◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的 基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时 日收益总和的一种方法。

根据委托方提供的资料及估价人员的调查，估价对象 位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。

三利大街南 北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街， 沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。

高阳县宏观经济平稳，估价 对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为*****下 属加油站，油量供应稳定，供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定 的。

故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的 土地使用权价格计算公式为：P=a÷r×[1-1/(1+r)n] 其中：P——土地价格a——土地年纯收益 r——土地还原利率 n——估价对象土地使用年期 1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。

该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，沿路开口 60 米，进出口宽度均为 18 米，过往车流量大，地理位置优越。

经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划，用地手续和建设手续合法，现状利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。

2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地，不像其他商业用地往往沿街分布或成片 聚集，加油站之间一般都有一定距离的间隔，位置分布离散性较强。

故加油站 同一供需区的划定不能简单根据土地级别，应依据当地城区和公路沿线加油站 发展布局规划，并在此基础上根据其坐落位置的临路条件和交通车流量等进行 细分。

依据委托方提供的该加油站 2015 年的经营状况、运营费用、成本和收益 情况，结合估价对象所在区域的经济状况及经济发展态势，评估人员对加油站 未来的年客观收益情况作了合理的分析、预测。

加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折 旧-年经营利润-年营业税金及附加。

A．经营总收益的测算 高阳县近年来经济平稳，估价对象加油站位于高阳县保沧路与三利大街丁 字交叉口西北角，土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县，为该县中心主干 道；保沧路向东直达河间，向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向 南可直通保沧高速。

该站站前保沧路为双向四车道，中间无隔离带，可以双向 加油，过往车流量大，因此油品的销量有保证。

根据委托方提供的*****保定 71 站（高阳三利（71））2015 年销售资料， 估价对象 2015 年汽油销售量为 2289.645 吨，柴油销售量为 1844.098 吨，累 计总销售量为 4133.742 吨。

根据委托方提供的资料及估价人员的了解，由于 估计对象所在区域车流量稳定，预计未来估价对象销售量也比较稳定。

根据委托方提供的*****保定 71 站（高阳三利（71））2015 年销售资料，估 价 对 象 2015 年 销 售 总 额 为 24459079.07 元 。

2015 年 销 售 成 本 为 23617981.89 元。

B．运营费用的测算年运营费用主要指加油站为获得收益所投入的必要劳动费用和资本费用。

主要包含劳动力工资，加油设备及员工工作用水、用电费用，加油设备正常运 转和相关设施修理的费用，加油站正常运作所需的办公用品以及管理人员的业 务管理费用等。

该站由该站由石家庄高庄油库供油，资源配给有保障，运距 48 公里，运 输方便。

站内设置大庆石化建设公司 30mm³F 型单层罐（埋地油罐）5 具，双 枪双油品潜油泵型加油机 4 台，设卸油油气回收系统和加油油气回收系统。

另 外，该加油站的标准人员配备为 8 人。

（1）油（气）损耗费：与主营业务相关性较大，根据估价人员调查了解***** 规定油（气）损耗控制在 0.2%，本次估计确定油（气）损耗费为销售收入的 0.2%；（2）水电费：水电费与主营业务相关性不大，年费用支出基本稳定，本 次估价取 2015 年水电费；（3）人员工资及福利费：*****标准加油站按其面积规模，对人员的配备有 固定标准，本加油站预计配备人员 8 人；（4）折旧及摊销：加油站建站之初的投入可以满足未来的经营需要，后 期不需要其他投入，只需要考虑维护费用；（5）修理费和取暖费：与主营业务相关性不大，年费用支出比较稳定，本次估价取 2015 年修理费和其他费用； （6）财务费：财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。

序号运营费用计算表 醒目名称合计金额单位：元1油（气）损耗费2水电费3人员工资及福利4修理费5财务费6取暖费7运营费用总计C．设备折旧费的测算根据估价人员的调查估价对象主要设备见下表。

48918.15814 27076.00 81545.37 35910.26 6896.03 33728.32234074.13814序号 123 4 5 6 7 8910 11名称 储罐液位仪 双枪双油品潜油泵型加油机 工艺管道 液位仪控制器 防静电装置锅炉 变压器电力铠装电缆发电机 电力管道规格单位 数量30mm³F 型单 具5层罐(TLS－2 触摸 台1式控制台)CS46J2220G 台 4套1(TLS－2 触摸 套1式控制台)定制套1WJN-D30台1DTZY19C-G 台 1铝线YJV22-1kv m 3005x6常易牌 CY25 台 1m原值（元） 276,6677,228144,900 180,000 10,2005,000 18,100 6,0007,5005,200 12,000设备折旧费指加油站设备正常运转期间每年的价值折扣，主要包括油泵、储油罐、电气消防等设备的折旧。

