? 于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受 让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与 直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁 止捐赠土地给教会的规定。
? 另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建 土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权 ”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因 而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“ 用益权”的方式，使得这种负担得以规避。
1 、现代信托制度的确立
? 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计 ”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财 产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。
? 当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有 死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯 .
? 但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯 的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继 承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土 地捐赠给教会的规定。
? 用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满 ，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益 人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为 使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。
? 1925年英国以《财产法》废除了《用益法》， 现代信托制度得以确立。
2 、消极信托向积极信托的转化
? 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的 “名义”所有权，对信托财产不负任何积极管 理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由 受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设 计。
民事委托：指以民法为依据建立的不以盈利为目的信托
资
金
证券投资信托： 以自然人、法人或者依法
运
成立的其他组织基于对信托公司的信任，
用
将其资金委托给受托人进行证券投资的金
的 途
商事委托
融业务。
径 不
股权投资信托
同
产业投资信托：
用于具体实业
贷款信托
投资的信托
权益投资信托
? 财产信托
财产信托是指以（非货币形式）物质财产权的管理、处分为目的 的信托业务。企业将不需使用的财产，如厂房、设备、交通工具 等，委托信托机构向指定的或不指定的单位转让、出售，由信托 机构监督价款兑付、物质输导、资金融通的经济行为。
? 以后，受托了“单位信托”。
? 20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国 ，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传 入日本、韩国等东南亚地区。
? 二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的 “开放式基金”，而投资信托是以股份公司形 式运作的“封闭式基金”。
单一资金信托：是指信托投资公司接受单个委托人委托，
按
依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的
委
管理方式单独管理和运用货币资金的行为。
托
人
集合资金信托：是指信托投资公司接受两个或两个以上
数
委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资
量
公司代为确定的管理方式单独管理和运用货币资金的行
为。
按
? 目前，英国和美国都有民事信托和商事信托， 但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事 信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民 事信托和商事信托同样发达。
? 日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托 ，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“ 贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡 献。
二、信托的定义及其分类
第四讲 信托与房地产信托
本讲内容
一、信托制度的起源与发展 二、信托的定义及其分类 三、房地产信托的定义及其分类 四、中国信托业的发展历程 五、中国（房地产）信托的现状
一、信托制度的起源与发展
? 虽然人们对信托观念是起源于罗马法上 的“遗产信托” 还是仿效日耳曼法上的 “受托人”制度尚有争议。
? 但都认为现代信托制度的发展最早是从 英国封建时代的USE用益权制度开始的。
? 通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成 功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而 这种信托被认为是消极信托。
? 随着封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市 场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也 纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代 相传的观念转变为以赚取利润为目标。
? 经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足 消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受 益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求 。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业 日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发 展。
按
动产信托：信托标的物质形态为动产实物信托
信
托
不动产信托：以土地、房产等不动产为信托标的物而设定的
物 的
信托
不
同
财产权信托：以财产权为信托标的物的信托，如股权信托
分
类
知识产权信托：以专利权、著作权为信托标的物的信托
信托的功能
? 财产保全功能，如为了避免财产被浪费、被挥霍 而设立的浪费信托、保护信托等；
3 、现代信托制度的发展与创新
? 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不 以盈利为目的的民事信托阶段。
? 19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的 英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但 缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交 由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双 方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益 返还给投资者。
? 财产增值功能，如广为流行的商业信托； ? 实现社会公共利益的功能，如公益信托； ? 导管功能，如资产证券化中将受益权分割转让，
? 由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度 ，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与 委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是 依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲 信用，委托人和受益人都无可奈何。
? 在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院 的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由 ，承认并赋予了用益设计制度的合法性。
? 信托指委托人基于对受托人的信任，将其财产 权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿 ，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定 的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管 理或者处分的行为。
? 如果以信托资产的形式为标准，信托可以分为 资金信托和财产信托。
? 资金信托
又称“金钱信托”，指委托人基于对信托公司的信任，将自己合 法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的 意愿为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。