翡翠 城
财信圣堤 亚纳
升龙广场
奥兰花园
卢浮公馆
海马公园
商住物流区---高端住宅定位，建设品质新城
二七区项目分布
金水区调研项目概括
区域调研项目
升龙国际 升龙城
正商城
黄金海岸
橄榄城 亚星盛世
二七区---商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人
口密集。近阶段此区域突显“大盘时代”，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚 至更大，我突然想说 “那不是一个楼盘，那是一座新城”。
调研内容
调研重点： 针对市政规划、 道路、配套进行 调研； 针对区域内住 宅项目产品、规 划、客户、销售 现场氛围等进行 调研； 针对区域内在 售以及待售写字 楼情况。
调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套等； 调研产品—— 5个重点住宅和6个商业写字楼项目；
千玺广场
中科金座
原盛国际 景峰国际
绿地之窗 升龙广场
永威翡翠城
奥兰花园
写字楼 住宅
财信圣堤亚纳
新里卢浮公馆
海马公园
市场产品划分
永威翡翠城
奥兰花园
财信圣堤亚纳
住宅市场调研项目----基本概况
新里卢浮公馆
住宅产品
海马公园
住宅产品
物业配套
启示： 社区底商基本可以满足业主简单需求，但缺乏大型商业配套。因为区域较低入住率使各大商业开发
着实慎重。但随着时间发展，入住率提高，商业发挥空间巨大。
户型配比——区域推售产品多以改善性产品为主，其中两房占比 51.2%；三房占比38.2%；一房占比2.9%；复式占比1.2%。
建筑类别
户型占比
区域产品占比
复式
1.2% 一房
四房 2.9%
一房
6.5%
两房
三房
三房
四房 38.2%
复式
两房 51.2%
启示： 市场匮乏小户型和复式产品；基本为100㎡左右的二房和三房为主，这可能与东区商住物
流区环境及改善性高端产品有关，与东区住宅品质定位有关。而限购时节，更不利于小户推行。 但由于市场此产品匮乏，可根据具体位置情况，取消限购时，方可扩大物业户型选择范围。
住宅产品
产品价格
启示： 受到限购令冲击，刚性需求凸显，价格基本处于稳定未增，然而
各楼盘在逆境中要突出重围必定增加营销优惠活动变相降价促成交。 但活动力度较小，对市场无影响力。
住宅产品
产品特点
启示： 区域项目注重高端品质，主流结构设计，大多运用了凸窗、转角窗、露台、以 及多阳台设计；产品同质现象严重，无明显竞争优势。
举例：财信圣堤亚纳----复式，较具特色，5.7米层高，合理分区下上层，且只需单层 面积的房款。特色差异房源会较快消化。在调研时期，此户型基本售完。
住宅产品
管城区项目分布
金水区调研项目概括
区域调研项目
正商新蓝钻 橡树玫瑰城
首座国际 美景鸿城
管城区---中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就
像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。
郑东新区CBD项目分布
千玺广场
中科金座
金水区调研项目概括
景峰国际
区域调研项目
郑东新区CBD---核心商务区，楼
区.
区域划分
惠济区
金水区
中原区
郑东新区 二七区 管城区
金水区项目分布
居易摩根中心 金水区调研项目概括
恒大名都
英地华骄天庭
曼哈顿
银基王朝
广汇PAMA
区域调研项目
金水区---郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务
要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来 看，区域内有较强的消费内力。
中原区项目分布