项目所包含的产品类型丰富，包含住宅、（多层、洋房，独
栋、双拼、联排别墅）、体育馆、商业街、超市、大型餐饮、商
务花园、茶室、植物栽培室、酒店、学校、医疗设施、码头等功
能齐全。极大满足了城市的主要功能，是非常适合人居的城镇。
项目的短周期、高目标也是新河的独特之处。运作极大推动了集团的全国化战
津地区造成轰动性的社会影响力，促使顺驰品牌社会效应的进
一步提升。
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对行业的影响力

顺驰品牌下的新河项目在规划理念、销售速度、开发速
度、产品品质四方面来看都具备强大的行业影响力。
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新河项目本身运用了新都市主义的理念兼顾分期开发和整
体的连贯、延续性，通过九大元素形成方案整体架构：包括中
即为后续项目开发提供2亿元现金流量。
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强大的社会影响力

塘沽区经济发展的速度，无论是与天津市还是全国整体水
平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总
值完成28.2亿同比增长30.1%，而全国的增长指标是8.3%；区级
财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%；区内固定资产投资完
略，如果说太阳城项目将集团推向了全国房地产市场的舞台，那
么新河项目将更加巩固集团在全国房地产市场的NO.1地位。项目
的成功操作对集团的发展有着深远的影响。
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项目的地理位置
新河项目宗地位于新河地区的东南部，地块四至为：东至 新北路、南接津滨高速公路、西临新河干渠以北的规划路、北靠 京津唐高速公路。项目的东南方为塘沽中心城区；项目东北侧为 开发区；项目北侧为海洋高科技产业园区；项目西侧为塘沽区辖 区。
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项目的宗地现状
宗地现状地貌以现状平房居民区、原始坑塘沟渠、农业用地、 少量工厂厂区和大量的仓储用地为主。
现状平房居民区主要为原新河大队村民自建的民居，目前居 民主要为少量当地农民和大量的外来人口，居民成份复杂，人口 密度大，建筑物相对老旧，现状住宅主要集中在宗地东部；
原始坑塘沟渠主要是区内农业用地灌溉、土方平衡形成的小 型沟渠和新河干渠附近的原始荒地和苇塘；以上现状物除新河干 渠经政府改造后可形成区内景观，其他均没有利用价值；
由项目的地理位置可以看出：项目的坐落区域恰恰是开发 区、塘沽区、市区和京唐地区的中转枢纽，更是连接天津市区和 滨海新区的战略要地。
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项目的用地范围
宗地总占地面积约200万平米，是由东侧新北公路、南侧津 滨高速公路、西侧规划道路和北侧京津塘高速公路围合成的， 南北长度2278米，东西长度约1000米的不规则长方形地块。
成1.06亿同比增长1.16倍，全国的增长率是20%；全区消费品零
售额实现3.54亿同比增长12.19%，国内增长指标是8.6%。

由此可见，从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作
为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标
区域，它的发展趋势和前景还是非常乐观的。经济的快速推进
和房地产市场的相对落后，为新河项目的开发提供了广阔的发
农业用地主要为现状的成片菜田和大棚，面积较大，主要集 中在宗地的西部；
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宗地的工厂厂区和仓储用地主要为农业用仓储用地和简 单农产品加工企业，占地面积较大，主要集中在宗地的北部 。

项目计划在2003年12月初开工，2004年10月竣工。项目
的整体开发周期比较短，开发速度快，各种程序交叉作业，极
大支持销售、推广所需形象部位，获得最大限度回款。
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产品的高品质，通过对产品的质量、景观环境的把控，以达
到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目
的高品质。

综上所述新河项目的行业影响力是深远的，它势必带动整个
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一、项目的整体目标
项目财务目标 强大的社会影响力 行业的影响力 对于集团的深远影响
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财务目标

新河项目总体可实现销售额58亿元，销售均价达到住宅
3380元，经营性公建5650元，实现销售利润13.5亿元。

通过对项目起步区的操作，将总计实现销售额10亿元，销售
均价达到住宅2834元，经营性公建5400元。实现销售利润2亿元，
展空间。
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塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调，区
域近期的固定资产投资大幅度提高，政府积极进行城市的新规
划，新河老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是
具有深远影响的工程，加之天津市区的东扩和开发区的西移进
一步带动了该区域的土地成熟。

通过公司的强大推广效力，使项目亮相时在滨海新区、京
天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。
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对集团发展的深远影响

项目的规模体量在集团目前开发项目中是属于最庞大的。项
目整体200万平米的占地面积和完善的城市运营功能是集团以往
项目所不具备的。并且项目处在天津市区外围的塘沽区，在这种
相对较小的市场下要将大盘迅速融入滨海新区和京津地区如此大
的范围也是首次尝试。
心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。
通过新河干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整
体的景观网。
项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。新河项目 预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿，到2004年 底每月的销售量平均在130套，回款在3600万。到2005年项目 起步区期基本清盘。
新河项目阶段性汇报
新河项目在集团及公司领导的支持下已经 具有了初步的进展。本次汇报旨在集思广益， 促进项目的快速推进。
由于项目的特殊性，没有太多可借鉴的经 验，请公司同仁给我们提出宝贵意见和建议！
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新河项目阶段性汇报
一、项目的整体目标 二、项目基本情况介绍 三、项目目前操作的关键问题 四、项目的整体操作思路 五、项目经济效益分析及资金解决方案
其中，涉及转让的土地为东临新北路、南到津滨高速公路 、西到新河干渠、北到京津塘高速公路的约145万平米（不包含 军事管理区和广电局用地在内）的土地和东到华北电网西60米 处、南到津滨高速公路、西到规划路、北到京津塘高速公路的 约46.3万平米土地，总计约191.3万平米。(除去区域内道路）
以上用地的准确面积仍需要和塘沽区相关政府进行核定。 土地规模的庞大虽然成为项目的自身优势，但也给项目的总体 定位和规划造成一定的难度。