普安酒店项目开发方案一.项目概况1.1 项目名称四川生泰房地产产有限公司通过剑阁县政府合法竟得该地块土地使用权后，按剑阁县政府及普安镇城市总体规划要求，拟建一座建筑面积10000㎡的酒店和100000㎡商业住宅楼及配建180米长的市政桥梁和1000㎡开放式休闲广场。

打造成普安镇高端商业区，本开发项目定名为“XXXXXX商业广场”。

1.2 项目位置XXX商业广场位于普安镇河东街南端101号至剑州中学区间，西面临闻溪河与普安新客运中心遥望。

1.3 项目占地面积XXX商业广场按剑阁县国土资源局批准的宗地图，占地面积48亩。

其中邻河边8亩地拟建开放式休闲广场，25亩建宾馆，14亩配建商业住宅.1.4 土地供给方式（1）四星级酒店：项目建设用地按评估地价的70%作为起始价公开挂牌出让，在投资人交清全部土地出让金后，县人民政府将全部土地出让金补贴给投资方。

（2）配套的商住项目：县人民政府按评估地价的70%作为起拍价公开拍卖，土地出让金按国家规定时限缴纳。

（3）公司先期代建桥梁、景观河堤、休闲广场，以此来置换建设住宅用地。

1.5 地形地貌和周边环境（1）本项目所在地是原三江苗圃用地XXX平方米（其中隆庆缘5400多平方米）和35户居民住宅房（5000多平方米）构成，靠山临河，地势开阔。

（2）本项目东面缓坡靠山，与108国道相联，西面隔闻溪河与新客运中心、三江口区域对望，北与剑州中学接壤，南面顺河东街与普安镇城中心相联。

（3）城市给排水、供气、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。

二.本方案编制依据2.1 普安镇城市规划建设纲要2.2 普安镇招商引资邀请函2.3 项目立项及经济技术指标总占地面积48亩，总建筑面积：6.42万㎡共七栋建筑。

一期三栋，建筑面积：30500㎡.二期四栋建筑面积33700㎡。

三.本项目建设规划及规模3.1 规划1）在河东街101号至剑师校区大门口区间，面临闻溪河,背靠剑门路，与新客运中心隔河相望建酒店一座。

拟用地25亩，酒店主体建筑西北侧由近及远沿河布置住宅及商业裙楼5#至1#楼，沿剑门路布置住宅及商业裙楼9#至6#楼。

在新建住宅区域两端分别设置幼儿园和老年活动中心，建筑面积各为2000平方米。

2）项目拟建市政桥梁一座，东起河东街隆庆缘山庄大门口，西接新客运中心与长线局之间，横跨闻溪河，联通河西、三江口区域与河东街，与下普快速通道相衔接。

3）酒店前方修建河堤，临河边为6米宽绿化带。

4）在酒店邻河边空地计划打造5000平方米休闲广场。

3.2规模（1）酒店主体建筑平面设计酒店主体建筑由部分15层和地下2层组成。

地下2层为车库，地下1层为车库和设备用房。

酒店1层为客人到达层，入口设置酒店大堂、接待大厅以及展示区域，并安排食品加工区和能源供给区。

2层为宴会厅和音乐休闲区，并包含其相关功能的服务配套设施。

3层为茶座和运动健身区，以及清洗消毒区和员工居住区。

4层为全日餐厅及相关配套设施，3层裙房的楼顶部分设置空中花园和露天茶座5层和6层为会议室、酒店办公区。

7层至11层为普通客房。

12至15层为商务区和贵宾区。

建筑面积指标及分区面积见下表：表1-1 面积指标及分区面积表（2）酒店立面造型及风格酒店立面设计上采用现代简约的风格。

在酒店立面整体设计上遵循酒店平面设计构思的逻辑，通过该地块属性及景观资源的特征分析，确定以景观资源最大化为设计原则。

分别对优、良、一般景观采取不同的立面设计处理手法，保证人与环境的互动关系，关注客人的使用感受。

在选择建筑材料时通过暖色系的木材（MAX 板）、石材（砂岩）和玻璃及少量金属的组合搭配，给客人带来温暖的酒店视觉感受。

（3）建筑基本参数1）层高：酒店地下一层和二层均为3.6米，地上一层为4.2米，二、三层为3.6米，四层及以上均为3米。

住宅1#至5#楼地下一层为3.6米，地上一层为3.6米，二层及以上均为3米。

住宅6#至9#楼每层均为3米。

幼儿园和老年活动中心每层层高均为3米。

2）建筑高度酒店建筑最高高度：54.6米。

3）建筑材料建筑外墙材料包含：多种木纹的（MAX）板、石材（砂岩、深灰色片岩）和深灰色金属板三种材料。

外门窗采用清LOW-E镀膜中空钢化玻璃及铝合金型材。

4）交通设计酒店主道路为单向行车，进出口分别设置于主道路两端。

从酒店入口到酒店下客区再连通停车场入口。

客人由下客处进入前台接待、酒店大堂、其他公共区及客房。

酒店共设置客运电梯两部，货运电梯一部，考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性;同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求，设置楼梯、电梯安全系统和逃生装置。

3.3 酒店投资估算表1-2 酒店投资估算表3.4 商业裙楼、住宅建筑1）1#至5#楼为地下1层，部分17层。

地下1层为车库，1层为商业裙楼,2至17层为住宅。

6#至9#楼为11层，1层为住宅和门厅，2至11层为住宅。

2) 幼儿园和老年活动中心各为独立的地上三层建筑。

3.5 桥梁建筑1）方案定型根据桥位处现有的地形、地貌以及接线要求控制，考虑到不新征土地和拆迁建筑物，综合地方政府要求以及结合总体规划，桥位的选择以不改变老百姓出行方式，最大限度的利用现有道路，以节省投资并最有效的保护生态环境。