设备年折旧费=设备原值×（1-残值率）/使用年限。

其中，主要工艺设备中储油罐的折旧年限为 20 年，加油机、油泵折旧年限为 20 年。

主要工艺管线的折旧年限为 20 年；主要电气工程的折旧年限为15 年；管理系统设备和监控设备折旧年限为 8 年；给排水工程、消防工程中的设备以及采暖设备折旧年限为 15 年；通风设备折旧年限为 5 年；空调设备折旧年限为 8 年。

所有设备的残值率均为 0%。

加油站设备各年的折旧情况如下表：设备折旧计算表金额单位：元序号 1 234 5 6 7 8 9 10 11名称 储罐 液位仪双枪双油品潜油泵型加油 机工艺管道 液位仪控制器 防静电装置锅炉 变压器 电力铠装电缆 发电机 电力管道原值（元） 276,667 7,228144,900180,000 10,200 5,000 18,100 6,000 7,500 5,200 12,000故设备年折旧费为 34706.42 元。

D．经营利润的测算折旧年限（年） 年折旧费（元）2013833.3520361.40207245.00209000.0015680.0015333.33151206.6715400.0015500.0015346.6715800.0034706.42经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。

流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。

年平均流动资金=年平均进货成本/年平均需进货次数年平均进货成本=年平均销售油量×平均进货价年平均需进货次数=年销售油量/储油能力根据委托方提供的相关资料，该加油站设有 5 个储油罐，每个油罐储存量为 30 立方米。

同时，评估人员根据 93#、97#汽油、0#柴油的销售量以及其各自密度计算出该加油站的最大储油能力为 90 吨。

目前保定市高阳县普通商业行业利润率在 9%-12%，而加油站行业的年均投资收益率为 10%，故本次评估取 10%为其商业经营利润率。

相关数据的测算详见下表：经营利润测算表序号项目 \ 年份2015金额单位：元备注1 年进货成本 2 年销量（吨） 3 储油能力（吨） 4 需进货次数（次） 5 年均流动资金 6 年运营费用 7 商业经营利润率 8 经营利润 E.营业税金及附加23617981.893,162.574133.7423,622.5090.0090.0046=（2）÷（3）513434.39=（1）÷（4）234074.138144%29900.34 =【（5）+（6）】×（7）成品油零售加油站销售税金主要包括“两税一费”和地方教育费附加等，根根 据有关规定，当地城建税及教育附加税率共计 12%，以增值税为计算依据。

根 据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《成品油零售加油站增值税征收管理 办法》，纳税人销售成品油应纳增值税税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后 的余额，增值税税率为 17%。

估价对象增值税=（成品油年应税销售额-成品油购进成本）×17% =（24459079.07-23617981.89）×17% =142986.52 元估价对象营业税金及附加=增值税×12%=142986.5206×12%=17158.38 元综上，加油站年房地客观总收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年设备折旧-年经营利润-年营业税金及附加，详见下表：序号房地客观总收益测算表 项目名称金额单位：元元1年销售收入24459079.072年销售成本23617981.893运营费用总计234074.138144设备折旧费34706.425经营利润29900.346营业税金及附加17158.387房地客观总收益3、加油站房地出租年总费用测算525257.9019加油站内设油罐区、加油区、站房及其他配套设施，主要包含站房、罩棚、加油罐区、加油岛、围墙以及硬化路面。

站房一层，结构为砖混结构，外墙墙体采用 370mm 厚烧结普通砖（非粘 土）并采用外保温节能技术，保温层为 50 厚 EPS 保温板；内墙墙体采用 240mm 厚烧结普通砖（非粘土）。

建筑工程耐火等级为二级，耐久年限为 50 年，屋 面防水等级为二级。

站房内设：便利店、男卫生间、女卫生间、盥洗室、储藏 间、综合办公室、发电间、配电间、设备间、餐厅活动室、休息室、淋浴间。

加油站罩棚 26m×22m×7.9m，采用螺栓球网架结构，由专业公司制作并安 装。