加之原剑州大桥至新客运中心段交通拥挤的现状，为了方便河东街的出行，使三江口区域、河西片区能与本项目融为一体，同时满足本酒店项目对周围交通条件的需求，2）桥型方案设计桥梁设计主要满足车辆和人群的安全畅通，满足未来20年交通增长的需要，满足泄洪、抗冲刷、抗震、节省投资，以及满足运营、养护为总的原则。

针对上部结构形式，拟采用预应力钢筋砼箱梁方案。

根据现场实测桥轴断面，结合地质情况、洪水位高程以及该桥接线路面标高，在满足泄洪要求的前提下，在桥型上选择梁式结构。

本次设计未在桥型上做其它比较。

在桥跨布孔上，采用6孔30米箱梁的方案。

6孔30米箱梁方案，其预制吊装容易，没有压缩河床断面，采用先简后支连续的结构形式其受力较好，抗震性能良好，由于只在抬头设置两道伸缩缝，行车舒适性好，运营状态好。

经技术、经济、后期维护以及行车舒适性综合比较，本次工可阶段推荐采用6孔30米先简后支连续的箱梁方案。

对于6孔30米箱梁方案，结合地形、地质、水文以及工期要求，上部构造采用预制吊装，双柱式墩台、普通钢筋混凝土盖梁，桩基采用钻孔灌注桩，两岸与现有道路在平纵面接顺。

桥面铺装采用XYPEX防水涂料+12厘米厚C5O砼+5厘米厚改性沥青混凝土，桥面横坡采用双向2.0%，栏杆采用成品栏杆，甲方可根据情况，后期选择具有地方特色的成品栏杆。

3）桥梁造价表1-3 桥梁建设估算表3.6 河堤、广场3.7 交通组织1）出入口设置整个酒店建筑用地，由一个酒店主入口和一个酒店出口组成，连接入口和出口的道路贯通了整个地块的起端、中段和尾端。

分别通过不同的端点进入酒店的各个功能区域。

2）道路体系酒店前方河堤边，临酒店侧设置连接道路与河东街相连，桥梁横跨闻溪河，联接河东街，与下普快速通道相衔接四．实施方案4.1 公司与剑阁县政府签订招商协议，与普安镇政府签订投资协议。

4.2 公司先期代建桥梁、景观河堤、休闲广场，以此来置换建设住宅用地12.3 资金筹措本项目总投资40900万元。

全部为业主自筹。

3.2建筑标准（1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。

大型商业建筑均安装中央空调。

（2）外装修风格符合XXX人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。

请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。

供水、供电、采暖均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。

5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。

4.本项目经济效益评价4.1开发建设成本估算表（1）土地出让金：1409元/㎡（2）采暖增容费40元/㎡（3）招投标费0.8元/㎡（4）工程质量监督费2.0元/㎡（5）市政占道费0.2元/㎡（6）卫生费0.3元/㎡（7）征地管理费18元/㎡（8）基础设施配套费156元/㎡（9）设计费18元/㎡（10）地质勘探承载力试验费3元/㎡（11）劳保基金27元/㎡（12）建设工程交易服务费4元/㎡（13）三通一平前期工程费18元/㎡（14）工程监理费15元/㎡（15）房屋初始登记费1元/㎡（16）开发管理费及广告费40元/㎡（17）建筑工程造价838.04元/㎡（18）外装修费用120元/㎡（19）设备安装费124.46元/㎡（20）建筑垃圾处置费1.5元/㎡（21）施工图纸审查费3元/㎡（22）环保评估费1.5元/㎡（23）财务费用50.2元/㎡（24）税金106元/㎡以上合计2997元/㎡4.2销售收入估算表（1）商业房50600㎡×3436元/㎡=17386.16万元（2）洒店13600㎡×1849元/㎡=2514.64万元以上合计：19900.8万元4.3经济效益估算表（1）总收入19900.8万元（2）总支出18983.94万元经济效益：盈利约916.86万元4.4经济评价（1）建设周期：XXXXXX商业广场开发项目自2003年10月开始前期准备，至2007年12月全部投入使用，建设周期为50个月。

（2）资金来源：企业自筹（3）投资收益率：91686÷18983.94=4.83%4.5结论开发建设XXX市XXX商业广场项目，投资收益率与类似项目同行业收益率比较基本持平，按照本方案实施开发建设，经济上是可行的。

6本项目实施规划6.1阶段划分和时间安排（1）规划方案确定阶段（开发科负责）2003年11月～2004年3月对拟建设项目规划方案报批，项目的总体风格，建设标准，各单体的平面布局，建筑设计，资源利用，资金筹备方案等进行全面而详尽的安排，并拿出各单体内的功能分区和平面图，经公司确认后进行施工图纸设计。

办理工程立项，报建等审批手续，同时积极组织进行拆迁安置，地质勘探等工程。

（2）建设准备阶段（开发科、工程科负责）2004年4月～2004年6月，1#～3#楼施工图设计审查，工程招投标，三通一平等工作。

（3）建设实施阶段（工程科负责施工管理、销售科负责售房、租赁）2004年7月～2005年8月，1#楼开工～主体完工，开盘；2005年3月～2005年11月，2#楼开工～主体完工，开盘；2005年4月～2006年1月，1#、2#楼装修，安装设备，招商；2005年10月～2006年2月，3#～7#完成拆迁；2006年3月～2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#楼陆续开工，竣工，开盘销售、招商。

（4）竣工验收阶段（公司主管经理负责组织、各部门协调配合）2005年12月，1#楼竣工验收；2006年1月，2#楼竣工验收；2007年1月～12月，3#～7#楼陆续竣工，配套设施、外装修全完。